如何做好物业工作心得体会(优秀20篇)

__物业管理公司是__工业__飞行控制有限责任公司下属的专门的物业公司。__工业__飞行控制有限责任公司是中国第一座自动驾驶仪研制和生产企业，是我国航空工业自动飞行控制系统及部件产品研制、生产、服务的专业化企业。主要为运输机、轰炸机、直升机、通用飞机、无人机研发、生产自动驾驶仪、控制增稳系统、电动舵机等产品。作为一个有着六十余年历史、拥有上千正式员工的老牌企业，公司也同其他大中型企业一样，为附属的家属福利区配置了正规的物业公司。在__物业管理公司志愿实习期间，我对物业公司有了进一步的了解。

物业管理公司属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。主要服务内容包括：1、房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;2、房屋设备、设施的管理;3、环境卫生的管理;4、绿化管理;5、配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;6、车辆道路管理;7、公众代办性质的服务;除此之外还包括一些针对性的专项服务：如金融服务、经纪中介等，还有一些客户委托的特约业务。

而我在实习期间主要担当的办公室文员主要的日常工作有1、负责办理住户入住及装修手续;2、处理住户日常报修、投诉工作;3、负责住户走回访及物业管理相关指定费用的收取、催缴工作;4、负责小区日常工作巡查、题监督工作;5、负责一般通知及文稿的草拟、打印、校对工作;6、协助做好小区文化活动和宣传工作等等。

本来以我以往的经验，以为物业公司的工作是规律的轻松的，是稍加培训就可以轻松胜任的。但是经过这些天的实践，才小窥到物业公司工作人员的辛苦之处。

实习的前两天，主要都是在帮助其他工作人员在整理新房的入住和装修手续等文件，或是模仿之前的催缴各种费用的通知文件草拟和打印类似的通知，帮助他们制作了一年一度的全厂排球联赛的活动宣传海报等等，基本上处在观摩学习的状态。时不时就会有工作人员讲起我手上拿到的文件所涉及的具体事件，比如前不久，小区的新楼装修期间，有住户擅自在承重墙开门造成的非常严重的安全隐患，导致邻里之间的巨大争执，最终是由物业公司的工作人员按《物权法》的相关规定和小区物业管理的原则进行了调解并将事件报告有关部门，对擅自开门的住户进行了严厉的批评和处罚。就在这两天，就有几起投诉，包括对邻居深夜噪音的投诉和对工地施工的投诉，公司立即派出了相关的人员前往被投诉的居民和工地进行调查、面的核实，并且都在当天就和睦地达成了口头协议。

可是风平浪静的日子也没过多久。随着经济收入的提高，小区内的私家车越来越多，而由停车位导致的争端也越来越多。老员工杨叔给我介绍说，就在5年以前，小区里还没有划停车位，那时候空地多，车少，车进了小区想停到哪里都行，哪有人想到过去建停车场?现在楼越盖越多，车也越来越多，有的老楼房一栋楼上一个单元12户，家家都有车，满打满算一共就楼下两三个停车位，肯定要出问题的。这天上午就有业主来物业投诉说，停车位被占了好几天，根本找不到车主，害得自己车停到离家好远的地方，业主看起来非常生气。好在物业公司处理此类事件已经比较有经验了，在安抚了业主的情绪后，派出了两个工作人员去实地调查情况并且尝试联系车主，我也跟随他们前往，最终在发现事情属实并且联系不到车主的情况下，用停车位的地锁锁住了占位车辆，并且留下了一张通知。当天下午，业主便匆忙赶到物业公司，开始也显得非常生气，因为他是临时来探访友人，不知道小区的相关规定，临走的时候发现车被锁住，十分不解。但经过工作人员的教育之后，也理解了小区的规定，并且向业主和物业公司道了歉。当然，物业公司也像业主道了歉，以为这毕竟是物业公司的失职，夜间对停车位的巡查显然没有到位。当晚，我又跟随工作人员，对整个小区的停车车辆进行了核对，又发现了两辆不按规定停车的车辆，在第二天都及时的进行了处理，在第二天夜间，我主动请缨，独自完成了当天巡查，低调地在停车登记表格上签上了其他工作人员的名字，深藏功与名。不过就这件事我也发现了该物业公司的不足之处，类似的巡查工作应该有专门的工作人员来做，但是由于物业公司本身的收入不高，工作人员数量有限，往往忽视了一些不可或缺的工作，造成了不少损失。

8月24日，供水局突然向物业公司下达最后通牒，如果8月27日之前不交齐一年多以来3000多元的欠款，将对全小区停止供水。物业公司紧急开会，在与有关部门沟通无果之后，迅速制定了应急方案，立即开始张贴告示并且派出工作人员上门催缴费用，上门催缴水费的过程中屡屡出现不愉快的事件，有的业主态度强硬甚至蛮横，以经常停水或水质不佳为由拒缴水费，但有的业主也坦承是因为自己常常忘记主动去物业缴费才导致欠费好几个月甚至半年以上，还有的欠费业主在几天内家中始终没有人。最终，三天之后，仍有近20__元欠款未能收讫。公司请求供水局延期被拒绝之后，小区开始停水，此时陆陆续续才又有人看到通知或听说此事前来缴纳欠费，但是杯水车薪、无济于事，物业公司门口抱怨的人逐渐超过了前来缴费的人和询问情况的人，而公司工作人员每天周旋于供水局和群众之间，忙得焦头烂额，我也只能帮助工作人员一次次的上门又无功而返，回到公司又要安抚愤怒的人群，张贴在外的缴费通知又多次被态度恶劣的少数人撕掉，我们还要印制足够的通知告示以备不时之需。停水第二天，事情进展缓慢，欠费仍然数额巨大，抱怨的人群越来越多，但也有少数人开始想办法去别的小区开车运水回来，甚至自行提水回来。而就在小区内居住的我也深受其害，停水导致家中卫生状况糟糕、只能外出吃饭、无法洗澡，而问题的解决也看似遥遥无期。实习期间遇到如此危机也是我从来没有想到过的。随着停水造成的生活不便越来越多，抱怨的人也有很多转而帮助物业公司联系欠费业主催缴水费，也有更多人提供建议，或者向供水局提供解决方案。就这样，在停水第四天的下午，在欠费基本缴纳完之后，供水局这才拉开了小区的水管阀门。这次事件令物业公司内部开始深刻的检讨自己的工作。而我也在这些事件中不仅对物业工作有了更深的体会，也锻炼了自己处理矛盾纠纷的能力。

20_年，我们在公司领导的指导和地产领导大力支持下，按照公司的工作计划要求，本着物业服务宗旨，以“上水平，创效益，树品牌”作为公司的发展目标，经过各部门员工的共同努力，完成了集团领导制定的年度工作要求。物业公司虽然取得了一定的成绩，也出现了一些问题和工作中不足，现就20_年度取得的成绩与存在的不足向各位领导及同事们总结一下：

“我们多努力，让您更满意”是我们物业公司的服务宗旨。为了这个宗旨，我们在培训新的员工和工作例会中多次提出，让员工在思想了解和理解目标，在工作如何运用和发挥。所以，我们客服部在对业主反映问题的工作中从细节做起，多理解一点、多解释一点、多做一点、多微笑一点，拉近物业与业主之间的距离，让每个业主都能够受到物业人性化的服务。

对于小区内今年出现和接到相关部门的停水停电、安全的通知，还有没有接通知通过别的途径了解到的信息，物业公司通过多种方式及时通知业主，如短信平台、小区宣传栏，还有QQ和微信平台及电话。极大地方便了业主了解小区的情况好有准备，提高了业主对物业公司的满意度。20_年在客服部的不懈努力下，还有物业公司各部门员工的大力配合和努力下，20_年我们全面的完成了年初制定的各项工作指标。还与小区第一届业主委员会签订小区物业服务，并且提高了一、二期物业管理费0.2元为0.7元。

在催交物管费的过程有过酸甜苦辣，在电话催交时被业主习难，在上门催交物管费时被业主骂出来，因小区周边在开发，使得小区经常停水，对业主正常的生活秩序是造成一定的影响，部分业主确实有很大的怨气，并将怨气发泄到物业身上，我们客服部的员工没有被业主的这些情况吓倒，业主反映的事情归事情处理，催的工作没有停下来。物业公司在他们的幸勤工作和全体员工的大力支持和配合下完成了任务。

通过在___物业公司一上午的实习过程，我接触和看到了很多东西，也学到了很多东西，第一次真正的感受到了工作人员在物业工作中的苦与乐，从他们热情、详细、耐心的讲解，以及带领我们参观小区后，让我体会到书本上的物业管理理论知识必须与实践工作相结合，才能让我们对公司的经营理念、管理模式、人员素质等有深切的理解，在此我对___管理处开展物业管理有关工作的内容作了如下总结：

一、管理工作精细化

在物业管理实际工作中，面对的都是一些简单而重复的琐碎事情，物业管理成员每天仍然坚持用非常饱满的热情，认认真真的做好每一件事情，为小区业主提供良好的谊居、和谐、安全、文明社区环境而工作，这些都有赖于从操作程序上制定明细的流程，公司推行的20__质量管理体系，让管理体系更加规范化、程序化、标准化，让服务精细化，创立和实行精细化管理，各个环节、各个部门、各个岗位都制定了严格的标准，并按此管理体系运作，从细节做起，从小事做起，从平凡做起。

这些在__市__物业发展有限公司日常工作中都有所体现，该公司制定统一的流程标准，有效地提高了管理服务质量和工作效率。培养了员工精细化管理的理念和意识，养成了精细的工作作风，使精细化成为每个员工的习惯。把精细化管理与企业文化建设紧密结合起来，努力营造追求精细的文化氛围。同时设立严格的奖惩制度，规范员工的作为，使其知有所为，有所不为。

二、营造具有文化特色的社区文化

由于该小区为高档小区，居住的人员普遍素质较高，有退休干部，退休教师，退休公务员等，他们希望生活在一个舒适、和谐、丰富多彩的环境当中，特别是老年人在晚年生活中喜欢秀出自已，活出个性。

因此，物业管理处除了为业主提供优质的服务和高效的管理之外，另外一项重要的工作就是利用小区的幼儿园和这些老人特有的艺术元素开展社区文化活动，该管理处每月至少举行约一到二次社区文化活动，旨在弘扬传统节日文化，丰富业余生活，增强业户之间情感交流，全面推进小区精神文明建设。这些活动得到了业主的高度评价，大家对开展的活动都是踊跃支持和积极的配合，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

