完善

出租方姓名： 身份证号： (简称甲方)

承租方姓名： 身份证号： (简称乙方)

经甲、乙双方友好协商，本着甲、乙双方公平、互惠、互利的市场经济原则，甲方自愿将保宁镇 街 号 楼 室 厅 厨厕住房租给乙方居住。在签订本协议时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法人手续。

一、租房人 年 月 日起至 年 月 日止，有效期为 年。

二、该房出租的使用性质为 用房，年租金为 元，续租方式为次支付，计人民币(大写)(￥)。

三、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方、中介方无关。

四、乙方无权将该房转租他人，并不擅自改变使用性质，更不能擅自改变房屋结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。如须转租应经房主同意。

五、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住(经营)权，不得收回房屋或转租他人，并不得提高房租或终止协议。

六、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，按时交纳水、电、气、收视、电话、卫生及治安费用。乙方的民事纠纷自行负责。

七、若乙方在协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与甲方商议。

八、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如任何一方卖给均由违约方按总租金的20%赔偿给对方。

九、本协议一式三份，甲、乙双方及中介各执一份。从签字之日起生效，到期自行作废。

十、中介费按国家甲、乙双方各5%支付 元，甲、乙方如果有变动，中介费不退还。

备注：室内装饰及附属设施：(床 架、沙发 台、矮组合 套、餐桌 张、木椅 个、茶几 个、热水器 个、浴霸 个、燃气灶 个、抽油烟机洗衣机个、窗帘付、电扇梳妆台书桌电视 台、空调 台)。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日。 _________年____月____日

本合同双方当事人：

出租方（以下简称甲方）_________________________

（本人）（授权代表）姓名：__________国籍：___________

（身份证）（护照）（营业执照号码）___________________

地址：_______________________，邮政编码：________

联系电话：_______； 传真：_______；E-mail：________________________

承租方（以下简称乙方）_________________________

（本人）（授权代表）姓名：__________国籍：___________

（身份证）（护照）（营业执照号码）___________________

地址：_______________________，邮政编码：________

联系电话：_______； 传真________；E-mail：_________________________

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于________；位于第____层，共______ 〔套〕〔间〕，房屋结构为_________，建筑面积_______平方米（其中实际建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 _______平方米）；该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二；〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为：__________.

第二条 房屋用途

该房屋用途为____________________.

除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。

第三条 租赁期限

租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。

第四条 租金

该房屋租金为（ 币）___万___千___百__拾__元整。

租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

第五条 付款方式

乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（___币）___万___千___百__拾 __元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。

第六条 交付房屋期限

甲方于本合同生效之日起____日内，将该房屋交付给乙方。

第七条 甲方对产权的承诺

甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

第八条 维修养护责任

租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 ____〔月〕〔年〕检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。

正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修由____方承担。

因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。

租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

第九条 关于装修和改变房屋结构的约定

乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。

第十条 关于房屋租赁期间的有关费用

在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：

1.水、电费；

2.煤气费；

3.电话费；

4.物业管理费；

5.________________；

6.________________.

在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。

第十一条 租赁期满

租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。

第十二条 因乙方责任终止合同的约定

乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：

1.擅自将承租的房屋转租的；

2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；

3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；

4.拖欠租金累计达____个月；

5.利用承租房屋进行违法活动的；

6.故意损坏承租房屋的；

7._____________________________.

第十三条 提前终止合同

租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。

如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。

第十四条 登记备案的约定

自本合同生效之日起_____日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向______申请登记备案。

第十五条 违约责任

租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。

第十六条 不可抗力

因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。

第十七条 其它

本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________

签订地点：___________ 签订地点：___________

_________年____月____日 _________年____月____日

甲方姓名(出租方)：_________________

乙方姓名(承租方)：__________________

身份证号码：________________

经双方协商甲方将位于______________________________房屋出租给乙方居住使用。

一、租房期限

从_____年___月___日起至______年___月___日止。

二、租金

月租金为____元，缴租为____支付一次，人民币(大写)_________元(￥____元),以后应提前___天支付。

三、约定事项

1、乙方入住时，应及时更换门锁若发生意外与甲方无关。因不慎或使用不当引起火灾、电、气灾害等非自然灾害所造成损失由乙方负责。

2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋，及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。并做好防火，防盗，防漏水，和阳台摆放、花盆的安全工作，若造成损失责任自负。

3、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约。协议终止。

4、乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。

乙方交保证金________元给甲方，乙方退房时交清水，电，气，光纤和物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏。甲方如数退还保证金。

5、甲方保证该房屋无产权纠纷。如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。

6、备注;_______________________________________________________________

_______________________________________________________________________

四、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。另水;_____吨气;____立方电;___度

甲方签章(出租方)：

乙方签章(承租方)：

年 月 日

标签：

出租方：__________房地产经纪有限责任公司(甲方)

承租方：____________________有限责任公司(乙方)

经甲乙双方协商，达成以下租赁协议：

租赁标的物及租赁目的

1、甲方将位于______市北站路_____号综合办公楼_____楼内半层转租给乙方作办公使用。该层办公楼原为甲方向______市______商贸有限公司所租赁的。

租赁期限及租金

2、租赁时间为贰年，即从_______年_______月_______日起至_______年_______月_______止。

3、租金每月为(大写)人民币_______元(￥_______元)整。乙方租满一年后，从第二年开始，租金每年递增_______%。

4、租金以人民币统一结算，按月结算，先交后用，每月_______日前交清。

5、在签订合同时，乙方需向甲方交纳押金(大写)人民币肆仟元(￥_______元)整。该押金在乙方租赁期满无违约行为后退还。

6、租赁期满乙方需继续租用，甲方应优先乙方租用，租金按递增后执行。

甲方的权利义务

7、在合同生效后，甲方于2019年3月25日将租赁物交付给乙方使用，在乙方租赁期间为乙方合理使用租赁物提供便利。按约定收取租金。

8、甲方有权督促乙方对租赁物的合理使用，乙方不得改动原房屋装修及结构。如乙方损坏房屋装修及结构。

9、甲方有权制止，并要求乙方恢复原状，赔偿损失。乙方在正常使用时属自然磨损的损坏除外。

10、甲方有权利监督乙方安全和消防管理。

11、如因原出租方______市______商贸有限公司企业整体出让或政府规划等非人为原因，造成合同不能继续执行时，合同自行终止，甲乙双方互不追究责任。

12、甲方应协助提供给乙方办理工商营业执照等相关证照所需的各种资料。

乙方的权利义务

13、在法律规定各合同约定范围内使用租赁物，不受甲方干预。

14、非经甲方同意不得转让、转租租赁物，不得改变租赁用途。

15、按约定交纳租金，如超过十天不交租金，甲方有权终止合同，收回租赁物。

16、接受产权单位的安全、消防监督，做好租赁物的消防安全工作，否则，由此引起的一切后果由乙方负完全责任。

17、合同终止或双方协商一致解除合同后，乙方应在终止或解除后三天内将租赁物返还甲方。

水电费的交纳水电费按实际使用量，每月向甲方结算。

18、每月按有关规定交纳卫生清理费。

违约责任

19、乙方未按本协议定期支付租金，甲方按每日1%收取欠交租金的滞纳金，超过十天不交租金，甲方有权单方面终止合同，收回租赁物。

20、甲乙双方应做好各使用的财物的安全消防工作，并自行购买财产保险或消防器材，并自行承担相应责任。

21、合同终止或依法解除，乙方不按约定返还租赁物的，每迟延一日，乙方按上年平均日租金额双倍交纳违约金给甲方。

22、本合同依法订立后即有法律约束力，任何一方违反法律规定和本合同约定解除合同的应承担违约责任。

争议的解决方式

23、甲乙双方发生一般争议时，本着互谅互让的原则通过友好协商解决;双方发生特别严重的争议时，通过协商不成可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

合同的生效

24、本协议经双方代表人签字加盖公章后即刻生效。本协议一式两份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。

出租方：    承租方：

代表人： 代表人：

年 月日 年 月日

出租人(甲方)： 证件类型： 通讯地址： 承租人(乙方)： 证件类型： 通讯地址：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

根据《中华人民共和国合同法》《银川市房屋租赁管理条例》等法律、法规的规定，甲乙双方本着诚实守信的原则，在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成如下协议:

第一条 房屋基本情况

1、甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于 ，该房屋建筑面积 平方米，位于 层，共 (套、间)。

2、租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前 日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。租赁期内该房屋所有权发生变动的，除法律另有规定，本合同在乙方与新的所有权人之间具有法律效力。

第二条 租赁用途 ，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。

第三条 租赁期限

1、租赁期限自 年 月 日至 年 月 日止，共计 年 个月(提示：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效);

2、租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前 日向甲提出 (书面∕口头)续租要求.征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同;

第四条 租金

1、甲、乙双方约定，该房屋租金标准为： 元∕ (月∕季∕半年∕年)，租金总计为 元(大写： 万 仟 佰 拾 元 角整);

2、租金支付时间： ;

3、租金支付方式： 。

4.押金：人民币 元整 (¥： ) 租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的水、电、天然气等费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。