静海区委坚持把创建“五好党支部”作为深化“两学一做”学习教育的有效载体，把握目标导向，强化高线引领，做到“工作到支部、全面抓落实”，努力推动各领域基层党组织建设全面提升。

一、严把标准，分类定级精准化。坚持区分不同领域基层支部实际，突出领域差异、整体统筹、上下联动，科学合理制定评定指标，打好分类定级、集中整顿、创建提升的基础。一是突出领域差异。根据不同领域、行业基层支部职责任务、工作重点、薄弱环节等差异，有针对性地确立创建重点。对农村侧重评定带头人队伍建设，对社区侧重评定党建工作标准化创建，对机关事业单位侧重评定严肃党内政治生活情况，对企业侧重评定党员日常管理情况，对其他领域侧重评定规范制度执行情况，并将其与共性要求相衔接，形成农村、社区、机关(事业单位)、国有企业、非公企业(社会组织)、窗口单位和服务行业、学校、医疗卫生单位等8个领域创建标准细则，力求评准定实。二是突出整体统筹。既系统把握、全面对照“五好党支部”总体标准，又区分重点、深入查摆个性“短板”问题。明确总分和各分项得分区间，总分达标但各分项得分有1项及以上未达标准要求的，根据实际情况，降档评定，使评定结果既体现整体要求，又不漏掉突出问题。在此基础上，按国有企业、非公有制经济组织和社会组织党组织不低于10%、其他领域党组织不低于5%的比例，倒排确定相对后进党支部，逐一建立整改工作台账和整改任务书。三是突出上下联动。坚持以上促下、以上助下，充分发挥上级党组织作用，避免让基层抓基层。在查摆问题上，各党委(党组)下查一级，逐个支部分析，逐一查实问题，帮助支部主动对标定位、制定整改措施。在解决问题上，强化以上率下，27名区级领导干部每人至少挂点包保1个相对后进村党支部，示范带动处级领导干部每人建立1个“五好党支部”创建联系点，全程指导创建工作落到实处。同时，各党委(党组)和基层支部围绕建强班子、强化管理、完善制度等重点，推出“支部创五好、党员认五岗”、过“政治生日”等一批主题创建活动，务求创出实效、创出特色。

二、严抓书记，落实责任具体化。支部好不好，关键在书记。全区上下坚持书记抓、抓书记，一级带一级，层层抓落实，以主体责任严实促创建工作落实。一是严实任务强引领。不断深化各级党组织书记抓基层党建联述联评联考，坚持聚焦问题、落细落小，逐级制定整改任务书，将创建工作纳入清单管理，建立问题清单、任务清单、责任清单，明确创建完成情况必述必评必考。全区45名党委(工委)书记每人一个党建项目，围绕“解决一个问题、形成一个报告、创造一条经验、打造一个标杆”的要求，抓整体、促重点、带创建。二是严格培训强能力。以严实党建责任、提升能力素质为重点，深入开展“千名支部书记进党校”系列教育培训。年内分12个专题、25个班次，对全区各领域支部书记全员轮训一遍，促进“双管双带”能力全面提升、创建责任逐级压实。三是严督实导强推动。实行“一张报表督党建”，将“五好党支部”创建情况纳入书记抓党建整改落实重要内容，每个季度通报一次，促进问题深度整改、创建目标全面兑现。区委建立9个督导组，列出具体督导清单，采取定点监测、实地检查、随机抽查等多种形式，直接督促指导到基层支部，有力推动支部书记自觉站好位、不缺位，形成齐抓共创、晋位争先的良好氛围。

三、严格制度，组织活动规范化。坚持以工作运行制度健全、执行规范为目标，着力在规范、落实、监督上下功夫，不断提高组织生活的质量和水平。一是规范固定活动日制度。积极推进“三会一课”方法、载体和形式创新，以党支部或党小组为单位，固定每个月8号为党员活动日，组织党员搞好学习教育、上好党课、商讨党内事务、开展志愿服务、集中交纳党费等，加强考勤记录、谈话提醒、检查考核，切实维护党的组织生活严肃性。二是规范日常管理制度。坚持以创促建、以建促管，创新方式方法，实化具体抓手，在全区大力推行“两册一证”管理制度，为每个支部和每名党员统一配发《党支部工作手册》、《党员学习手册》，列出支部活动、党员学习要求，进行痕迹管理。为33000名党员每人发放一本《党员证》，逐一编号、登记造册，如实填写个人信息，对交纳党费、参加组织活动等情况全程纪实管理，不定期抽查检查，强化党员党的意识。三是规范作用发挥机制。持续深化以区级领导联镇联户、区直部门包村联户、乡镇干部驻村联户、村干部按片联户、普通党员分组联户为主要内容的“五联户”工作法，促使党员干部直接联系服务群众规范化。推行“两挂一戴”活动，农村共产党户挂牌、党员示范岗挂牌、党员佩戴党徽，促进党员亮身份、树形象、做表率，切实增强基层党支部的创造力凝聚力战斗力。

3月10日至14日公司组织万科物业跟岗实习，感谢公司及万科公司给我这个难得的学习培训机会。在交警局物业管理处跟岗实习过程中感受到管理处管理人员精简、综合，管理流程简单、顺畅，值得我们物业人员学习、借鉴。

交警局物业概况：交管局大厦占地面积8356平方米，总建筑面积220xx平方米，其中有一幢21层高的主楼及两幢6层高副楼组成，高度76米，集办公、娱乐、会议、单身公寓为一体的现代化大厦，于20xx年落成正式投入使用，由深圳万科发展物业管理有限公司进行物业管理。大厦设备系统齐全，有供配电系统、给排水系统、消防系统、空调系统、楼宇控制系统，主要设备有ABB高压柜8台、低压柜16台、1000KVA顺特干式变压器2台、400KVA美国康明斯柴油发电机1台，广州生产的生活水泵3台、消防喷淋泵2台、消火栓泵各2台，美国特灵螺杆式冷水机组3台(制冷量共780冷吨)，日本三菱垂直电梯5台。管理处人员编制共有41人，其中机电设备管理共6人，设1名主管，供配电、中央空调、给排水、消防弱电、电梯五个系统各设1名技术员，每个技术员负责各自专业系统内的设备维护保养工作，并兼顾其它专业设备的操作和所有公共部分设备设施的维修，同时也轮流值班。

交警局大厦许多管理模型跟信息枢纽大厦类似，但其设施设备的规模和物业管理的重点、要求不同，管理也存在着差异。通过对交警局大厦物业管理的跟岗学习和信息枢纽大厦实际物业管理运行的结合比较，体会到交警局大厦的许多物业管理模式都能为我们提供借鉴及完善信息枢纽大厦的物业管理。

1、设施设备的管理：交警局大厦所有的公共设施设备都有标识，如标识牌或设备卡、设备名称状态卡。特别是消防设施设备除标明名称外，还注明使用的方法及注意事项，便于所有的人参与消防的管理，体现出消防管理，人人有责。信息枢纽大厦除业主已经做的一部分标识牌外，我们应在此基础上完善大厦所有设施设备的标识。公共设备除本身有明显显示运行状态外，其它都应另加标示状态，便于检查设备的运行状态，避免错误操作，及时排除故障，处理事故。信息枢纽大厦的公共照明已经实行节能措施，除了暂时拆除部分照明灯具外，其它的按照明控制开关的标识定时启停，这种操作照明标示开关启停的方法在未进行智能控制改造之前应全部标识并完善其管理方法，除楼层的安全人员负责操作落实外，也要求全公司所有的人员知道并参与。交警局大厦所有的公共设施设备都有明确责任人，责任到人，这种管理模式信息枢纽大厦也应完善，即大厦所有的公共设施设备应明确责任人，责任人主要的职责是确保设施设备的正常使用，在此过程中各方面的协调工作都由责任人落实、跟踪，如我公司推行的首问责任制一样，设施设备就当作责任人的"客户"，设施设备的正常使用当作客户的"需求"。在协调工作中除了职位关系之外，也应体现职能关系，各尽其职，应该由你负责的事务，其承担的责任和行使的权力也应按岗位职责的规定执行，这样才能避免因职位关系，从而不能划分相应的职责。

2、管理人员设置：从这次交警局学习中最深的体会是万科物业的管理人员的综合协调能力很强。设备管理的技术人员，一专多能，不但熟悉本专业的全部管理，还了解其它专业基本的运行和操作、应急处理;其它的管理岗位也是根据实际的规模和需要，由一个人兼并负责。因为物业管理行业是一个微利的行业，在确保物业管理正常运作以外，还应考虑公司的经济效益。信息枢纽大厦设备投入使用已有一年，设备的运行比较正常，维护人员对设备的运行管理也比较熟悉，同时维护人员也积极参与学习和培训各种专业知识，在人员的设置也应进行优化组合，体现员工的各种综合业务能力。根据大厦的特点，为了更好的使设备"运行安全、维修快速"，在设备的运行和维修管理上应更彻底的划分，设备运行人员负责设备系统的系统主干部分的管理，以确保设备运行安全为主，24小时轮值，保证大厦供电、供水等最基本的需要;设备维修人员负责设备系统末端部分的维护，直接面对客户，以服务客户为主，快速为客户提供服务，简化报修流程中的环节，提高维修的及时率。如电梯的管理可以归纳入设备的运行管理，24小时有人跟踪管理(因电梯已委托专业的维保公司标准维护，在管理上影响较少);给排水末端设备的维修归给维修人员综合维护，既避免给客户误解为多关管理，又能减少维护人员的重叠。大厦的消防系统设备也从自己维护，转为委托专业消防公司维护，相应的管理人员也应精简，主要的事务就是消防中心的轮班监控、应急事故的处理、督促维保事宜，及相应的协调工作。其它的部门和班组也可根据实际运行情况对岗位进行兼并，相关的工作由一个负责，减少协调的环节。

3、服务信息传递：交警局物业管理的信息传递迅速，大厦的消防中心也是信息传递的中心，报修、清洁等服务的信息都通过消防中心的电话或对讲机的对讲进行传递，(有偿服务通过联系单处理，同我公司管理方法)并在消防中心的值班记录表上记录，在完成服务后，提供服务的责任人到消防中心签名确认。在此服务过程，消防值班人员也跟踪落实情况，确保服务的及时性和避免疏漏。公司或管理处的公共信息也是通过消防中心传达到各个员工。信息枢纽大厦已设置服务电话及报修电话，在这方面信息枢纽大厦也做得较好，但许多公共维护的信息较多，对讲机对讲过程中又不够清晰，且大厦内的设施设备的标识不够齐全，给设备的维修带来很多不便，建议各楼层的安全巡查人员和清洁人员在发现设施设备需要维修时，如果不是重大或急需的可以集中用纸条写明并留下联系人，便于维修和反馈。另外，维修部门也应统一为一个口对外，可以跟踪维修的过程，追朔维修的结果。