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第五条 出租人 (是/否)允许承租人转租租赁房屋。

第六条 房屋租赁期间的有关费用

1、在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：(1)水、电费;(2)煤气费;(3)采暖费;(4)物业管理费;5、 ;6、 ;

7、 ;

2、在租赁期,如果发生行政机关等有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关

的费用,均由乙方支付。

第七条 房屋交付及返还

1、甲方应于本合同生效之日起 日内，将房屋及附属设施交付给乙方;

2、租赁期满或合同解除后，乙方应在 日内返还该房屋及其附属设施，并结清应当承担的费用。

第八条 房屋维护

1、租赁期间，甲方对房屋及其附属设施每隔 (月∕年)检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻扰施工;

2、正常的房屋大修费用由甲方承担;日常的房屋维修费用由乙方承担;

3、因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并赔偿损失;

4、租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

第九条 房屋装饰、装修

1、甲方 (是/否)同意乙方对承租房屋进行装饰、装修;

2、甲方同意乙方对承租房屋进行房屋装饰、装修的，乙方不得改变房屋建筑主体和承重结构;

3、乙方对承租房屋装饰、装修的，在合同期满后或双方协商解除合同时，对未形成附合(备注：附合指不同所有人之间的二物合成为一物)的房屋装饰、装修物按以下双方选择的方式处臵 (按折价后归甲方所有/由乙方拆除并恢复原状);

4、在合同期满后，对已形成附合的装饰、装修物，按以下双方选择的方式处臵 (无偿归甲方所有/归甲方所有，甲方按装饰、装修费用 %补偿乙方/由乙方拆除并恢复原状);

5、合同解除时，对已形成附合的装饰、装修物按下列情形处理：

乙方违约的，甲方不承担剩余租赁期内装饰、装修残值的损失。

第十条 合同的解除

1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

2、甲方有下列情形之一的.乙方有权单方解除合同：

(1)未按约定时间交付该房屋达 日的;

(2)交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的;

(3)交付的房屋危及乙方安全或者健康的;

(4)不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的;

(5)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，租赁房屋权属有争议的，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况等其他情形，导致租赁房屋无法使用的;

(6)其他： 。

3、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：

(1)擅自将该房屋转租、转借给第三人的;

(2)擅自改变该房屋用途的;

(3)擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的;

(4)不支付或者不按照约定支付租金达 个月的;

(5)欠缴各项费用达 元的;

(6)利用该房屋从事违法活动的;

(7)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，本合同解除;

(8)其他： 。

第十一条 违约责任

1、甲方未按约定时间交付该房屋，但未达到解除合同条件的，应当退还乙方逾期的房屋租金，每逾期一日，甲方还应参照中国人民银行同期贷款利率标准支付乙方逾期违约金;

2、甲方有本合同第十条第二款约定的情形之一的，应按本合同约定租金的 %向乙方支付违约金;

3、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任;

4、乙方逾期支付租金的，但未达到解除合同条件的，每逾期一日，则乙方应参照中国人民银行同期贷款利率标准支付甲方逾期付款违约金;

5、乙方有本合同第十条第三款约定的情形之一的，应按本合同约定租金的 %向甲方支付违约金;

6、乙方擅自对该房屋进行装修、装饰的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失;

7、乙方未按约定时间返还房屋的，应按本合同约定租金的 %向甲方支付违约金;

8、其他： 。

第十二条 租赁保证金

1、合同签订时，乙方 (是∕否)向甲方支付房屋租赁保证金，金额为： 元(大写： 万 仟 佰 拾 元 角整);

2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还乙方。

第十三条 争议的解决

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第 种方式解决(以下两种方式只能选择一种)：

1、提交不动产所在地的仲裁委员会仲裁;

2、依法向不动产所在地人民法院起诉。

第十四条 其他约定事项 1. 。

2、本合同连同附表一式 份，甲、乙双方各执一份，房屋所在地房屋产权管理部门备案一份。

甲方(签章)： 乙方(签章)：

住所： 住所：

居民身份证号码： 居民身份证号码：

通讯地址： 通讯地址：

电话： 电话：

年 月 日 年 月 日

出租方：___________（以下简称甲方）

授权代表：________________________

职务：____________________________

地址：____________________________

邮编：____________________________

电话：____________________________

传真：____________________________

承租方：___________（以下简称乙方）

授权代表：________________________

职务：____________________________

地址：____________________________

邮编：____________________________

电话：____________________________

传真：____________________________

根据有关法律法规，甲乙双方经友好协商一致达成如下条款，以供遵守。

第一条租赁物位置、面积、功能及用途

1.1甲方将位于__________________的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为_________平方米。

1.2本租赁物的功能为_____________，包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。

1.3本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。

第二条租赁期限

2.1租赁期限为_______年，即从________年_______月_______日起至_________年_______月_______日止。

2.2租赁期限届满前________个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁协议。在同等承租条件下，乙方有优先权。

第三条免租期及租赁物的交付

3.1租赁物的免租期为_______个月，即从_________年_______月_______日起至_________年_______月_______日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。

3.2在本出租协议生效之日起_______日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。

第四条租赁费用

4.1租赁保证金

本出租协议的租赁保证金为首月租金的_______倍，即人民币___________元（大写：___________）。

4.2租金

租金第1年至第2年为每月每平方米人民币_________元，第3年至第5年每年租金将在上年的基础上递增________%；第6年起的租金，将以届时同等位置房屋的租金水平为依据，由甲乙双方另行共同商定。每年的________月_______日作为每年租金调整日。

4.3物业管理费

物业管理费为每月每平方米人民币____________元。

4.4供电增容费

供电增容的手续由甲方负责申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由____________________承担。

第五条租赁费用的支付

5.1乙方应于本协议签订之前，向甲方支付部份租赁保证金人民币______元，租赁保证金的余额将于________月_______日_____日前向甲方一次性支付完毕。

租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本协议规定承担向甲方交还承租的租赁物等本协议所约定的责任后_______日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金。

5.2乙方应于每月_______号或该日以前向甲方支付当月租金，并由乙方汇至甲方指定的下列帐号，或按双方书面同意的其它支付方式支付。

甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________

签订地点：___________ 签订地点：___________

_________年____月____日 _________年____月____日

本合同双方当事人：

出卖人：______________________

注册地址：__________________________________

营业执照号码：___________________邮政编码：__________________

法定代表人：__________职务：___________联系电话：_____________

委托代理人：____________职务：___________

地址：______________________

邮政编码：___________联系电话：___________

委托代理机构：______________________

注册地址：______________________

营业执照号码：___________邮政编码：___________

法定代表人：___________职务：___________联系电话：___________

买受人：___________

[本人][法定代表人]姓名：___________国籍：___________

[身份证][护照][营业执照号码]：_________________________________

地址：___________

邮政编码：___________联系电话：___________

委托代理人：___________国籍：___________联系电话：___________

地址：___________邮政编码：___________

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致基础上，就乙方向甲方购买商品房，甲、乙双方达成如下协议：

第一条甲方用地依据及商品房坐落位置。

甲方以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。

[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号)为______________________。

[划拨土地使用权转让批准文件号]为______________________。

[土地使用权证号]为___________，土地面积为___________。地块规划用途为___________，土地使用权年限自_______年______月_______日至__________年______月________日止。

甲方经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名][暂定名]___________。主体建筑物的性质为___________。属___________结构，建筑层数为___________层。工程建设规划许可证号为___________。

第二条乙方所购商品房的面积。

乙方向甲方购买商品房建筑面积共___________平方米，共___________[套][间]。。

该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的：

第___________[幢][座]___________层___________号房，

第___________[幢][座]___________层___________号房，

第___________[幢][座]___________层___________号房，

第___________[幢][座]___________层___________号房，

第___________[幢][座]___________层___________号房，

上述面积为[甲方暂测][房地产产权登记机关实际测定]面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。

根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则，该商品房相应占有的土地使用权，在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。

第三条该商品房销售特征。

该商品房为[现房][预售商品房]。

预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为______________________。

该商品房为[内销][外销商品房]。

外销商品房批准机关为___________，外销商品房许可证号为______________________。

第四条价格与费用。

该商品房[属于][不属于]政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商品房单位[售价][暂定价]为每平方米___________元，总金额为______亿______千_______百_______拾_______万_______千_______百________拾_______元整。

除上述房价款外，甲方依据有关规定代政府收取下列税费：

1.代收________，计______亿______千_______百_______拾_______万_______千_______百________拾_______元整

2.代收________，计______亿______千_______百_______拾_______万_______千_______百________拾_______元整

3.代收________，计______亿______千_______百_______拾_______万_______千_______百________拾_______元整

4.代收________，计______亿______千_______百_______拾_______万_______千_______百________拾_______元整

5.代收________，计______亿______千_______百_______拾_______万_______千_______百________拾_______元整

6.代收________，计______亿______千_______百_______拾_______万_______千_______百________拾_______元整

上述代收税费合计_____亿______千_______百_______拾_______万_______千_______百________拾_______元整

第五条实际面积与暂测面积差异的处理。

该商品房交付使用时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±__________%时，上述房价款保持不变。

实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_______%时，甲乙双方同意按下述第__________种方式处理：