4、质量管理体系文件的编制：作业指导书遵循"写你所做的，做你所写的"的原则，万科物业交警局大厦管理处的质量管理体系文件在这方面做得很好，因万科物业公司在推行质量管理体系较早，积累的经验较多，所编写的质量管理体系文件概括全面，具体易懂，流程顺畅、实用性强。我公司的作业指导书不但要通过质量管理体系认证，而且要持续改进质量管理体系文件，在不断的应用、修改积累中使它便全面、实用、易操作。

物业新员工入职培训感想

【一】物业新员工入职感想

为了使我们这些新员工能尽早地适应工作环境，了解到公司以其独特的管理之道，为员工创造最好的发展环境和发展空间，鼓励和帮助每位员工不断改革和创新、奖励挑战并超越自我的表现，激发员工个人与公司事业的共同发展，帮助我们尽快完成角色转换，很快融入到新环境中去。特地于XX年5月10日在大楚城客户服务中心为我们新员工进行一次全方面的培训。作为一名进入一个全新工作环境的新员工的我来说，能够参加此次新员工入职培训是感到非常荣幸。本次会议是由我们集团智识办人力资源管理部的王高助亲自为我们授课，更有铭琪装饰的同事与我们物业的同事一同参加，更为此次的会议增添了一道亮点，让我们知道大家都是一家人。

XX年5月10日下午两点准时在大楚城客户服务中心召开新员工入职培训。早早的就看到王高助在会议室里准备培训时所须的内容。1点54分时我怀着激动与忐忑的心情到达会议室，会议本因在两点钟准时开始的，但因铭装饰的三位员工没有准时到达会议室导致会议推后了十几分钟，刚开始气氛有些压抑，但在王高助的带领下气氛很快的活跃了起来。王高助首先是与我们一同唱公司的司歌，接下来为我们介绍的主题是：“八年奋斗，四季之歌。”虽然八年说长也不长，说短也不短，但就是因有黄总，吴总等人的心血付出，才有了现在我们聚在一起的机会，才有了我们名家的今天，可以说我们能聚在这里是和他们密不可分的。接着王高助为我们讲到的名家企业文化，公司的成立时间，公司网址及名家沟通与资讯管理系统，再到公司的吉祥物，红棉精神和名家微章。接着，由深圳地区公司人力资源部的蒋经理为我们讲解名家企业语录。一句“一个人可以走得很快，一群人可以走得很远”深深的触动我心，是啊!一个人是可以走得很快，但是不一定可以走得很远啊，因为一个人太孤单，走到一定程度的时候不愿意再往前走，也不一定有人看得到你，所以就容易停止进步。如果是一帮人一起走，有两个好处，第一会愿意走下去，因为别人都往前走，你不走，就掉队了。掉队以后会很孤单，人是社会群体动物，愿意待在一群人中间，这群人都往远方走，你一个人不走就很难受。第二会受到鼓励，因为团队的作用是当发现有一个人落下来的时候，大家可以帮助你一起往前走。工作中也是一样的道理，这样名家的明天才会更加的绚烂。

接着王高助带我们一起认识了企业的红黄线，以及nmo培训图片回顾。红黄线这一块是由线管员一起宣读的。然后我们听了黄总报告和名家基本法。在黄总的报告中也多次提到了企业的基本法，而且进行了展开说明，进一步的说明基本法的重要性。黄总也为我们当场进行讲解，并一直强调我们要健康做事，乐观做人。是啊如果一个人他没人强健的身体那么一切都只是空谈，人生不就是要痛痛快快的活，健健康康的活着吗，要学会知足常乐，不要总为失去而痛苦，因为失去就代表着重新拥有。

最后，是由我们自己讨论今天下午学到了什么，得到了什么，是啊，我们得到了什么!公司给了我们这么大的一个发展的平台，难道不是给我们的一笔账富吗!

我坚信名家是是一轮刚刚升起的太阳，它聚焦的能量，孕育着生机。相信在这个充满力量的团队中，我会更加的茁壮的成长，我相信我选择名家物业是我的一个重要转折点。在这里感谢名家能给我这次机会，我相信在各位领导的带领以及员工的齐心协力下，名家的未来会更好。我也相信我们名家会创造更大的财富。书写更大的辉煌的未来。

【二】物业新员工入职培训感想范文

从入职到现在也已经两周有余了，在这两周里也陆续参加了一些工作。在工作中，取得了些快乐，也有些疑惑。接下来我也不做流水帐式的工作体会了，具体谈几个方面的体会。

1，首先我解释下为什么题目加上80后这样的字眼，前几天看集团的资讯日报，里面有一篇专题文章谈到“70后与80后的管理暗战”，里面的很多观点，我非常的赞同，但是我也想为80后说些自己的看法。确实社会上对于80后，也就是我们这一代人越来越关注，对于我们属性研究也越来越多。作为第一代独生子女，我们的成长路线和现在大多数的管理者，或者说同事不一样。我认为差异化正是这个时代的特点，如何真正运用好这样的差异化才是正解。美国，作为一个移民国家，他们的公民什么样的人都有，差异化更是严重，可是处理的好这会是一种动力。

2，英雄主义的职场体现：作为80后的一代，人们说的最多的就是我们如何志高气傲，团队能力如何差，如何的过于浮躁，如何的缺乏敬业和职业精神，如何的过于个人英雄主义。确实，我也从不否认我们的英雄主义。可是我想重新定义，我称之为新英雄主义。作为英雄就要有改变结局的能力，就要有百折不挠的精神，要有用于承担的主人翁精神，在工作中，我体会到英雄主义的快乐，比方说我希望通过我对法律法规的分析可以达到预防一些突发事件的发生，降低风险，降低损失。我希望通过我做的如何回避家政风险培训的pp可以达到降低家政风险目的。这样我就可以说：i am a hero.这就是我认为的英雄主义的职场体现，我认为英雄主义并不与团队精神相违背，团队需要英雄。英雄是创新的，英雄是敢于承担任务的，英雄同样是具有号召力的。其实只要在工作中寻找到了快乐，那就是英雄。

3，价值观再造：来到万科，可以说我的价值观发生了比较大的颠覆。以前，我认为，成功，就是住别墅开奔驰挣大钱。但是我现在认识到钱不是财富的唯一体现，也不是成功唯一标准。比陈景润，王进喜，李素丽有钱的人多的是，但是这些来自各行各业的人，谁能说他们不成功。为别人创造更多的价值的同时也为自己创造价值才是成功。同样是看集团网站bbs，很多人抱怨物业收入不高，待遇不好。但是，我发现有一个人的留言很有意思，他说不高是因为我们做的不够好。记得有一则电视广告，内容是一个水龙头厂家(科勒)，找到世界顶级的建筑设计师，设计师给他厂家介绍他们的设计多么多么的好，哪里哪里都有他们的设计，可是厂家代表只说了一句话，我需要你们设计出来的房子能用上我们科勒的水龙头。为了一个水龙头去设计房子?看起来是天方夜潭，但是同样的道理，如果万科物业足够优秀，优秀到所有的房地产开发商专门设计能配合万科物业的房子和小区。那么还有人担心薪水待遇问题吗?因此我的价值观，或者说最想做的事情，将我所从事的做到前面提到的那个状态。

4，意志力问题：很多人说80后不能加班，经不起失败等等….我认为有了正确的价值观以及良好的心态,很多问题都是迎刃而解的。就拿我这2个星期来说吧，我也加班，我也做工作做不好，可是我从我做的工作中寻找到了乐趣，我认为做突发事件分析很有意思，可以预防下次同类事件的发生，降低事件偶然性;做风险管理，对如何避免家政风险培训有趣，可以替公司降低风险;业务询查，可以通过询查改进不足，等等工作。正好最近发了本书，《请给我结果》，写的可以说是一针见血，那么为了结果的达到，为了好的结果换取好的待遇或者实质性的东西，那么意志力也将会不断提升。

其实说来说去最终还是回归到一个问题—-心态。心态决定思考，心态决定价值观，心态决定行动。行动是结果的基础。我相信大家一起努力，结果会更好。

要想赢得客户、赢得市场，就要不断提高服务质量和管理水平，而往往客户对服务的认可源于提供服务者的真诚。在日常工作中真正做到“真诚”并不是一件轻松容易的事。有人说从事物业管理工作就像看万花筒，什么人都会见到，沉默寡言型、易怒暴躁型、唠叨抱怨型、和蔼可亲型、刻薄挑剔型等等。面对形形色色的人，工作中难免会遇到这样那样的困难与无奈，这就要求我们针对不同性格的人，采取不同的处理方式，还要有一定的忍耐性。

在工作中有的同志受了委屈，可能会反唇相讥、恶语相向，甚至动粗，这样即使赢了事实却输了客户，长此以往得不偿失，日后的工作会很难开展。其实在人与人之间复杂的关系中，如果我们处理问题时能真心为对方着想，从对方立场出发，大多数情况下也会相应得到对方的宽容，不是有句话叫做“精诚所至，金石为开”吗?遇到问题不妨来个换位思考，如果是我家地板被泡我急不急?如果是我家暖气不热，我窝不窝火?如果是我家有车进不了自家小区停车场，我烦不烦?往往客户的“百般挑剔”都事出有因，是对我们服务不满意的一种表现，从另一方面讲也是对我们工作中一些不足的警示。当然有些服务要求是我们力所不能及的，也不是我们的服务范畴，即使如此也千万不要“事不关己高高挂起”，仍要本着业主事情无小事的原则，认真对待，耐心解答，往往在细节小事中更能体现出服务的真诚，更能感化业主。

有一件小事，让我感触颇深，让我体会到了真诚的重要性。那还是四年前，我刚刚踏上物业管理工作岗位，一天晚上值班，7点左右，突然有一位女客户打来电话，着急地说：“哎，物业，我家怎么停电了?”我请她稍等，马上联系了维修人员上去查看。不一会儿那个大姐又打来电话：“你们怎么回事呀，这点儿小事都办不了，我这赶着写资料，明天还要交，写不完谁负责呀，你们还能干什么呀，收钱时都出来了……”当时我心想，我又没招惹她，跟我急什么呀!这时去维修的那个电工师傅也回来了，脸色也不好看，嘴里还说着什么，我忙示意他停下，这时那边的“机关枪”还在响个不停： “你们甲级住宅就这么服务，你说吧，怎么办?”被骂的晕头转向，我深吸了一口气，保持平和态度说：“您稍等一下可以吗，维修师傅回来了，我问一下他到底有没有解决方法”。在争得她同意的情况下，我挂了电话。

“别管她，我刚才上去了，就是她家电表没电了，电卡里也没储备，让我大半夜的给她买电去。这么晚，上哪买去呀(那时银行还没开通夜间售电业务)。再说了，能买也不是咱们管的事。让我给她家短接根线，这不是开玩笑吗……”听了维修师傅的话，我也有点儿犯难，是她家电表没电，又没事先储备电字，原则上跟我们一点儿关系没有，可作为小区 “管家”这话不能说出口。想了想之后，我主动把电话打了过去：“您好，××女士吧?” “我是”。我接着说：“我详细咨询了电工师傅，非常抱歉，停电是由于您家电表没电了，可您又没提前买出备用电，那就没有办法了，即使我们现在想替您去买，银行也关门了，他们晚上不售电”。“那怎么办?” 听得出，她的声音已经不像最初那么厉害了。我接着说：“我有个办法，不知您愿不愿意?”“什么办法?”她有点儿兴奋地说。“您来我们管理处写吧，我们这24小时有人，可以帮您找一间安静的办公室，不知您是否方便?” “这个……不能先临时帮忙拉根线吗?”“不行，这个违反供电局规定，发生事情是要负法律责任的。而且私拉电线对您及周围邻居也不安全。大姐，我相信这个道理您肯定比我懂得多”。她犹豫了一下“好吧，我呆会儿去你们办公室。”挂了电话，我松了一口气。10多分钟后，电话又响了，还是那个大姐：“小姐，谢谢你啊，我想了想，太晚了不方便，就不去你们办公室了，明天我早点儿起去单位写，刚才着急，说话有些不好听，你别介意啊!”“您不来了，好吧，没关系，下次您充完电后，最好提前买出电字来备用，或时常看一下电表，50字以下，它会闪。”我提醒道。“好的，好的，谢谢!”

虽然这件事只是工作中的一个小插曲，但我用自己的真诚赢得了业主的谅解与认可，这使我懂得，真诚为客户服务是换取客户信任的源泉，有时候真诚的关怀往往比口若悬河更加有效。遇到问题，只要有个积极解决的态度，就获得了大多客户的认可，概括来说，就是“迅速接触，查明真相，讲清道理，给出答案”。

业主的满意源于优质的服务，优质的服务源于真诚的投入。只要我们切实为客户着想，真诚会如潺潺细流，滋润人的心田;只要我们给予客户真诚的帮助，信任与支持也会相应而来。只有真诚服务，不断拓宽工作思路，不断开展细致入微的特色服务，营造高质量的人文居住环境，才能在众多物业管理企业中树立有特色的物业管理服务品牌，才能吸引更多客户。真诚是沟通人际关系的法宝，会使人解除心灵上的戒备，是我们拉近与客户关系的润滑剂。当然这种真诚决不是一种敷衍，我们要把宽容的心真诚地送给客户，对客户多一份理解，在每一次的委屈中敞开自己的心灵，试着理解真诚的内涵，因为我们要对公司负责、对顾客负责、对自己负责。真诚这座桥梁寄托着顾客对物业管理的信赖，同样也传递着物业管理人员对顾客的关怀。

业主在300户以上的可召开业主大会

召开业主大会，一直以来是不少住宅小区在推进小区管理中的“难点”。业主大会怎么开?能决定小区内的什么事务?

《条例》规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取楼(幢)、单元、楼层等为单位的方式推举一名业主参加业主大会会议。

符合业主大会成立条件的，由该物业管理区域内20%以上的业主依法向街道办事处或者乡(镇)人民政府提出成立业主大会的申请。

业主大会可决定选聘和解聘物业服务企业;确定物业服务内容和标准;决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益等事项。其中，业主大会决定筹集和使用物业住宅专项维修资金，制定物业住宅专项维修资金管理制度;改建、重建建筑物及其附属设施;改变共用部位、共用设施设备的用途的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

业主委员会由业主大会选举产生，委员由单数组成，任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员任职期间被依法追究刑事责任的、因房屋转让等原因不再是业主的，其委员资格自行终止。

不得擅自改变房屋使用性质

在很多小区里，将住宅改变为经营性用房的情况普遍存在，对业主的生活造成了不少影响。

《条例》明确，业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向相关部门报告。

同时，业主、物业使用人损坏或者擅自改变房屋承重结构和主体结构的，由房产主管部门责令改正，恢复原状;造成损失的，依法承担赔偿责任。另外，业主、物业使用人违法搭建建(构)筑物的，由规划部门依法予以处罚。

__年是我中心不平凡的一年，我中心全体员工始终以"敬业报校"为宗旨，除了保持正常的后勤服务工作外，特别是在今年我校本科教学水平评估，全国高校后勤改革研讨会，百年不遇的洪水灾害，双选会及其它大型接待工作中在总公司的正确领导下，物管中心全体员工团结一致，为学校的建设和发展提供了有力的后勤保障，现总结如下：

一、本科教学评估工作

五年一次的本科教学水平评估测试工作，事关学校的发展。围绕迎评工作，总公司分管领导和物管中心负责人多次召开会议安排工作，各个部门制定了迎评工作计划，将责任落实到人，对各项具体工作的质量、完成时间严格要求，先后进行了五次预演，不断发现问题，改进工作，逐渐完善。

迎评工作中，城管中队对南七沿线环卫加强管理，清理游摊;校管部全面清理了卫生死角，清洗了校前区、校园主干道和公共厕所等重要场所、地段，始终保持了校园的干净整洁，并布置大小会场53场次、用7万多盆鲜花和其它植物把校园装点成花的海洋;物管部和物管二部全面清理课桌文化，彻底清洁大楼，不留一个卫生死角，完成运动场"万人动员大会"和各会场的布置工作，配合总公司完成实验大楼、图书馆专家休息场所的布置;保安部通过礼仪培训、交通管理培训、电梯操作培训等培训，为专家组在评估期间提供了全程保安礼仪接待服务。

按照学校"以评促建，以评促改，以评促管，评建结合，重在建设"的要求，我们中心全体职工以主人翁的精神，全力配合学校本科教学评估。同时也促使物业自身管理水平得到推进、成熟和更新。

二、抗洪救灾工作

根据重庆市天气预报，7月17日开始连续四天有特大暴雨，中心采取积极预防措施，立即成立了应急分队，同时成立了;巡逻小组、能源抢修供应小组、排险小组等，并合理的布置了人员，作好了随时应急的准备。

随着特大暴雨的来临我应急分队全体人员第一时间进入了各自的岗位，并有效的排除了以下险情：

1)下家属区7、8栋严重积水，深达半米，虽然物管中心已提前采取了应对措施，但特大暴雨积水仍然直线上升。面对这种情况，物管中心班子成员，采取应急处理方案：一是拆除主下水道井盖;二是在墙上开洞，把水引出，未造成7、8栋房屋进水。

2)25栋严重积水，监控人员发现后打开了下水道井盖，未造成底楼房屋被淹。

3)教科园区开闭所，水从电缆沟溢出，情况十分危急，可能造成高压配电柜进水引发全院停电，监控人员发现后，脱下自己的衣服迅速将洞堵上，并马上排水，确保了教学楼的正常供电。

4)学生A区食堂严重积水，由于该地段地势低，排水不畅，下水道的水朝地上涌，很快积水达1米深。为了确保招生备用发电机不进水，物管中心集中了所有力量进行抢险，打开排洪通道，确保发电机未进水。

5)北教学楼地下层，安放着该大楼的部分空调主机，由于主排洪通道不畅，使得地下水往上涌，发现险情后，及时切断了空调主机电源，并组织力量对主下水道进行疏通排涝，未造成空调主机室被淹。

6)安居工程排洪沟水势凶猛，随时都有涌上两边公路的可能。我中心布置专人巡逻，对周围行人进行疏导，并在33栋旁拉上彩条布，确保山上汹涌而下的山水不进入该楼1、2楼的住户家。

7)因雷击致使几个配电房停电，动力部在10分钟内恢复了供电。

8)第三行政楼旁山体滑坡，物管中心及时排除了险情。

9)知园小区入口处挖沟排洪，避免了连接两校区的地下通道被淹。

10)图书馆接北楼天桥积水，致使305、306教室和教休室进水，由于及时筑坝拦水，避免了高压配电房进水。

11)及时清扫北楼四楼多功能厅积水和转移物品。

12)教学大楼房顶积水2尺深，由于及时疏通排水孔，未造成严重损失。

我中心全体员工发扬不怕苦不怕累的精神，冒着倾盆大雨和雷鸣闪电，及时赶赴各受灾点进行抗洪抢险，确保了学校财产的安全，将损失降到最低。

三、贯彻落实《关于在总公司开展"保持荣誉，整顿提高"活动的通知》的工作实施。

根据总公司布署，我中心积极响应总公司在全公司开展《"保持荣誉、提高素质、加强培训、学习管理、整顿提高》活动。首先请_副总经理来中心为全体员工作了动员报告，他指出总公司开展这次活动的重要性，并提出了"保持荣誉，整顿提高"的主体要求。随即中心在各部门组织了认真的学习和讨论，使全体员工认识到自身的不足和如何保持荣誉，提高工作质量的必要性，使全体员工的思想素质得到进一步提高，有效的遏止了工作质量有所下滑的势头，收到了良好的效果。

四、其他工作

(一)动力部

在全校水电气及房屋零星维修工作中，实现零投诉。分段对家属区、教学区绿化管网进行全面改造和安装计量水表;教学楼等使用了电子式日光灯红外线控制装置，经对比节电40%。通过诸多技术节能，虽然今年新增第三教学楼、明德楼两栋大楼，预计__年水电气总支出与20__年总支出持平。另外合理利用供电局有关政策，调整用电单价，改办公和实验用电为居民用电，大约每年可为学校节约经费80万元以上。

(二)收发部

向全校所有二级学院实行免费递送报刊杂志，今年邮政工作量比去年递增三成。

(三)保安部

通过整改，全体队员精神面貌焕然一新，处理打架斗殴等治安突发事件15起、民事调解22件、摘除马蜂窝6件，参加评估、迎新等重大执勤活动8次，为民服务好人好事5件。

(四)物管部

顺利接管了第三教学楼、明德楼及地下车库的物业管理;暑期完成了校行政办公室、二级学院的搬迁工作，为总公司创收2.5万元;作好教学服务的各项工作，布置期末考试、计算机等级考试、英语四六级考试等大型考场数十次，布置迎新、双选会等大型会场数十次;配合学校作好"迎评"工作的接待服务;负责学校的会务服务工作，已累计完成会务服务上百次;在抗洪救灾工作中，维护了各大楼及设施的安全。