1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起________天内将乙方已付款退还给乙方，并按________利率付给利息。

2.每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。

3.________________________________________________

第六条价格与费用调整的特殊约定。

该商品房出现下列情况之一时，房价款和代政府收取的税费可作相应调整：

1.由于该商品房属于政府定价的预售商品房，有权批准单位最后核定的价格与本合同第四条规定的价格不一致，按政府有关部门最后核定的每平方米价格调整。

本合同双方当事人：出卖人：______________________注册地址：__________________________________营业执照号码：___________________邮政编码：__________________法定代表人：__________职务：___________联系电话：_____________委

2.预售商品房开发建设过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际发生额调整。

3.________________________________________________

第七条付款优惠。

乙方在________年_____月_____日前付清全部房价款________%的，甲方给予乙方占付款金额________%的优惠，即实际付款额为________亿_______千______百______拾_____万______千_____百_______拾______元整

第八条付款时间约定。

乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的________________银行：

1._______年______月______日前支付全部房价款的_______%，计______亿_____千______百______拾______万______千_____百______拾_____元。

2._______年______月______日前支付全部房价款的_______%，计______亿_____千______百______拾______万______千_____百______拾_____元。

3._______年______月______日前支付全部房价款的_______%，计______亿_____千______百______拾______万______千_____百______拾_____元。

4._______年______月______日前支付全部房价款的_______%，计______亿_____千______百______拾______万______千_____百______拾_____元。

5._______年______月______日前支付全部房价款的_______%，计______亿_____千______百______拾______万______千_____百______拾_____元。

第九条交接商品房时的付款额约定。

在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的_______%，计______亿_____千______百______拾______万______千_____百______拾_____元。其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续后_________天内付清。

第十条乙方逾期付款的违约责任。

乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按____________计算。逾期超过__________天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第________种约定，追究乙方的违约责任：

1.终止合同，乙方按累计应付款的________%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2.乙方按累计应付款的________%向甲方支付违约金，合同继续履行。

3.________________________________________________________

第十一条交付期限。

甲方须于________年______月______日前，将经竣工验收合格、并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：

1.人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害

2.________________________________________________

3.________________________________________________

第十二条甲方逾期交付的违约责任。

除本合同第十一条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在________个月内按________利率计算自第________个月起，月利息则按________利率计算。逾期超过________个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第________种约定，追究甲方的违约责任：

1.终止合同，甲方按乙方累计已付款的________%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

2.甲方按乙方累计已付款的________%向乙方支付违约金，合同继续履行。

3.________________________________________________

第十三条设计变更的约定。

预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案作重大调整时，必须在设计方案批准后________日内书面通知乙方。乙方应当在收到该通知之日起________天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方已付款退还给乙方，并按________利率付给利息。

第十四条交接通知与乙方责任。

预售商品房竣工验收合格后，甲方应书面通知乙方办理交付该商品房手续。乙方应在收到该通知之日起________天内，到甲方指定地点付清本合同第九条规定的应付款项。若在规定期限内，乙方仍未付清全部应付款，甲方有权按本合同第十条规定向乙方追究违约责任。

第十五条交接与甲方责任。

在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起_________天内，双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单。若因甲方责任在乙方付清全部应付款之日起_________后仍未进行验收交接，乙方有权按本合同第十二条的约定追究甲方违约责任。

第十六条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准的，乙方有权要求甲方补偿双倍的装饰、设备差价。

第十七条质量争议的处理。

乙方对该商品房提出有重大质量问题，甲、乙双方产生争议时，以__________________出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。

第十八条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期投入正常运行：

1.______________________________________________________

2.______________________________________________________

3.______________________________________________________

4.______________________________________________________

本合同双方当事人：出卖人：______________________注册地址：__________________________________营业执照号码：___________________邮政编码：__________________法定代表人：__________职务：___________联系电话：_____________委

5.______________________________________________________

6.______________________________________________________。

第十九条关于产权登记的约定。

乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_________天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的_________%赔偿乙方损失。

第二十条关于物业管理的约定。

该商品房移交后，乙方承诺遵守小区管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定在小区管理委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定_________公司负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定。

第二十一条保修责任。

自乙方实际接收该商品房之日起，甲方对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由甲方承担：

1.墙面保修月

2.地面保修月

3.顶棚保修月

4.门窗保修月

5.上水保修月

6.下水保修月

7.暖气保修月

8.煤气保修月

9.电路保修月

10.保修月

11.保修月

12.保修月

13.保修月

14.保修月。

保修期内，因不可抗力的因素或其他非甲方原因造成的损坏，甲方无须承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。

第二十二条乙方购买的房屋仅作__________使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房之房屋结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。

第二十三条甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方承担全部责任。

第二十四条自该商品房交付之日起，[__________号划拨土地使用权批准文件][甲方与__________签订的__________号土地使用权出让合同]中规定的甲方权利、义务和责任依法随之转移给乙方。

第二十五条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第二十六条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

第二十七条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该商品房所在地公证机关公证。

第二十八条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由__________仲裁委员会仲裁。

第二十九条本合同经甲、乙双方签字并经__________公证之日起生效。

第三十条本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并按实际已付款的__________%赔偿对方损失。

第三十一条本合同自生效之日起__________天，由甲方向__________申请登记备案。

第三十二条本合同连同附件共__________页，一式__________份，甲、乙双方各执一份，__________各执一份，均具有同等法律效力。

甲方：乙方

代表人/代理人：代表人/代理人

________年_____月____日________年_____月____日

签于__________签于__________

卖方：身份证号码：(以下简称甲方)

买方：身份证号码：(以下简称乙方)

委托代理人(特别授权)：

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，买卖公平、合理、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成以下协议：

一、甲方将下列房屋出售给乙方所有，房屋座落：，面积为平方米，车库一只。

二、甲、乙双方协议房价为万仟元整(￥元整)。

三、付款方式：自签订合同后，乙方付给甲方元整，余款付清交房。

四、访房屋为联建房，暂未分户办理房产证及相关证件，在政府出台允许可(转)办房产证时，甲方应供一切资料，土地产权户主签好字，积极协助乙方办理产权手续，办理房产证一切费用由乙方自负。

五、甲方保证在交易时该房屋没有任何纠纷、抵押债务，在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部违约责任。

六、今后该房屋被拆迁或扩建，给予该楼的补偿及赔偿款都归乙方所有，房屋内有水表、电表，甲方给乙方接通好，开户费由乙方承担，甲方准许乙方屋顶安装太阳能。

七、在甲方未为乙方办理好该房屋的产权及土地使用权过户登记手续前，甲方无权就该房屋权属主张任何权利。

八、其他事项：___。

九、合同签订后，双方共守信誉，不得反悔。其它未尽事宜，按国家有关规定办理，自觉执行，不得违反。如有违约引起的纠纷，本代理人应出庭作证。

十、三合同壹式叁份，甲、乙双方各执壹份，代理人保留壹份，本合同双方签字、盖手印后生效。

甲方(签字)：电话：

乙方(签字)：电话：

年月日

完善机制  力求实效  大力提高效能监察工作水平——铁路企业加强效能监察工作的辨证思考

效能监察作为企业监察工作的一个重要方面，是企业监察职能的重要体现，是企业监察机构以法律、法规和企业的管理制度为依据，针对影响企业各项经济指标的主要问题，依法对企业干部、管理人员履行职责行为的效率与质量情况所实施的监督检查活动，其目的是保证政令畅通，督促企业各级领导、职工增强管理意识，树立效益理念，提高工作效率和质量，防止官僚主义和失职、渎职行为。吴官正同志一针见血地指出：“围绕企业经营管理存在的效益、效率、质量、安全等方面的重大问题，主动发现、揭露和处理挥霍浪费、营私舞弊、侵吞国有资产等行为，堵塞管理漏洞。”这是对所有企业监察机构包括铁路企业效能监察工作所提出的要求，也是我们铁路企业效能监察应该达到的目标，当前铁路企业加强效能监察工作尤其重要和紧迫。

一、正视当前铁路企业效能监察工作存在的薄弱环节

铁路企业开展效能监察活动较早，在实际工作中也取得了一定的效果，但是效能监察的普及率不能令人满意，效能监察的作用还没有得到充分的发挥，仍然有一些薄弱环节应引起我们重视和改进。

一是思想认识存在偏差。存在重视廉正监督、忽视效能监督的现象，或有将效能监察等同于纪检监察的认识，这是对效能监察工作的意义和重要性理解不深，对开展效能监察的作用了解不透。

二是效能监察的机制尚不完善。迄今为止，效能监察的程序性法规还没有出台，而现有的可以作为效能监察依据的法规过于原则，特别是铁路企业效能监察的制度尚不配套，操作各行其道，相比廉正监察工作，存在制度不够健全、操作不够规范的问题。对于“不作为、推诿扯皮、办事效率低下、失职”等效能方面的问题不能有效制止，老办法不管用，新的办法又没建立起来，致使监察起来无规可循，无矩可蹈。

三是把握不了效能监察的方法和途径。有些单位把对暴露问题的追究和处理看成效能监察，也有的把纪检监察混同于效能监察，这都是片面和错误的，它忽视了效能监察“事前监察、事中监察、事后监察”的功效。