(五)物管二部

理顺了物业管理关系，在新生报道领书服务工作中，收到教务处教材科的"感谢信"，受到总公司质检部通报表扬。

(六)城 管中队

完成了街道办事处屋顶花园绿化统计约20幢3460㎡;定期规范农贸市场管理，协助收费;完善地下车库的前期管理;协助科技会堂各种演出、集会18场次;疏导车辆500余辆，取缔23栋烧烤作坊一个，清理乱张贴4000余张，清除邻街散摊28家，清除校内闲杂拾荒人员10人次;参加学校重大活动的行政执法，维护市容市貌。12月初全体队员参加南岸区行政执法局组织的行政执法统一培训并通过了考试。

(七)工程公司

完成了评估相关维修工程，食堂、医院改造工程，交大宾馆改造工程等中小工程21项，取得了良好的社会经济效益。

(八)客户服务部

进行质量检查工作14次，并通过《质检工作简报》指导质检工作;组织两次顾客满意度调查;编发三期《物管简报》;处理较大顾客投诉5件;兼顾了物管中心办公室日常工作，基本理顺了客服-协调控制-顾客满意的循环关系。

(九)校管部

完成了全院范围内20多万平方米的绿化种植日常管理工作和为院内各部门办公室、各种大小会议提供各种植物和花卉的同时，还培养种植了3000盆草花，保证了院内各景点及会议的用花。今年3-6月完成新校区外围的绿化种植工程和全院内部分零星景点的种植工作。在11月又完成第三教学楼旁植物及种植土的移栽转运工作。

常熟理工学院图书馆借书证分为学校发放的校园卡和图书馆发放的临时借书证两种。

一、校内学生读者

1.新入校的本科生在办理校园卡后，经入馆教育测试合格，依据学校注册名单由图书馆开通借阅权限。

2.联合招收的硕士研究生在办理校园卡后，依据学校注册名单由图书馆开通借阅权限。

3.我校教师挂靠外校招收的硕士研究生在办理校园卡后，需导师签署担保书并签字确认或直接缴纳借阅证押金500元，由图书馆开通借阅权限。退证时凭收据退还押金。

4.与其他高校的交换生在办理校园卡后，依据学校注册名单由图书馆开通借阅权限。

5.成教生、旁听生凭所在学院证明，办理临时借书证。每卡收取借阅证押金500元，退证时凭收据退还押金。

6.留学生须由校国际合作与交流处出具证明，并提供花名册和进校离校时间，持校园卡到图书馆开通借阅权限。

7.休学、延长学年、服兵役等造成不能正常借书的，需持校园卡到图书馆重新开通或办理延期手续。

二、校内教工读者

1.校内教职工办理校园卡后，按人事处在编名册由图书馆开通借阅权限，新进教职工凭校园卡到图书馆办理开通借阅权限。

2.离退休教职工退休时须在还清所借图书办结相关手续后，持校园卡到图书馆重新开通借阅权限。

3.外聘专家、教师如要借阅，凭校园卡交纳借阅证押金500元，办理开通借阅权限。中止借阅后凭收据退还押金。

4.各部门聘用的非在编人员的校园卡，由所在部门开具证明，并交纳借阅证押金500元，凭校园卡办理开通借阅权限。

三、社会读者

1.社会读者可以到逸夫图书馆507室办理临时借书证。需凭单位证明和个人身份证办理，并提交身份证复印件、一张一寸证件照。 只阅不借的读者可凭有效证件在两馆进门保安处换取临时阅览证，不需要押金。

2.交纳押金借阅证押金500元、办证费5元、每证每年需缴纳服务费30元(需每年在到期前后前来注册缴纳年费并更换新证)。

四、江苏省高校通用借书证

我校教师、硕士生凭校园卡，于每年5月和11月根据图书馆有关通知到图书馆交一张一寸证件照办理。

五、办证地点及联系方式

20_年年初,根据工作需要我被安排至财务部工作。在公司各级领导的关心和指导下，我认真学习，努力工作，不断改进工作方法，提高工作效率，较好地完成了各项工作任务。现将近一年来的工作情况汇报如下：

一、提高思想认识，恪守职业道德。

大学四年的专业学习让我认识到财务是一项认真、细致、谨慎的工作，四年多的工作经验让我深刻地体会到工作态度决定工作效率。任何一项工作都需要有高度的责任心和科学认真的态度，财务工作更是如此。从走进财务部的那一天起，我就要求自己从小事做起，细心谨慎，认真对待每一项工作，严格遵守财务规章制度，坚持“诚信为本、操守为重、遵循准则、不做假帐”的原则，恪守职业道德，尽己所能，脚踏实地地做好各项工作。

二、认真履行岗位职责，努力做好各项工作。

接任出纳工作以来，我认真履行出纳岗位职责，严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，办理款项收、付，不以白条抵库，不挪用现金，不签发空白支票，不将银行帐号出租给任何单位和个人，确保库存现金在银行核定的范围内，现金的帐面余额始终与库存现金相符，银行存款的帐面余额与银行对帐单调节相符，及时处理未达帐项。各种空白收据、空白支票和有关印签妥善保管，万无一失，确保资金安全。按照相关规程，从事发票的发放、登记、保管工作，确保发票管理的规范性。

在资金划拨方面，依据有效凭据办理资金收、付，做到定期发放员工工资、按时支付全区代办费、及时划拨八县、市公司工程款及日常费用报帐款等，保证公司经营、投资活动对资金的需求。按期办理税款上划手续，保证国家资金的及时到位。按照省公司要求，每月及时将公司营收资金上缴至省公司指定帐户，较好地完成了市公司资金考核任务。

在有价卡管理方面，依据各单位已填写的有效《移动电话卡申请表》，发放有价卡，启用_有价卡管理系统管理有价卡，严格落实有价卡定期盘点制度，每月编制有价卡盘点表，做到帐实相符。

每月及时装订会计凭证，妥善保管，存放有序，查找方便，并不随意外借。会同档案部门将管理期满一年的会计档案编造成册后移交至档案管理部门。

三、加强培训学习，提高专业素质。

工作之余，我不断加强财务专业知识的学习，积极参加省公司举办的各种培训班，包括MIS固定资产管理模块培训、MIS现金管理模块培训、MIS财务提高培训、内部审计业务培训等，并将所学专业知识积极运用到工作中，做到学有所长、学以致用。

在财务部工作近一年的时间里，我受益匪浅，学到不少知识，积累了一些工作经验，但仍然有一些不足之处，需要不断学习和改进。在即将到来的20_年里，我将一如既往地做好本职工作，在熟练掌握现有工作的基础上，

五月份我部在公司领导的正确领导与大力支持下，按照公司及我部工作要求，开展了一系列的优质服务工作，确保了我部服务工作的稳步提升，保证了业主单位的绝对安全，在此对本月工作做以简要总结，总结经验和教训，找出不足，为下月工作打好基础。

一、当月任务完成情况

1、进入五月以来支行停车场实行新的机动车车辆停放管理办法，我部及时对院内车辆进行再次摸底落实，进行了详细的登记，与业主单位配合完成停车协议签订共52份，我部复印存档，原件交后勤站。

2、保卫人员配合保洁班共完成各类会议的保障11场次，共服务保障参会人数约900人次。

3、我部应公司保卫部关于消防安全的整改措施、消防演练应急预案等活动，利用闲暇时间积极开展消防安全学习及消防应急预案演练，同时资质保洁班及时清理各楼层管道井杂物，消除安全隐患。

4、做好了办公室交办的各类宣传资料及其他物品的清点、登记、领用等出入库工作。

5、及时与公司市场部联系更换各楼层落地烟缸石子。

6、进入雨季为防止意外事故发生，我部及时组织保洁班清理17楼、4楼东西平台杂物，并为下水道口加盖防护网，防止堵塞。

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二、下步工作计划

1、和市场部协调解决垃圾桶及保洁工作服的购买、订做事宜;

2、和公司人力资源部及办公室协调解决部分员工医疗保险存在的问题;

3、抓好保卫中队班组建设;

4、了解人员思想动态，稳定队伍。

5、完成公司及业主单位交办的其他事宜。

1.保安人员工作纪律

(1)模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度;

(2)坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制;

(3)上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退;

(4)服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争;

(5)爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出;

(6)严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。

2.保安人员的交接班制度

治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝这些漏洞，必须强化交接班制度。

(1)接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间;

(2)交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚;

(3)接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任;

(4)所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名;

(5)接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责;即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。

3.保安人员工作细则

(1)仪表着装

①按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。

②风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边;上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。

③上岗前、下岗后须到指定点更衣;不得将制服及佩戴物带离小区;服装清洗不得影响正常上岗着装。

④保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。

(2)上岗姿态

①在岗时须精神饱满，精力集中。

②站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。

③两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进;两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。

④在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。

(3)文明礼貌执勤

①对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。

②礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。

③禁止任何粗俗言谈、污言秽语。

④回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。

(4)门卫岗

①对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。

②劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。

③根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。

④负责登记电视监控情况。

⑤负责小区内邮件的收发登记管理。

⑥门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。

(5)巡逻岗

①巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。

②巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况;楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。

③认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。

④巡逻情况及时记录。

4.保安工作人员的奖惩制度

为了鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定保安人员奖惩制度。

(1)奖励细则

①见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者;

②积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者;

③积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显著者;

④为搞好住宅小区(大厦)的安全保卫工作积极出谋划策，所提的合理化建议实行后效果明显者;

⑤拾金不昧者;

⑥年终被评为“先进保安班(组)”、“先进保安员”，被评为省、市政府“治安模范标兵”者。

(2)惩罚细则

①值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情。

②擅离职守，经常迟到、早退。

③酒后执勤上岗，并造成一定后果。

④未按时交接班，或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互推卸责任者。

⑤未经部门领导批准，私自顶班者。

⑥未经部门领导同意，擅自带人留宿者。

⑦执勤时，衣装不整，佩戴不齐;执勤中玩忽职守，疏于防范，致使在管辖范围内发生案件或事故，造成极坏影响者。

⑧对公司和保安部领导下达的工作任务，未能如期完成，而又没有正当理由者。

⑨扣留物品不登记，不上交;捡拾物品不报告，不上交者。

⑩违反保安器材使用规定，私自随便转借和使用。

B11 在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者。

B12 法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，与治安工作人员的应有素质极不相称者。

B13 思想不纯，见利忘义，监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者。

B14 工作责任心不强，不服从分配，不执行规章制度，并随意顶撞领导且屡教不改者。根据错误情节轻重进行不同的处罚。对于一些性质恶劣者，影响极坏者应辞退或开除;对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任。

5.电视监视岗位职责与日常管理

(1)职责

①24小时严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安就地处理，并通过对讲机向办公室报告;

②发现监视设备出现故障，要立即通知值班保安加强防范，同时尽快找出原因，及时修理设备，使之正常运转;

③严格执行登记制度，凡是发现可疑情况，应认真记录下来。

(2)要求

为了保证岗位职责的落实，要求全体电视监视工作人员努力做到：

①提前做好上岗准备，按时接班;

②做好交接班手续，无遗漏、无差错，哨位设施无损坏，勤务登亲既芳笆薄⒛谌萸宄?