四是效能监察奖惩方面缺乏制度性和规范性。有的只奖不惩，有的只惩不奖，同时，还有许多问题研究不够，比如工作标准评定的问题、数据客观准确性的问题、奖惩的标准及效果问题都没能认真的探讨和研究，特别是在平时的业绩考评上不够规范或存在忽视考核的现象，使效能监察奖惩缺乏必要的依据。

出现以上问题的原因，主要是我们对效能监察工作的作用理解不深，忽视了效能监察对促进企业发展的重要意义。效能监察工作不是单纯的防止违规违纪行为，对铁路企业来说，效能监察工作也是生产力。通过完善的效能监察可以节约投资，降低运营成本，减少投资风险，提高投资效益，带来直接的经济效益，可以提高安全生产和服务质量，带来长远的社会效益，从而带来间接的经济效益，可以凝聚职工人心，增强企业的核心竞争力，促进企业发展内在的生产力。

二、完善效能监察机制，为进一步规范效能监察工作做好铺垫

机制建设是一切工作的基础和前提，可以规范效能监察工作，便于我们正确地开展效能监察活动。

首先，建立领导机制。加强组织，健全机构，是保障效能监察工作运行的关键。铁路企业要专门成立以行政主要负责人任组长，行政副职、纪委书记任副组长，纪检监察、财务、计划、技术、物资、企管等业务骨干为成员的效能监察领导小组，并建立行政主要领导负责、纪检监察部门组织协调、专业职能部门配合参与的工作运行机制。

其次，完善教育机制。一是要开展群众性的教育活动，使广大职工明确效能建设的重要性和必要性，提高对效能监察工作的认识，达到积极主动配合效能监察的目的。二是对效能监察工作人员进行培训，提高专业知识和效能监察业务知识，以便于效能监察工作的正确顺利开展。三是针对新情况新问题，根据阶段性的特点和效能建设的要求进行不间断的有针对性的宣传和教育。

第三，健全立项机制。立项机制的建立可以把超前防范与过程监督结合起来，把加强管理与查处问题结合起来，把促进企业经营管理与推动廉正建设结合起来。当前，铁路企业应在确定立项重点、制订立项标准、规范立项程序三个方面完善机制建设。

第四，确立考评机制。积极探索绩效量化考核，建立科学、量化和可操作性的绩效考评办法，制定出效能激励机制和告诫诫免制度，与当前铁路企业开展的干部末位淘汰制和职工待岗办法结合起来，把绩效考核的最差人员和行政效能方面出现的重大问题作为一票否决的条件。

三、开展效能监察工作必须把握四个环节

1、建立健全效能监察网络。仅有规范的工作机制尚不能保证效能监察工作的落实，必须将效能监察工作从建章立制向监督落实推进，健全效能监察网络，建立强有力的制约机制，多管齐下，切实改变重制度轻监督的现象。一方面要加强效能监察力量。选拔各层面的优秀职工代表、优秀党员充实到效能监察队伍中，建成固定的监察组织，对于阶段工作或单一工程，可以指定工作骨干中的优秀人员担任临时监察员，从而及时准确地反馈信息，便于效能监察领导机构掌握全面情况。另一方面，积极拓宽监督渠道，要形成上级与下级相互监督、组织监督与群众监督相结合、内部监督与外部监督相结合的生动局面，真正建成立体交叉的监督网络。

2、把握专项效能监察的过程和途径。专项效能监察主要是解决企业管理某一时段、某一管理方面或某一重大项目影响安全生产经营的突出问题，它是开展效能监察工作的主要方法。专项效能监察的过程一般分为以下四个阶段，即：调查摸底，选题立项；找出问题，查清原因；分清责任，适当奖惩；提出建议，改进管理。在调查阶段，要注意核实安全生产经营管理中的问题，分析有关的报表台帐，掌握准确的数据。实施的途径有：一是检查管理的效率、效果为切入点。检查监察对象履行职责的能力、素质、工作态度、工作责任心，以考评其是否称职。

3、围绕难点和热点问题进行效能监察。效能监察工作必须盯住管理的薄弱环节，盯住最易出问题的单位和部门，盯住投资额大的重点项目。对于铁路企业来讲，抓住群众所关心的重点环节和热点问题，就把握了效能监察工作的关键。必须在安全生产、物资采购、工程管理、干部任免、招待费使用等方面开展效能监察工作。安全生产工作中，重点监察制度落实情况、安全职责履行情况和责任心情况；物资采购中，监察招标工作制度的落实，实现流程规范化、工作程序化、结果最优化；在工程管理工作中，从立项开始到竣工决策的全过程进行监察审计，规范工程建设管理，减少损失浪费；在干部任免工作中，监察任免程序的规范性，切实做到公平、公正、公开、公示；在招待费使用方面，监察制度的落实情况和违规操作问题，真正做到合理开支，勤俭建企。

4、从严考核，奖惩分明。紧紧抓抓廉洁、高效这个关键环节，敢于动真格，本着“有诉必理、有理必果”的原则，采取分级负责、归口办理的办法，切实查清问题，严肃处理。在平时的绩效考评中，要确保考评的质量和准确度，必须把握四个环节：一是客观、深入在分析班子内部的“背靠背”评价情况，二是广泛听取党内外群众的意见，三是认真开展效能民主评议、测评和进行随机问卷调查工作，四是收集考评主体的有关举报、投诉情况。同时，要把绩效考评结果运用好，奖惩分明，切实做到“三挂钩”：一是与干部任免使用挂钩。对那些认真执行效能建设并取得明显成效的，要进行表彰奖励，给以重任提拔；对实施效能建设不好的，要进行批评教育，仍不思改正、造成不良后果的，要予以处理。二是与评先创优挂钩。要把效能建设情况作为评先创优的重要条件之一，实施不好，责任范围内发现办事拖拉、不作为、发生安全事故、经费管理混乱等现象的，坚决取消先进单位和先进个人的评比资格，已经获得的荣誉称号，应予以取消。三是与经济奖惩挂钩。这也是加强效能建设的重要手段。对效能建设落实好、成效大的，要给予适当的物质奖励乃至重奖，否则，必须大胆运用经济处罚手段。

四、开展效能监察工作必须正确理解和处理好三方面的关系

效能监察工作不是“单打一”，也不仅仅是纪检监察部门独行其事，它与单位其他部门、企业管理和企业的自我约束是紧密结合、相辅相成，不可分割。

一是摆正纪检监察部门与其他职能部门的关系。在效能监察中，纪检监察部门应是监察主体，其他职能部门是被监察对象，在效能监察立项中，项目的承办部门一般是纪检监察部门。因此，纪检监察部门在开展效能监察工作中要注意找准自己的位置，既不能越俎代庖，代替业务部门完成工作任务，也不能把业务部门正常履行职责的工作当作企业效能监察工作。要分清监察部门与其他职能部门的不同职责，同时又要注意发挥组织协调作用，与业务部门密切配合。

二是处理好企业效能监察与企业管理的关系。铁路企业效能监察不能脱离企业管理，但更不能取代企业管理，而是对管理的再管理，监督的再监督。对各种立项的问题进行检查，主要是发现管理中的问题，提出改进管理的意见和建议，建立健全制度，并督促落实，堵塞漏洞，而不是直接参与管理和纠正错误。

三是指导好部门和下级企业实现自我约束。监察一批项目、堵塞一些漏洞、夯实一片基础是铁路企业效能监察的重点工作，但不是开展效能监察的目的，促进企业尤其是各部门建章立制、实现企业的自我约束才是效能监察工作应尽的职责。

坚持以经济效益为中心，从企业的长远利益出发，注重检查和纠正所涉及的各类问题，一方面对有严重违纪的人员进行查处，另一方面积极协助各部门建章立制，完善监督制约机制，实现企业的自我约束。