③严禁无关人员进入工作场地，不准带亲戚朋友在工作场所聊天;

④上班时精神集中，不准擅离岗位或做与工作无关的事情;

⑤严守岗位，保持高度的警惕性，发现可疑情况，严密监视，同时通知该区域的保安和报告上级，密切配合，确保安全。

作为物管人，当我们第一次进入z时,感觉这就是自己的家园。我们的目标就是弥补她所有的不足，用我们的智慧与真诚让我们家园中的每一个成员最终都能舒心地安居乐业。

我认为只有懂得享受生活的人热爱生活的人才能做好物业管理工作。市场经济下，社会化分工越来越细化。我们物业管理应该把自己定位在细致的生活上。有人说，我们是管家的角色，我不这么看，生活节奏快，工作压力大，而家是一个身心放松的地方。我们的服务就是为业主创造这种环境，甚至帮助业主学会放松，学会享受生活。为什么业主和物管人员有距离呢?因为，你不了解他们，你没有进入到一个业主的角色，你没找到和他共同的语言，说白了，不了解他们的需求，就没有服务的市场。我们要了解业主生活的需求，就要从业主的角度思考问题，想想我们平常生活中遇到的苦恼和生活小窍门，这或许都是业主需要的。

每天，我的办公室总会有很多的业主造访，能够与我的业主零距离沟通，倾听他们的诉说，为他们排除疑惑、困扰仿佛成了一种习惯。当看到他们离开时最终理解的眼神、满意的笑容和发自内心的体恤，我是欣慰的。我的体会：

一是物业服务大部分过程中的对象是家庭主妇、老人，她们文化水平、素质层次参差不齐，消费观念多样化，理解方式多变化。由于业主理解、认识的方式不同，应该针对复杂的用户群体，对症下药，有针对性地解决问题。物业公司要想在激烈的竞争中有一席之地，就要不断地提高服务水平和服务质量。

二是项目经理要与各方处理好关系。比如保修期的维修问题，要在缓解与业主关系的同时，说服原施工单位及时上门进行维修。要让业主感受到物业公司能够在第一时间受理、第一时间上门、第一时间服务;感受到物业公司对业主提出的问题，正在处理或者已经处理。业主的需求，无论是大事、小事都是物业公司份内的工作和要求，业主永远是对的，永远是最重要的客户。

继续做好物业工作，我本人也有一些思考：

首先，改“小而全”为“大而精”。物业服务类型和地域的分布具有广泛性和分散性，“小而全”的管理模式造成服务资源难以共享，人力、物力资本浪费严重，难以保持物业公司的整体优势。“大而精”就是通过细化分工将秩序维护、设备维修、环境绿化等职能，从原有管理中分离出去，成立或发包给更专业的保洁公司、保安公司、绿化公司等，实施专业化管理，配合有效的质量监控机制，打破“地域” 壁垒，实现资源共享和均衡使用。

其次，变“纯粹服务”为“与业主互动”。单纯的提高服务质量，一切按自己的要求去进行物业管理往往会造成与业主之间的摩擦。由于业主需求的多样性和环境文化意识的增强，促使他们对服务品质的提高有着不同的需求。古人云：“感人心者，莫先乎情”。当前，业主对物业管理的需求呈现广泛的多样性。要想赢得业主的认可除了不断提高我们的服务水准，还必须以诚待人，以情动人，其核心就是提高个性化的服务。要通过建立业主需求档案，及时了解、掌握、挖掘业主的需求，以便为业主提供更广泛的服务。另外，在日常相处中加强与业主的沟通。对收集到的意见，做好整理和筛选，进行分类处理，并及时反馈，持续改进。重视业主的感受，融入业主的情感。

最后，将“小团体”融入“大社会”。物业管理服务的有效开展离不开三类资源。一是社会资源，包括政府、街道、社区、治安、环卫、供应商和潜在服务对象等的支持。二是自身资源，即指自身所管理的物业的各类服务信息、服务设施设备的共享。三是业主资源，业主是一个庞大的群体，其消费需求和潜在资源是物业服务企业扩大经营的源源不断的动力。只有将我们这一“小团体”真正融入到整个“大社会”中去，构建和谐共处的生存环境，才能使我们的“小团体”不断发展壮大。

时光飞逝，日月如梭，勿勿中我们度过了20__年，紧张忙碌中我们将迎来令人期待的20__年，回顾这一年来的工作，在公司领导正确指导，同事的支持帮助，以及小区全体员工经过不懈的努力，基本上完成了预期的目标，虽然没有突出的成绩，但也经历了不平凡的考验。

通过一年时间对小区工作的学习和掌握，我已经是一个合格的小区管理人员了。在处理小区内的一些报修、投诉、保洁绿化等事上，已是游刃有余了。并加强了对小区工作者的业务认识，努力完善了小区管理工作者的职能。20__年小区的台账资料管理和记录工作得到了全面的控制，对我掌握小区入住人员名单的掌握，加强了我对小区各方面的工作都能很快的上手。节能降耗成本控制方面的工作，大大的提高了小区能量的节约。20__年我主要是负责小区报修的处理和效果，绿化和保洁的监督工作，严格做到员工劳动纪律管理。三是做好小区业主工作。在这一年，我认真执行管理工作，努力做到让小区业主能够对我工作的支持和满意，认真完成了业主管理费的收费工作。在日常管理的方面我现将其中几点进行具体的总结：

一、绿化保洁方面

做好居住小区内，楼前楼后绿地、楼区公共绿地及楼区行道树木和垂直绿化。做好小区绿化自检自查，及时解决存在的问题，促进绿化整体水平提高。通过广播、电视、板报、橱窗等多种形式宣传绿化美化工作的法规、规章、制度，教育群众及中小学生爱树、护绿，切实提高群众对绿地管护工作重要意义的认识，让更多的人自觉参与到管护工作中来，全面提高居住小区绿地管护水平。

二、业主满意度工作方面

为了能加强对小区的管理，12月份，管理处对住户上门发放《物业服务评议表》，共发放200份，回收39份，其中28份提出了意见和建议，从中让我们了解了此前一段时间的工作效果以及存在的不足，对反映出来的问题将及时解决并上门做好解释工作。

三、收费工作方面

物业管理费，14年物业管理费收费工作完成较好，总收物业费42万元，收缴率达99%，空关户共14户，收到6户，收缴率达43%，车位费20__年共收到34户，共收费20060元，收缴率达30%。其它收费，业主报修维修费，北门遥控器等收费共收8760元。

四、安全工作方面

小区全年共发生火灾事故一起，大小偷窃共二起，火灾事故是正月初三22号楼发生了一起因业主家中小孩在架空层燃放烟花引起大火，导致电表烧毁，整幢楼停电，所幸保安反映灵敏，在第一时间将大火扑灭，杜绝了一场灾难的发生，过后管理处协助业主多次联系供电部门更换电表，恢复供电，对烧黑的电表箱进行油漆，外墙进行粉刷，22—151去年多次上门收物业费总以种种理由拒交，到后来门都不开，经过此事后，对我们物业有了很大的改变，答应交纳物业费。15月底，小区雨污分流改造即将结束，30号楼业主家停放在架空层下一辆自行车失窃，经过与指挥部负责人协调后，赔偿了损失150元，业主很满意。9月份发生了一起严重的被盗事件，导致14楼，31楼业主家中遭到严重的财产损失，过后我们全力协助公安部门调监控录像，所以在安全方面不得有半点疏忽，麻痹和侥幸思想，应对外来人员，车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。

五、存在的问题

一年来，也暴露自身存在一些问题和不足，一是各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高，在处理小区所有管理工作还只是初涉皮毛，工作方面的业务知识还需要进一步的深入学习、进一步的提高，强化小区管理方面的业务知识，才能更好的为小区效力。二是与小区业主的沟通协调还有待提高。在工作中还没有完全放开，与小区业主的沟通还仅仅局限于工作中，还不能完全与小区业主形成良好的配合。三是小区的安全方面没有做到滴水不漏。在这一年我小区发生了一次重大偷窃事故，在这次事故的发生上，我深刻的认识到了自己在安全管理方面的不足之处。

六、今后努力的方向

在学习上加强自身业务学习，拓宽知识面，努力学习物业专业知识和相关法律常识。在思想上绐终摆正心态，虚心好学，积极向上，不断提高组织管理沟通协调能力，处处以严要求高标准做好每一件事。在与业主沟通上，根据每户业主的特点与其做好沟通工作，要主动实是求是地为业主提供热情周到满意的服务。

总之，在今后的工作中，我将不断改进，不断创新，做好管理工作，不断总结经验和教训，以公司的整体工作方针为方向，保质保量完成各项工作任务及考核指标，抓好小区安全工作，把工作提高到一个新的水平，为小区管理的工作进一步发展壮大增光添彩。

车辆初始登记日期至申请时未超过3年、轴距达到2650毫米、有本市户籍或居住证、为乘客购买承运人责任险……28日，广西新闻网记者从南宁市网络预约出租汽车政策新闻发布会上获悉，5月1日起实施的《南宁市网络预约出租汽车经营服务管理实施细则》(南府规【20xx】14号)(以下简称“《实施细则》”)对网约车运价方式、网约车平台公司准入条件，以及市民普遍关心的网约车准入条件、网约车驾驶员准入条件、网约车标识的规定等问题均做出了明确规定，进一步规范网约车市场。

车辆轴距不低于2650毫米 需有本市户籍或居住证

交通运输部联合七部委于20xx年7月印发的《网络预约出租汽车经营服务管理暂行办法》(下称“《暂行办法》”)明确，拟从事网约车经营的车辆，应当符合下列条件：7座及以下乘用车;安装具有行驶记录功能的车辆卫星定位装置、应急报警装置;车辆技术性能符合运营安全相关标准要求。

南宁市网约车车辆准入条件是怎样的?要成为南宁市网约车驾驶员需要什么条件，要办什么手续?