完善我国民事优先权制度的立法思考

民事优先权是一种根据法律规定或当事人约定，不同性质的若干民事权利发生冲突时，某一民事权利优先于其他民事权利实现的民事权利。①我国民事优先权制度可谓源远流长、种类不少。但从立法上来看，还存在着许多问题。以下笔者就如何完善优先权制度的立法作粗浅探讨。     一、 我国民事优先权立法的不足之处                               民事优先权制度从罗马法时期就已创立，我国从唐朝开始就有民事优先权的法律规定。但是，目前我国的立法，从种类到项目，从性质、特征到效力、保护的规定，却比西方一些国家的规定要简单得多，且有许多不足，主要是：     （一）认识不足，规定不多     作为我国民法基本法的《民法通则》只有第73条规定的按份共有人的优先购买权和第89条规定的抵押、留置权的优先受偿权两条，种类只有两种，且两种优先权的项目也不齐全。致使优先权制度在理论上的认识和研究，局限在优先购买权与优先受偿权方面上，在广度和深度上都存在问题。    认识不足的主要原因是我国没有建立市场经济及对公民权利的足够重视与保护。我国现行的《民法通则》是1980年颁布的，当时是以计划经济为主、市场经济为辅的经济体制。市场经济没有建立，或者不发达，必然会出现对公民权利保护的弱视情况。因为计划经济就是国家对社会生活的全面控制，社会成员没有什么自由与权利。因此，就不可能有一部完备的民法典，当然不可能对包括物权在内的民事权利作出具体详细的规定。     （二）体系松散，项目不全     在《民法通则》的基础上，我国民法特别法和其他法律，对民事优先权的规定有所增加，《破产法》、《专利法》、《公司法》、《商业银行法》、《合同法》和《个人独资企业法》等法律，都有这方面的规定。行政法规及最高人民法院的司法解释，也有一些内容涉及到民事优先权。应该说，我国的民事优先权立法经历了从无到有，从单一走向多样的过程，目前仍在不断充实完善之中。     尽管如此，我国民事优先权立法还是存在体系松散、项目不全的问题。例如，特种债权优先权，即先取特权，在不同所有制和不同性质的企业的法律制度中均有规定。与此同时，各种类型的民事优先权项目规定，也比西方一些国家的民法典中规定的少。如先取特权项目，我国规定的主要有诉讼费、职工工资及社会保险费用、税收、建设工程价款、保险及给付保险金、个人储蓄存款的本金和利息等。而《日本民法典》及《法国民法典》规定的先取特权的项目，比我国民商法律规定的先取特权的项目则要多的多，如丧葬费用、债务人日用品的供给、租金、动产不动产的买卖等等。又如留置权的优先受偿权，我国《担保法》仅限于因保管、运输、加工承揽合同三种发生的债务人不履行债务的，债权人有留置权。而《日本民法典》和《法国民法典》则还有旅店的宿泊、不动产的保存等项目。     （三）条文简陋、操作性差     具体表现为：一是条文少。不管是先取特权，优先受偿权，还是优先购买权、优先承包权、优先申请权，条文都是廖廖无几，很难完全解决司法实践中遇到的民事优先权的有关问题。二是条文操作性差，不像西方一些国家对条文及条文所包含的内容作出详细的诠释。如我国许多法律在先取特权的项目上，对工资、税收没有作出详细的界定，工资到底包括哪几个内容，工资在多少时间内必须向法院起诉。又如税收包括哪些，各种税收孰先孰后，对偷漏税的罚款部分能否优先受偿。各种优先权的特征和适用条件，以及如何保护，保护的范围和方式均没有规定。     （四）重复规定，前后不一     我国民事优先权立法由于不是由民法典统一规定，而是分散在各部门法中，因而不可避免地出现重复规定，前后不一的现象。如在先取特权的项目规定上，同为企业法人破产，《破产法》与《保险法》、《商业银行法》、《公司法》规定项目不同，赔偿或者给付保险金的先取特权项目为其他企业法人所没有。优先支付个人储蓄存款的先取特权项目，同样为其他企业法人所没有。同为企业法人，在破产时，先取特权的一些项目在破产法和其他部门法重复规定，另外一些项目不同企业法人的部门法却有不同的规定，这种立法上的逻辑错误是显而易见的。又如，关于职工工资和劳动保险费用的先取特权项目，《破产法》、《保险法》、《商业银行法》、《公司法》、《合伙企业法》等都用此概念，而在《个人独资企业法》却用职工工资和社会保险费用这个概念。     （五）考虑不周，顾此失彼     由于民事优先权的分散性和不连贯性，出现了考虑不同，顾此失彼的现象。如先取特权的清偿，在程序上，国有企业有《破产法》规定，非国有企业有《民事诉讼法》规定，而不具备法人条件的合伙企业和个人独资企业，尽管有先取特权项目，可是，在清偿上却没有程序法上的规定。 二、制定我国民事优先权法的必要性     由于上述等原因，必须加以修改、补充和完善。笔者设想，在我国应当制定民事优先权法，归到物权法中独立一编，成为物权法的一个重要组成部分。     （一）为了解决我国民事优先权立法散乱不全的需要     解决我国民事优先权立法存在的种种问题，根本的方法就是对现有有关民事优先权立法进行分析、研究、归纳、删改、补充，制定一部既符合国际惯例，又适合中国国情的民事优先权法，把分散在破产法、公司法、海商法、担保法、保险法、商业银行法、合伙企业法、工业产权法等中的民事优先权的内容，集中起来加以研究和整合，统一规定在物权法中，作为物权法的一编，这样就可以克服和防止民事优先权立法存在散乱不全的状况，易于人们了解和掌握。     （二）适应社会主义市场经济发展的需要  

;   市场经济要求公平、公正，体现在民法上，就是要求民事主休地位平等，权利平等。然而，由于“近代民法基础的两个基本判断即所谓平等性和互换性已经丧失，出现了严重的两极分化和对立”①，因此，拥有强大经济实力的一方，其地位总是要高于经济条件差的一方，这有悖于市场经济对公平、公正追求的初衷。因此，必须抛弃形式上的公平、追求实质意义上的公平。对弱者的一些民事权利予以特殊的照顾和保护，就成为市场经济追求公平而在民法上所作的必然选择，也是现代民法追求实质正义理念的一个鲜明的体现。同时，现代市场经济是建立在信用基础上的经济，担保物权则在其中充当了不可替代的作用，这也要求在制定民事优先权法时一并解决。    （三）完善物权制度的需要     民事优先权基本上都具有物权性质，即使是特种债权优先权，也具有物权性质。实际上，民事优先权是物权法的一个重要组成部分，法国和日本民法典都有专章规定，且都规定在物权编中。民事优先权实际是一种独立的物权，如果物权法中没有民事优先权的一席之地，必将是物权法的一大遗憾，即使物权法制定出来，将来还是要补充民事优先权的内容。     三、完善我国民事优先权制度的构想     以实现市场经济公平正义的内在价值为追求，借鉴外国的先进立法经验，做到既符合中国国情，又符合国际潮流，建立民事优先权法定主义，使每一种民事优先权都成为独立的物权。    （一）关于民事优先权制度的立法体例     民事优先权从本质上属于物权范畴，大陆法系国家的法国、德国、日本等立法例，在民法典中均有专编或专章规定民事优先权的一般内容，若缺少作为物权性质的民事优先权，民法典的物权制度的完整性将大打折扣，因此，我国正在制定的属于民法典重要组成的物权法，应当有专编或专章对民事优先权的一般内容进行规定。当然，《日本民法典》和《法国民法典》把债权优先权与物权优先权混在一起规定，是我们不值得借鉴的。     物权法在民事优先权制度的规定上，当然不能事无巨细都加以规定，否则物权法就会显得条文繁多、臃肿。物权法应当就民事优先权的种类、性质，公示的方式与效力，适用条件，顺序，保护范围和方式这些一般性的内容作出规定，对于一些特殊的内容，如先取特权每个项目的详细内容，抵押权、留置权和质权的种类，优先购买权的同等条件的含义，优先承包权和优先承租权的范围，优先申请权的限制等内容，可由相关的法律作出详细具体的规定，这样处理，既可以使物权法保持其体系完整性，又可以使民事优先权在立法上得到全面详尽的规定，达到原则性与具体性相结合的目的。     （二）完善民事优先权制度的具体构想     1、关于先取特权的完善方面    （1）先取特权的项目     我国法律对先取特权的项目规定，相对法国和日本民法典来说，要少得多。但外国规定的一些已不符合时代要求和不符合我国国情的先取特权项目，必须加以抛弃。在我国，除职工工资及社会保险费用和税收外，需要增加的先取特权项目有：     ①共益费用     包括诉讼费用、清算费用。实际上，我国法律对共益费用优先受偿有明确规定，《破产法》和《保险法》中称为破产费用，《公司法》、《商业银行法》、《合伙企业法》等则称为清算费用，这种费用没有在先取特权项目的顺序中明确列出来，但却明确规定要优先拨付。因此，从立法的严谨、科学和易懂出发，必须把破产费用或清算费用以共益费用一词来表达，并明确在先取特权的项目顺序中以第一顺序列出。     ②丧葬费用     丧葬费用的设立主要是从人道主义考虑。其包括债务人的丧葬费用和债务人应扶养的近亲属的丧葬费用，丧葬费用的标准应当有个明确规定，可以根据死者的社会身份和不同时期确定一个数额。     ③债务人及其扶养人必需的生活费用     这里“必需的”生活费用，就是一个数量上的限制。笔者认为“必需的”生活费用，可以参照《日本民法典》，时间上为债务人及其抚养人的最后6个月。在具体数量上，每个月“必需的”生活费用，以按当地居民最低生活保障线为限。因此，我国在先取特权项目上，应明确增加这个内容。     ④建设工程价款     虽然我国《合同法》第286条对建设工程价款优先权已作出规定，但其包括哪些内容，是否要登记等则没有作出规定，因此，在制定物权法中， 要对建设工程价款的具体内容作出明确规定。 此外，还有《海商法》、《民用航空器法》等特别法特别规定的内容。     （2）先取特权每个项目的内容     我国法律对先取特权项目的内容没有作出明确规定，以致司法实践中遇到不少麻烦，笔者认为，我国先取特权每个项目的内容应为：     ①共益费用。包括诉讼费用和清算费用。     ②职工工资及社会保险费用。对于所有行业，不管是否具备法人资格的企业职工，其劳动报酬都得到同等的保护，工资组成包括标准工资，有规定标准的各种奖金、津贴和补贴。工资债权以企业歇业或破产前二年为限。     职工社会保险费用包括职工因公而伤、残、死亡保险，失业保险、医疗保险、养老保险、生育保险五个内容。职工社会保险费用由法律、法规授权社会保险经办机构强制向企业按月征缴，企业不缴纳的，申请法院强制执行。     ③丧葬费用。债务人及其抚养人按其身份和时期所确定死亡时的丧葬费用。     ④债务人及其抚养人必需的生活费用。     债务人及其抚养人最后6个月必需的生活费用，每个月必需的生活费用以当地居民最低生活保障费用为基准。     ⑤建设工程价款。承包人、建筑师及工人就不动产的优先权，存在于该不动产上，但仅限于该不动产

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关于完善党政领导干部考核体系研究

关于完善党政领导干部考核体系研究

中共隆林县委组织部课题组

党的十六大提出了全面建设小康社会，开创中国特色社会主义事业新局面的宏伟目标。实现这个目标，干部是决定因素。因此，如何全面、客观、公正、准确地考核党政领导班子和领导干部是贯彻落实“三个代表”重要思想的迫切需要，是推进干部工作科学化、民主化、制度化的重要举措，对于建设富有生机与活动的党政领导干部队伍具有十分重大的意义。几年来，隆林县委根据中央《关于试行地方党政领导干部年度考核制度的通知》、《关于党政领导干部选拔任用工作暂行条例》、《党政领导干部考核暂行规定》等一系列文件精神，对党政领导干部考核方法进行了一些有益的实践和探索。

目前对党政领导干部考核工作中还存在许多问题，需要不断改进和完善。如，考核内容笼统，不能全面反映干部的真实情况。干部绩效考核是对干部德、能、勤、绩、廉综合性的量化考核，但目前干部绩效考核内容尽管也包括思想政治素质、组织领导能力、工作作风、工作实绩和年度目标完成情况、廉洁自律等方面的内容，但从各单位规定的内容来看，都比较原则和笼统，缺乏明确的量化标准，往往无法进行实际考核。有的单位简单地把上级部门下达的任务指标作为考核内容，缺乏具有本地方和本部门特点的专门考核内容，考核结果的客观公正性受到严重影响。这样容易导致三种情况的出现：一是参与考核人员以感性认识为基础，凭印象主观臆断，得出的结论模糊缺少层次感和说服力；二是对考核容易持消极态度，不负责地做出评价，影响考核结果的真实性；三是容易导致从个人感情出发，做出不切实际的评价，使考核结果的客观公正性大打折扣。考核方法简单死板，效率低下。目前干部考核通常采用一次性集中考核，缺乏平时工作绩效考核，出现了平时不算帐，年终算总帐的现象，使得年终考核失去了应有的依据。难免会出现以领导干部的近期工作成绩作为定期或年度考核依据的“近因效应”，以及因被考核者的某一时的言行影响定期或年度考核评判“晕轮效应”，从而导致凭印象、凭记忆定论。从干部管理的角度看，忽视动态考核，就不能及时了解掌握领导干部的思想变化和最新发生的问题，对其进行及时有效的批评教育，把问题消灭在萌芽状态，致使一些干部自身要求不严，缺点和错误日积月累，由小变大，以至最终对自身成长和事业发展造成严重影响。考核过程中偏重于听述职报告、民主测评、个别谈话、查看资料等静态考核方法，致使考核者对干部情况的了解较多地停留在感性认识阶段，缺乏应有的深度；此外，不能根据单位的主要职能、领导干部的岗位职责和在考核遇到的实际情况灵活调整考核方法，以至使考核材料“一件衣服大家穿”，考核结果失准失真，影响了考核工作的效率和考核结果的准确性。考核评价不够科学和完善干部绩效考核其内容的笼统性和考核方法的单一性决定了其考核评价的不完善性。第一，对干部实绩的综合性评价不够，致使考核结果存在一定程度的虚假成份，影响了考核结果的具实性；第二，对未列入责任目标的一些重要工作缺乏层次性，对不同职级干部的评价中出现主要领导年年评优、一般干部轮流坐庄，制约了考核工作激励作用的发挥。考核结果与干部的使用存在脱节现象，之所以出现评分者被评为不称职外，其它人员千篇一律的为称职，一些不称职的干部难以通过现有的考核界定出来，考核结果难以作为干部奖惩和升降的依据。由于考核后缺乏表现优秀、政绩突出和正面典型的宣传和对问题严重、影响恶劣的反面典型的剖析，还没有把考核结果与干部的奖惩和提拔降免真正挂起钩来，导致考核成为无关领导干部痛痒的形式，以至很多领导干部中一定程度地存在干好干坏一个样，干多干少一个样的问题。

因此，要建立和完善党政领导干部考核体系，就要进一步创新考核机制、建立和完善考核内容、方法，积极构建党政领导干部考核的科学体系。

一、创新考核机制，按照分级分类对党政领导干部进行考核

建立科学的干部分级分类管理体制，是社会管理科学化、专业化、现代化的客观要求。只有按照科学的分类管理要求，对具有不同工作性质、职业特点和不同成长规律的人员实行不同的管理办法，才能适应社会管理日益科学化、专业化和现代化的要求。应当说，过去我们在干部考察工作的方法、内容等方面还多少有些滞后，难以很好地适应新的形势和新的转变。针对干部考核中存在的一些问题，应当从以下几个方面强化考核工作，形成相应的制度和运行机制。

1、在考核方法的改进上，力求形式多样，层次有别，手段丰富。在新的形势下，只有探索和寻求新的手段和新的方法，才能防止和克服目前考核工作的局限性。

具体说：一是采用分类考察方法。按照不同职位、不同工作性质，从不同角度、不同侧面，对不同的考核对象进行综合考察。

第一、将现有干部大致划分为以下几种类型：(1)党委系统机关工作人员，即党的机关工作者；(2)政府系统机关工作人员，即国家公务员；(3)权力机关(自治县人民代表大会常设工作机构)工作人员；(4)审判机关工作人员；(5)检察机关工作人员；(6)人民政协机关工作人员；(7)工会、共青团、妇联等群众团体工作人员；(8)企业管理人员；(9)事业单位工作人员。这类人员还可根据不同行业的不同特点，进一步分为教育、科研、文艺、卫生、体育、新闻出版等不同类别。

第二、制定各具特色的管理制度。国家公务员、国家审判机关工作人员、国家检察机关工作人员、企业管理人员和事业单位管理人员，因其工作性质、职业特点和成长规律明显不同，分别制定《国家公务员暂行条例》、《法官法》、《检察官法》等相对系统、完备的法规进行管理；党的机关工作人员、国家权力机关工作人员、人民政协机关工作人员，各民主党派和工商联机关工作人员，以及工、青、妇等社会团体工作人员，因其具有与国家公务员相类似的特点，则参照《国家公务员暂行条例》进行管理。

二是多用动态考核办法，对考核对象工作内容考察的同时，还要对工作以外的"生活圈"、"社交圈"进行考察了解。

三是运用逆向考核方法。考察中，在干部现任职务单位进行个别谈话时，谈及缺点或不足时，往往有顾虑，不愿谈。因此，在条件允许的情况下，可到干部原单位了解一下，这时谈话者大都能畅所欲言，直言不讳。

2、在考察内容的完善上，力求要素明确，内涵具体，直观清晰。干部考核的目的在于了解和掌握干部的情况，为提拔使用、降职免职、交流轮岗、奖惩教育干部提供真实可靠的依据和参考。因此，在考核中，一是要突出考"廉"的内容；二是要增加考"个性"的内容；三是要充实考"不足"的内容；四是要考"历史"的内容。

3、在考核标准的设置上，力求科学规范，客观公正，衡量有据。在制定考核标准时，应注意把握几个关系：一是准确把握德与才的关系；二是正确认识资历与能力、学历与水平的关系。也就是说，判断水平看学历，判断能力看资历。三是正确辨别显绩与潜绩的关系；四是正确分清过程与结果的关系。

4、在考核责任的落实上，力求职责明晰，责任到人，奖惩分明。制定考核责任制时，一是要明确谁考察谁负责的原则。二是要遵守公平合理、宽严得当的原则。三是要实行责任主体与追究主体相分离的原则。四是坚持可操作性原则。考核责任制必须做到周密、细致、明确，同时又要简便、易行，这样才能保证责任制落到实处。五是要本着奖罚分明的原则。

二、创新指标体系，建立科学合理、公平公正的党政领导干部考核考核指标

所有的考核体系，无论是考核内容、方式方法，还是考核结果的评定和运用，都是围绕整个考核指标来进行的，缺了它，就会使整个考核工作成为无源之水，无本之木。因此，它在整个考核体系中占据着十分重要的位置，所以说显得十分关键。如何建立好一套科学、合理、公平、公正的考核指标体系呢？