南宁市交通运输局总工程师梁展凡在发布会上介绍，南宁市根据《暂行办法》赋予的政策空间，结合实际在《实施细则》中具体细化及补充了以下规定：

取得本市公安部门核发的机动车牌照和登记为预约出租客运的行驶证;

新能源汽车(包括纯电动汽车、插电式混合动力汽车、燃料电池电动汽车等)，轴距达到2600毫米以上或综合工况续航里程达到250千米以上;非新能源汽车，轴距达到2650毫米以上且排气量大于1.6升(含1.6升);

车辆初始登记日期至申请时未超过3年;

外观颜色和车辆标识应当明显区分于巡游出租汽车，应在内部明显位置张贴或放置网约车专用标识，不得安装顶灯、空载灯等巡游车服务设施设备;

按规定进行车辆年审、二级维护及技术等级评定，符合一级技术等级要求;

车辆所有者为个人的，应先取得本市网约车驾驶员从业资格，且名下无尚在经营使用期内的网约车。

时间过得真快，加入内勤部工作已经x年了.非常荣幸和庆幸自己能够成为内勤部的一员，首先要感谢的是领导对我的信任和工作上给予的肯定，同时也离不开各位同事在我工作上的帮助和支持.给了我一个发现自我、认识自我的平台，并在工作实践中不断完善自我的机会.下面对我20xx年上半年的工作情况作如下汇报：

一、工作内容

作为公司的内勤人员，自我认为就像是个管家，一个服务于公司全体员工的人员，有求必应，有需必帮，我本着“把工作做的更好”这样一个目标，积极的完成了以下本职工作：

1、负责公司日常办公用品及固定资产的采购、保管、领用管理；

2、负责公司日常办公设备的维护、报修、定期检查；

3、协助财务部完成半年度的固定资产盘查工作并制表汇总登记；

4、各下属公司上报集团的各类传真文件归档整理保管；

5、协助各部门经理及助理日常的文件资料整理或向各职能部门上报材料；

6、负责公司宿舍人员安排管理；

7、前台接待工作；

8、公司年报刊杂志的订阅。

二、工作职责

内勤工作是一项综合服务性的工作，内勤位轻责重，在完成自己分内工作的同时，既要完成领导及各部门经理临时交办的工作，又要协助主任处理日常程序化的工作.一个合格的内勤必须具有强烈的敬业心、高度的责任感和求真务实的工作态度，熟悉业务和内勤工作，具有较宽的知识面和一丝不苟的工作作风，任劳任怨的忘我精神.结合上半年的内勤工作经历，谈谈自己的几点深刻认识：

1、一切以公司利益为出发点、切实履行岗位职责。作为公司的内勤采购人员，要以节约成本为先，花最少的钱，买的东西，不吃回扣，不私自占用公款；为了避免虚报的申请，一定要在取得物资申购单的情况下，方可采购，或领导有特定交代除外.对所购买的固定资产和易耗品及时登记，编号，以保证公司财产的完整.对购入和领用的物品，通过填制入、出库单的形式制盘存表，进行仓库物品的盘存，不虚报，不漏报，不谎报，做到帐数相符，帐库一致.并做好月底与财务部人员校对核实的工作.每一季度与财务部人员共同进行一次全面的库存清点盘查.确保办公设备和设施的正常运行。

2、爱护和保管好公司的财产，对日常的办公设备，如复印机、投影机、传真机等等办公耗材，力求作到定期检查，定期请专业的服务人员上门维护，已保障所有设备的正常使用和延长使用寿命。

3、及时准确、认真负责、谨慎细致的文件管理对本单位下属公司上传的审批文件实行安全有效管理，做到类别清楚、目录齐全、排列有序，便于提供文件查找和使用.应该在收到登记后，第一时间送达收件人，跟踪审批文件，及时询问了解文件的审批进度，并把情况尽可能的反馈给发件人。

总结上半年来的工作，尽管有了一定的进步和成绩，但在一些方面还存在着不足，比如有创造性的工作思路还不是很多，个别业务工作做的还不够熟练，与领导之间的沟通交流还不够多，需要在以后的工作实践中不断完善自我，鞭策自己。

回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对__花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业

1、严把员工招聘关。__物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

2、做好员工的入职、在职培训工作。__物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性;随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。__物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

3、从实际出发，管理处严格参照___质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力

在实习中，我看到一套由__物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

《物业管理条例》(以下简称《条例》)终于出台了!看到22页多达70条的《条例》我一口气通读了好几遍。说实在的，年轻的时候学习任何中央文件以及各种报告都没有这么认真过。因为，我和我们这样一群人，为《条例》以及《条例》所涉及的物业管理活动，投入了太多的心力。

比照经历4年时间起草准备的《物业管理条例(草案)》(征求意见稿)我发现，修改的地方实在是太多了。没有进行任何修改的地方，大约只有10处左右。这也让我从心里觉得，原来那种“‘开门立法’可能纯粹只是形式”的想法是错误的。事实证明，经过法定程序，公民的主张完全可以成为国家的意志。让公民自己看到“匹夫”对国家兴旺所起的作用，这其实是《条例》公布的一个最大成功之所在。

《条例》终于出台了。终于有法可依了!我反倒平静了，反倒忽然感觉到了累。就像刚刚打完一个战役的士兵，胜利了，才感觉到伤痛和困乏;也像恋爱中追逐姑娘的少年，追上了，才感觉辛苦和疲惫。

我在4年多的社区公益活动中，看到了各式各样的纠纷，特别是物业管理纠纷，很多都因为没有适当的法律而双方各执一词，上了法院都难获得双方认可的公正。有些甚至发展到严重的刑事案件从而危害了社会的稳定。《条例》的出台，无疑是给物业管理纠纷的各方在解决纠纷依据上，有了一个唯一的标准。有标准才会有是非。

我们应该看到，纠纷的基本起因是猜忌，是各方权利的不明确。而猜忌永远会存在于买卖行为当中;各方权利的明确，也需要时间来等待各方法治意识的提高和对法律的正确理解。所以，各种纠纷仍然会有。但是一定会随着纠纷解决的示范作用而越来越少。

我们还应该看到，有法不依是一种在各行各业中的确存在的现象。不能指望《条例》出台，有关各方就会严格遵守。所以，依法维护我们权益的工作仍然非常艰巨，向全社会宣传《条例》精神，普及法律知识的工作仍然非常艰巨。今后物业管理乃至社区建设和治理中的新事物和新情况，也必将成为新的问题而需要我们研究和解决。

《条例》本身的完善，也需要在我们的实践过程中，不断总结经验，继续向立法机关提出建议。

总之，物业管理乃至社区治理的道路才刚刚开始，需要业主们的理性和团结，需要政府部门的监督和指导，需要物业管理企业、发展商的诚信和规范。从而实现物业管理之社会价值的最大化，即社会稳定，经济发达。

作为业主的一份子，我对《条例》中对业主和业主大会的权利和义务的描述有如下看法：

由于《物权法》还没有出台，“所有权决定一切”还没有法律保证，所以《条例》中第十九条的规定，事实上是把业主所有权力当中的“物业管理权”明确地交给了业主。可毕竟这部法律是调整物业管理活动的，在本部法律中说明业主的其他权力也不一定合适。我希望在《物权法》出台以后，能够完整的界定业主的全部权利和义务。尽管如此，我仍然认为在物业管理过程中，《条例》赋予业主的权利是足够的。

从第六条对业主的定义中我们可以看到，作为业主实际上是没有什么可以单独行使的权利。这其实是和物业本身的特点是相适应的。由于物业管理实际上是对全体业主的共同共有财产进行的管理和服务，故业主单独行使某些权利，势必导致其他业主权益的影响。也不利于物业管理活动的进行。业主对《条例》精神的认可，必将减少由个别业主引发的物业管理纠纷，从而保护多数业主的利益。这方面的问题现在还不显现，将随着业主和发展商的纠纷的解决而逐步增多。《条例》将是有效解决此类纠纷的法律武器。

而第七条中关于业主的义务，实际上是单独业主向其他全体业主所承担的义务，而不是向发展商或者物业管理企业承担的义务。这一点非常重要。一个有共同产权的物业，任何业主的行为，都必须以其他全体业主的行为规范和准则(就是《业主公约》的内容)作为依据。任何超出此范围的“个性张扬”，都是不被允许的。这就是共有物业中单独业主和全体业主的关系和活动特点。不了解这一点，就无法安排自己的活动，也无法限制别人的活动。

从第八条到第二十条，说明了一个物业管理区域内的最高权力机构是业主大会，而业主大会的组成是全体业主。这实际上就是物业管理区域内的全民公决形式。而业主委员会，则是一个执行机构和秘书机构。

就目前的实际情况而言，业主大会的职责是不少的。有些在实际运作当中甚至将很难履行。比如“制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”等。

《条例》中也考虑到产权人大会召开的可操作性，明确说明“可以采用书面征求意见的形式”和“可以委托代理人参加”。但必须提醒广大业主的是，此种设计虽然方便了业主大会的召开和大会决议的产生，但同时也方便了舞弊行为的出现。所以在上述情况下，应该制定会议的严格监督机制和投票者身份的甄别机制，以保障会议的进行和决议的代表性。

关于业主委员会，第十五条中明确了其主要的职责。《条例》中其他各章中，也有对业主委员会其他职责的表述。其实，作为一个公益团体，能够履行好《条例》中规定的职责就已经非常不容易了。一个运转良好的业主委员会，除了有时间参与业主委员会的工作外，还要求委员们是一群有很高素质和专业知识的业主。这种要求却和业主权利的获得途径(实际上是随着买房而购买来的权利)是不相适应的。因此，业主委员会的权力，在不同业主委员会委员中肯定会产生不同的结果。有权力，就一定有滥用权力。所以，限制业主委员会和委员的权力，把最高权力交给业主大会的设计是充分考虑社区稳定和绝大多数业主的利益的。而我作为业委会的委员，也从来没有因为自己的公益活动而受到任何阻碍。权力，是全体业主的权力;工作，是公益者的工作。这就是愿意做业主委员会委员的人士的应有心态。