首先是制定工作总目标。这个总目标，主要是指组织系统的任期目标。它包括任期内应完成的确定性目标和不确定性目标，以及阶段性目标。同时也包括为完成目标任务所应体现出的德才表现。总目标制定后，再根据班子成员的分工情况和各自的工作职责，对总目标中的共性目标和职能目标以及阶段性目标进行分解，落实到每个成员，使之具体化。

通过这一目标的制定，可以使每一个组织及其成员，充分认识自己需要做什么，需要规范什么？哪些能做，哪些不能做？哪些是确定性目标，哪些是不确定性目标？哪些工作可以创造性开展，哪些工作可以常规性运行等，从而使整个工作开展做到有的放矢，防止出现工作中的盲目性、交叉性和大锅饭，最大限度地提高工作效益，切实解决工作中出现的有功大家抢、有责大家推的不良现象发生。

其次是确定考核的评价标准。有目标，就必须要有标准，没有考核的标准，就难以认定工作的好坏与优劣。这个标准必须具体化，要有一定量的程度要求。应根据优秀、称职、基本称职和不称职四个等次所应具有的基本素质和实绩完成状况分人制定出各个等次的具体标准，以便在考核时，对号入座，防止定性难，难定性的问题出现。只有做到考核标准的具体化和合理化，才能实现真正意义上的公平、公正。否则仍继续沿用现在的定性考评法，不仅考察组难以把握，而且所作的结论本人也不会信服，事实上这种情况经常出现。

第三是制定配套合理且有利于激发干部积极性和创造性的奖惩办法。这一点至关重要。因为考核的目的，就是要兑现奖惩，否则就失去了考核工作的应有意义。奖惩可分为经济奖惩和职务奖惩。从近几年实践情况看，经济奖惩适宜一次性兑现，不适宜晋升工资。晋升工资体现不出很强的刺激性和竞争性，引不起人们的普遍关注，如果推行一次性奖惩就不同了，其效果会发生很大变化。在经济奖惩上，不仅对优秀干部要实施奖励；而且对基本称职和不称职干部要坚决兑现惩罚，这样既可减轻财政兑现奖励所带来的负担，同时也能增强全体干部的责任感和事业心。在职务奖惩方面，可与经济奖惩一并进行，但必须根据实际情况而定，不能一概而论，应具体问题具体分析。一般情况而言，考核不适宜于奖励职务职级的晋升，因为它本身就是任期内考核，如果再与职务晋升挂钩，就难免会出现急功近利等不良现象。当然特别优秀的可以作为晋升的依据。但对那些不称职或基本称职的干部，只要考核认为不属于客观因素造成，就应当给予免职、降职处理，这是解决领导干部出口不畅的有效途径。指标体系的建立要把握住五点：一要有针对性。要根据不同类别、不同岗位、不同层次的干部所履行职责的不同，提出不同的考核要求；二要有全面性。考核内容要涉及经济、党建、精神文明建设等方方面面，既要突出重点，又要兼顾全局，三要突出重点。要选择那些综合性强、涵盖面广的指标。同时，还要突出工作中的薄弱环节、难点问题。四要有合理性，指标不能过高，也不能太低，必须是经过艰苦的努力能够实现的。五要有可操作性。凡是能量化的指标必须量化，不能量化的要作出明确具体的定性要求，使考核指标定性与定量的有机结合。

第四是要全面正确地看待干部的工作实绩。增强实绩认定的准确性，必须辩证的分析和评价工作实绩，应从五个方面入手：一是“虚”绩和“实”绩的关系。必须坚持两个文明一起考，两个成果一起要的原则，既重视有形的硬任务，也不能忽视无形的“软指标”，不能顾此失彼，搞“单出头”。二是集体与个人的关系。要根据岗位职责和工作分工，注意对实绩取得过程的考核，尤其是对干部的主观努力程度、发挥作用情况等方面要进行重点考核，以正确区分和评价班子集体与每个成员的实绩，防止出现一“绩”多用和吃政绩“大锅饭”现象。同时，注意区分责任，分清主次，防止实绩均摊现象或实绩独揽问题的发生。三是个体主观努力与客观环境的关系。必须注重分析干部开展工作所依赖的客观条件和基础，对实绩成因进行客观、全面分析，避免实绩考核认定上的简单化、片面化。四是当前实绩与长远发展的关系。既要考核显绩，更不能忽视潜绩，并注意分清现任领导干部与前任的实绩，既要看干部当前做了什么，又要看给后任留下了什么，对长远发展打下了哪些基础。五是全局利益与局部利益的关系。考核和评价一个班子、一个干部的工作实绩，不仅要看履行岗位职责所取得的成绩，更要看其能否站在全局的高度来维护大局。

三、创新考核办法，使党政领导干部考核正常化、规范化

（1）、加大日常考核力度，定期考核与平时考核相结合。平时考核可以为定期考核积累材料，提供情况，有助于全面、历史、客观地评价干部。因此，要加强领导干部的日常考核，要在全县科级班子和领导干部中积极实行干部表现登记卡制度，由县委统一印制领导干部表现情况季度登记卡。按德、能、勤、绩、廉等内容，由领导干部本人如实填写。每季度末由主管领导审核填写意见并存档，作为年终总结和定期考核的依据。同时，县委组织部要投入足够的精力加强对领导干部的平时考核，负责考核工作的人员，每年要保证三分之一的时间深入基层了解情况。要及时收集新闻媒介、纪检监察、信访等部门的信息和反映，有效地实施对领导干部的平时了解和考核，为定期考核奠定良好的基础。

（2）、把诚信纳入考核体系，建立个人诚信档案。政府是国家信用代表，党政领导干部是政府具体行政行为的决策者，政府信用行为在社会中具有示范效应。针对政府信用中存在的政策兑现、执法不公、“三乱”等问题，党政领导干部要切实转变工作作风，由管理型向服务型转变，做到不错位，不越位，不缺位，一切依法行政、依法办事；建立严格的科学的政府采购机制，减少采购浪费和腐败；推行党政机关工作人员福利货币化和财富公示制度；强化“责任追究制”和“一票否决制”，对“好心办坏事”造成严重损失与危害的决策的责任人，也要追究责任；建立科学的政绩考核制度，防止一些党政干部搞形式主义，做表面文章。要通过公安、银行、学校、社会团体、私人社交圈等把党政领导干部个人的诚信记录档案；同时，要把党政领导干部的考学、述学、评学与考核相结合起来，对那些弄虚作假、不讲信用；不学无术、瞎干蛮干的要给予“下课”。 “人无信不立，业无信不兴，政无信必颓。只有形成人人讲诚信、人人参与诚信建设的良好氛围，社会主义市场经济才能健康发展。党政领导干部的考核才能体现客观、公正和真实。

（3）、进一步提高考核者的素质，确保考核结果客观公正。

考核质量的高低与考核者自身素质有着密不可分的关系。由于领导班子的职能和领导干部职责不同，考核者面对的考核对象也比较复杂，要想能够全面准确评价领导班子和领导干部，既需要有较高的政策理论水平和谈话艺术，也需要具备相关的业务知识。而实际上我们一些考核人由于知识基础不够扎实，工作阅历比较单一等问题，加上平时缺乏必要的培养，基本素质还不适应考核工作的需要，从而使考核工作的质量和水平受到一定的影响。要不断提高考核人员的政治、业务素质。组织部门要注意把那些基本素质好，有发展潜力，有一定实践经验，能够胜任干部工作的同志充实到考核队伍中来。考核人员要努力掌握社会主义市场经济理论和有关经济工作、党的建设的相关知识，并能够用辩证思维的方法观察和识别干部。

（4）是加大考核监督力度，认真研究和建立治假防假机制。

首先，充分发挥纪检监察、审计和统计、工商、计划、财政等职能部门的作用，综合运用季度报表、半年分析、年终考核等多种监控办法，加大对指标运行质量的监督检查，切实保证考核的质量和效益。要把经济责任审计与考核结合起来。由组织部门吸收财政、审计人员参加考核组。审计要根据行业特点，突出重点，不搞“一刀切”。对行政机关，要审计财务收支的合理性、合法性；对事业单位，要以审计预算外资金收支为重点；对企业单位，要以审计资产保值、增值和经济效益为重点。

其次，要从保证指标数据的真实性出发强化统计工作职能。要努力提高统计人员素质，实行资格认定和持证上岗制度，保证其更好地发挥职能作用；要建立统计数据报送责任制，使统计工作与实绩考核相衔接，对那些纳入实绩考核指标体系的指标项目，应同时纳入统计部门的统计体系。同时，要与监察、审计部门共同开展经常性的实绩考核统计执法检查，严肃查处弄虚作假行为，从而确保统计数据的真实性。

第三，要从扩大民主出发增强群众参与“评绩”的程度。要实行干部实绩考核预告制度，向群众公开有关考核内容和考核环节。要进一步完善实绩考核的民主程序和方式方法，积极引导和组织更多的群众参与考核。要增强群众“评绩”的权威性，把群众意见作为认定干部工作实绩的重要依据；在考核结束后，要将考核结果向群众公开，接受群众的检验和监督，以切实增强实绩考核工作的准确性和真实性。