在第十七条中，《条例》明确规定“业主公约对全体业主具有约束力”。这是物业管理区域(或者一个社区)长治久安的必要法律保障。一个社区，就是一个小型的社会，而业主公约，就是这个小型社会的“小宪法”。目前很多纠纷的发生，都是由于业主不了解公约，不认可公约，没签署公约造成的。从法律上确定了公约的地位，将彻底解决社区中多数业主和少数业主之间的纠纷。而这些纠纷，往往反映在物业管理公司依照公约去限制少数业主行为的过程中。表面上看这些是物业管理纠纷，而实质上是业主之间的纠纷。

《条例》中还有一些关于业主大会、业主委员会和政府有关部门乃至居民委员会之间关系的表述。我认为这些表述是适当的，是符合中国国情的，也可以称作“有中国特色的物业管理”法律制度。业主对此没有必要有抵触心态。相信随着市场经济的逐步完善，业主的物权将会得到越来越多的尊重。

以上便是我就有关业主、业主大会、业主委员会的作用，对《条例》的理解和看法。

其实，物业管理纠纷，很大一部分是来自于物业管理区域内公共部位的处分权力不清。而《条例》中多处对这个问题进行了规定。相信随着《条例》的实施，有关的纠纷将可以得到妥善的解决，将业主本来应有的公共部位的受益权回归业主，从而以此收益最大限度的冲抵物业管理费的支出，使业主获得应有的实惠。

另外就是在前期物业管理过程中，发展商对未售出房屋和已售出但未办理入住的房屋不承担或者少承担物业管理费，在目前是一种普遍现象。这实际上是入住的业主养活了发展商的物业。此次《条例》中也在第四十二中条进行了明确的规定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。这将使得前期物业管理更加公平。

《条例》虽然出台了，可相关配套的法规还需要等待地方立法机构的工作。我们仍然可以关注并参与其中的工作，尽一个公民的义务。对《条例》的普及、宣传和实践，也都是我们义不容辞的工作。

“引导业主了解物业管理，提醒开发商重视物业管理，协助物业管理企业规范物业管理，从而实现在良性物业管理下的物业保值、社区稳定、社会安定”应是我们每个业委会委员自己给自己的责任。

20__年，对于__物业管理有限公司来讲是开拓创新的一年，也是飞速发展的一年，紧随公司的步伐，在公司领导的正确指引下，在房产公司各部门的积极配合下，我们本着诚信、热情、耐心、细致的服务理念，较好地完成了全年的工作任务。现将一年来的工作总结如下：

一、完善各项规章制度，建立全新的内部管理制度

通过对以往工作的分析、总结，物业公司管理人员达成共识：提高物业服务水平、扩大物业服务范围是物业公司今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标，切实提高物业管理水平是根本的基础所在，因此，必须建立完善各项规章制度和内部管理机制。现实行项目管理层层负责制：张文先任中央佳地项目主任，中央佳地的各项工作由其全权负责，包括秩序维护员、保洁、绿化、工程等工作，周莉任1#楼写字楼客服员，做好本职工作外，协助项目主任完成其他工作;李全胜任阳光别墅、阳光花园二期项目主任，负责阳光别墅及阳光花园二期的全部工作，王明芬任客服员，做好自己的本职工作外，同样协助项目主任完成其他工作;李全胜任设备科科长，主要进行的是工程维修方面的工作，同时监管两个项目的绿化工具、工程设备的保管、保养工作。这项制度明确了管理工作中的责、权、利，使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务实避虚，一切工作都从实际需要出发、以解决问题为目的，扎扎实实的做好各项基础工作。为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应物业公司发展需要的《办公室工作人员岗位职责》、《保洁人员的岗位职责》、《秩序维护员处罚与管理办法》、《秩序维护员的岗位职责》、《消防泵房操作规程》、《车辆管理制度》、《档案管理制度》、《考勤制度》、《夜班巡逻制度》、《员工培训制度》等十几项规章制度，并在此基础上加强各项规章制度的检查落实力度使物业公司的各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的展开。

二、公司上下团结务实，服务意识显著提高

作为物业公司，不断提高服务意识、服务水平和服务质量，才能限度的满足商户和业主的需求，在此基础上才能稳步提升物业收入，从而提高企业经济效益，树立良好的企业形象。公司的领导的起到模范带头作用，带领全体员工转变服务观念、开展理论学习、加强业务培训，使上自领导班子下至普通员工的服务意识和自身素质得到不断提高，公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围;其次，为了能够在物业服务的质量上更上一个台阶，在今后的物业资质评审中更上一个档次，物业公司加强了各类资料的查阅、收集、归档工作，按形式、性质等不同合理分类、存档，极大方便了对所需材料的及时查阅和利用;第三，重视参加和开展形式各样的培训活动，学习的同时针对公司内部各项目的工作特点和性质定期或不定期的开展消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到不断提高;第四，狠抓各项规章制度的落实，促进各项工作迅速有效的开展，特别是为了切实落实在近期实施的员工上下班制度，我们下了极大的功夫，在考核部门的同时管理人员也要接受严格的考勤制度。实施几个月个月来，公司全体员工的工作作风、质量和服务意识、水平都有了显著提高。第五，因秉承“微笑服务”的工作理念，在实际的工作中，对于业主提出的意见，进行广泛的收集，合理性的建议会在公司领导协商后进行采纳、使用，对于日常业主出现的困难我们会尽力地协助其解决，最终的服务工作最终集中体现在物业费的收缴率上。20__年中央佳地1写字楼的物业费收缴率达100%，阳光别墅的物业费的收缴率达98%以上，阳光二期的物业费收缴率达98%以上。

三、节能降耗、精减人员，管理效益明显提高

物业公司领导清醒的认识到，必须强化全体员工的成本意识、加强内部管理、加大监控力度、精减富余人员，才能减少企业亏损、提高企业效益。首先，针对采购工作是节能降耗的关键环节，物业公司实施了严格的采购制度，所需物品必须由项目主任或相关负责人填写物品申购单，经办公室审核后，总经理签字才可购买，购买的过程中，常置易耗品与供货单位建立长期供货关系，同时，财务与办公室人员经常做市场调查，掌握常购物品的市场价格;还改变了原谁需要谁负责的采购方式为任何采购都必须办公室人员跟从两人以上进行采购，通过这一系列措施达到了有效监控的目的;其次，在日常的工作中，结合实际情况，在必要的情况下减少一部分员工，如冬季绿化工作相对较少，在考虑公司运营成本的基础上，与绿化工、绿化临时员工解除劳动关系，切实为企业减轻了负担。最后，开展修旧利废活动，办公室以身作则在办公用品领用上严格控制，纸张正面用完用背面，做的能省就省;保洁人员把旧拖把2、3个拆开合成1个接着用;工程部对于公司内部设备(饮水机、取暖器、空调等)出现问题的自己动手维修，仅绿化工具方面的维修就节省了20__元左右，通过修理阳光别墅车库门20多家，实现创收达6000元之多，同时购买维修工具修补阳光别墅路面砖，为公司节省了很大一部分的维修费用;值班人员在不影响经营的情况下分区控制，做到不必开的灯不开、能少开的少开，通过各个项目人员的共同努力，达到了降低消耗的目的。

__物业公司20__年度工作计划

首先，加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理，以期在下一年物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得相应的物业资质;

其次，改革人事制度，这需要做好几个工作：1、建立因事设岗制度，按照工作需要和物业管理有关标准设立工作岗位，明确岗位结构比例，以解决人员多，专业技术人才少的问题;2、建立因岗定责制度，将工作、任务层层分解，落实到岗，将上岗者经济收入与去留升降挂钩，不留责任空白区，避免相互扯皮、推诿;3、建立竞聘上岗制度，使在岗者始终处于积极进取的状态。

第三，继续完善工资改革分配制度，运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、员工的惰性，充分调动积极性、主动性、创造性，使全体干部、员工人人争事干。

第四，要拓宽服务领域，提供各种个性化服务，这需要树立全心全意为业主服务的思想，想在业主需要之前，做在业主需要之先，在为业主提供常规的卫生、安全、维修服务的基础上，积极发展绿化、家政、委托、代理、中介、商业服务等项目，不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益。

第五，争取树立品牌服务，利用“__品牌”市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势，创造机会在从先进的物业公司学习其先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造出本市的物业管理新品牌。

目前，本市的物业管理只处于起步阶段，有相当的发展空间，我们一定要在思想观念、经营理念和服务意识上抢在前列，我们相信，通过我们求真务实的不断努力，一定能够实现我们的目标。

在区委区政府、街道党工委领导指导下，__社区工作站积极做好辖区物业管理单位的桥连工作，为辖区管理处提供了良好的沟通平台。

一、营造和谐社区、平安社区。

在物业单位联席会议的基础上，辖区管理处与社区工作的联系更为紧密。物业管理单位对社区的各项工作都很配合，只要工作站有需要的，物业单位都全力以赴，全力配合社区工作。特别是对于社区计划生育、出租屋管理、卫生、联防、维稳、治安、人民调解、信息反馈等各项工作，辖区各物业单位均已当成是本单位的工作，要求管理处上下工作人员都全力配合。对于社区组织的各项活动，管理处也一直积极参与。

二、加强社区内各物业单位与群众居民的联系

__社区工作站组织多种形式的活动，把社区工作人员、管理处、辖区单位、辖区民警、社区各组织等紧密联系在一起。

__社区工作加强与物业单位、辖区单位、辖区民警、社区群众居民之间的联系，为大家提供了良好的沟通平台，在大家齐心协力，共同努力创建“和谐小区和谐社区”。

三、加强社区内物业单位与群众居民的联系

__社区工作站组织多种形式的活动，把社区工作人员、管理处、辖区单位、辖区民警、社区各组织等紧密联系在一起。社区组织“义务治安巡逻队”，巡逻队成员包括社区党员、社区群众、辖区内单位。此次活动有利于加强社区群众、辖区各单位、组织的联系，有利于群众了解社区、社区了解群众，也有利于把“平安、和谐”渗透到社区各个方面。

四、加大物业管理力度

针对辖区内居民的投诉，我社区工作人员积极联系铁路相关部门和市、区市政部门协调解决和平路与铁工里交叉口的污水长流问题，经过多方努力已经成功得到解决。

我社区工作人员积极参与到楼院卫生整治工作中去，从年初开始各个楼院集中清理，先把东村6—21号楼、44、45号楼进行了打扫，接着在南村1—7号楼和__30—34号楼和68—73号楼进行打扫，然后把西中和路和铁工里的楼院一一进行清扫，保证居民生活环境的美化。

根据每个小区的特点，根据居民的需要，我们组织的每次活动，都让居民群众感受到了__社区是真正地为居民服务、真正的与居民连成一条心，同时也为社区提供了更好的机会与小区居民联系。