第四，要从完善制度规范出发落实考核责任制。按照谁考核谁负责的原则，强化责任措施，狠抓责任落实，把考核工作质量作为衡量考核人员素质及工作表现的重要标准，对工作不细致，考核有误或隐瞒问题而造成用人不当的考核人员，应追究责任，情节严重的给予相应的纪律处分。设立“伯乐奖”，对举贤有功考核者给予重奖。

四、合理运用考核结果，建立起优胜劣态的用人机制

干部考核能否真正在干部选拔任用中发挥好基础环节的作用，某种意义上要由考核结果能否得到合理有效的充分运用来决定。考核结果成为了干部选拔任用、管理监督、资历惩诫的重要依据，考核工作的严肃性才能得到保证，才能树立和张扬正确的用人导向；反之，考核结果如果得不到应有尊重，运用不充分，甚至起不到什么实质性的作用，考核工作的实际效果就会大打折扣甚至变味失效，用人上的不正之风就不可能得到根本遏制，反而会愈演愈烈。合理运用考核结果，重在与干部的任免奖惩直接挂沟：一是要有保证考核结果的客观公正性。“三类考核”（任职、平时、定期）都必须严格按照干部考核工作流程进行，以保证考核结果的真实可靠性；同时，有关方面必须对考核初步结果进行认真的分析研究加以认定，防止简单以票取人；此外，还应加大对“拉票”等不正当行为和非组织活动的监督查处力度，尽量防止出现 “民意失真”和“公论不公”的情况。二是要避免一次考核定终身。重点是将“三类考核”（任职、平时、定期）有机结合，确保考核机关全面准确动态地掌握考核对象的实际总体情况。三是要把考核结果的运用作为解决干部能“干”问题的重要突破口。及时准确地运用好考核结果，要将平时考核中长期连续被评为“优秀”的同志作为优先提拔对象，重点加以培养；对评为“称职”以下（不包括“称职” ）的下一年度不作为提拔对象；特别对考核中群众意见大、实绩差，经组织认定的确不能胜任现职的党政领导干部， 要坚决采取组织措施加以调整，平级调整、或转任非领导职务、或离岗培训、待岗、或降职任用，直至免去现职（重点是考核中不称职票超过三分之一者）。以此作为突破口，切实解决长期以来干部能上不能下的问题，建立起优胜劣汰的选人用机制。

关于深化与完善政府法律顾问工作的调研报告

即将召开的中共中央十八届四中全会首次将以“依法治国”作为专题讨论，标志着我国依法治国、法制化进程的全面提速。而对承载着具体行政职能的政府部门，在依法行政上提出了更高的要求。因此，除了政府部门依靠自身力量提高依法行政的水平，还需要依靠专业力量对政府重大决策、规范性文件拟定、对外交往与重大项目建设、信访与行政调解、具体行政工作等方面提供法律咨询、风险评估及合规建议。农工党宁波市委会法律工委会结合近年来宁波市政府法律顾问工作的具体情况，组织了专门人员进行专题调研。

一、xx市法律顾问工作的现状与特点

(一)法律顾问工作制度化

xx市政府高度重视政府法律顾问工作，早在XX年就专门制定了《xx市人民政府法律顾问工作规则》，相较于XX年《浙江省人民政府法律顾问工作规则》出台，以及包括温州等地市相关政府法律顾问工作规则也是在XX年之后出台。我市在全省应当是较早将政府法律顾问提升到制度化、规范化。

(二)政府法律顾问工作全市已普遍推进

截止目前，全省有超过家处级以上政府部门聘请法律顾问。宁波市政府及县市区政府均以政府法律顾问团(组)形式，从律师事务所、高校聘请律师、法学专家等作为政府法律顾问。多数局级政府部门也单独聘请了专业律师作为政府法律顾问。政府法律顾问工作在全市已经普遍推进。

(三)政府法律顾问工作扩展到公共法律服务

政府法律顾问工作从原来为政府部门提供法律顾问服务以外，还通过政府搭建平台，由政府法律顾问或专业律师向平台上的单位、个人提供法律顾问服务，有效的帮助社会单位、个人预防与控制法律风险，化解矛盾纠纷。其中，包括宁波市司法局近几年推广的“一村一法律顾问”的农村法律顾问制度，在全国属于首创，其经验并司法部推广;另外，例如以宁波市总工会、司法局共同搭建平台，劳动法律师进企业，规范企业用功制度;以外经贸局、司法局共同搭建涉外律师平台，为宁波外贸企业提供法律体检;以交通委、司法局牵头，让律师为交通企业提供法律体检服务;还有街道、社区组织的律师进楼宇等。这些形式多样的律师法律服务，均体现了政府法律顾问工作已经扩展到公共法律服务领域。

从调研现状而言，宁波市政府法律顾问工作总体上呈现“有体系、有广度、有效果”的特点。但调研中也发现了一些存在的问题，有待进一步改善。

二、政府法律顾问工作目前存在的问题

(一)政府法律顾问工作荣誉化、形式化

经访问多位担任宁波市及部分区县政府的法律顾问专家，在谈及他们在担任政府法律顾问工作的最大体会时，直言政府法律顾问更多时候对他们是一种职业荣誉，担任了政府法律顾问的律师、教授，在各自行业中的美誉度会明显提升。但是，这种政府法律顾问长时间出现“只顾不问”的状态。政府法律顾问成为“荣誉”的代名词，逐渐形式化，并未实际参与到政府决策的法律意见咨询工作中来。

政府法律顾问工作出现“荣誉化”、“形式化”问题，在结合相关调研情况分析，主要有如下几个原因：

1. 政府工作人员更愿意向自己体制内的法律智囊团咨询法律意见。例如市政府及县市区有自己的法制办，各部门有自己的法制科，在很多时候都会询问他们的专业意见。另外，在涉及潜在法律风险或纠纷时，政府工作人员更多愿意直接向人民法院等司法部门直接咨询，而不是向市场化的律师事务所的律师咨询。人民法院的法官也会经常参加政府部门组织的各类内部协调会，提供相关的法律意见。很多政府工作人员认为，法院是做出判决的，其意见比律师的意见要更加权威或可信，而且法院都是属于公务员体系内，有更多接触熟悉机会和相似话语。因此，无论是从先天的疏密关系，还是从法院等司法机关的权威角度，都影响到政府部门更愿意向谁咨询法律问题。这样，政府外聘的法律顾问就会边缘化，出现“只顾不问”的状态。

2. 政府内部决策程序会无法兼顾到事先咨询法律顾问。政府部门有自己的内部决策程序，很多时候一些重大决策涉及到公共利益、社会秩序、综合治理、宏观调控等方方面面复杂局势。从政府而言，不会在前期方案未成熟之前就咨询外聘的政府法律顾问，而很多时候一旦成熟方案已经出台，有时政府部门会认为再去让外聘法律顾问参与也无必要。这样，政府决策程序本身，与法律顾问前期参与的重要特征，无法兼顾。政府法律顾问无法提前参与到政府的一些重大决策的法律会诊，久而久之，也会逐渐没有积极性，加剧了“只顾不问”的问题。

3. 律师的先天特性导致政府部门对其缺乏足够的信任感。律师最早来源于西方社会，在近代发达国家的律师作用更多的体现在约束公权力。而加上律师行业已经完全市场化，属于体制外的队伍。因此，对于很多政府部门聘请法律顾问，更多是完成一个形式或任务，对于律师提供的咨询意见有如芒在背，觉得政府部门不应该完全向体制外的律师这种自由职业者去托底咨询，没有充分的信任。 这种律师先天的特性，在没有充分信任基础上，也会约束其作为政府法律顾问作用的发挥。

4. 无偿模式下的政府法律顾问注定导致荣誉化。政府法律顾问是外聘的律师或大学教授，其提供的法律咨询是一种服务工作。如果是完全的无偿模式，会导致政府法律顾问工作缺乏市场操作，即在提供服务、花费时间、提供智慧尝过的专业劳动后，如果没有报酬，政府法律顾问的身份，那么资深律师、法学教授而言，呈现“荣誉”、“头衔”的成份会更多一些，而不会真正花费时间、精力去有效率的提供法律服务，做好政府的法律参谋。而恰恰目前大部分政府法律顾问都是无偿的，而且是越高级别的政府部门聘请法律顾问，更少出现有偿的政府法律顾问服务。

(二)政府法律顾问工作没有充分体现专业对口

从目前政府聘请法律顾问的情况看，比较看中的是律师、教授的资历，而专业对口没有得到充分重视。

在法律法规越来越完善、复杂的今天，律师行业也呈现专业化趋势，包括刑事、建筑房地产、知识产权、海事海商、国际贸易、劳动等法律专业领域，都需要术业有专攻;而“万金油”的律师时代已经过去。政府部门应该像企业寻找法律顾问的思维一样，需要找对自己部门专业对口、有用有效的，而不是一味圈定在资格老、名气大的律师。例如，包括市政府在内的各级政府部门，聘请的政府综合法律顾问团，应该优先考虑行政法专业律师;而各个部门，例如海事局应当优先聘请海事律师，知识产权局应当优先聘请知识产权律师，外经贸局应当优先聘请国际贸易专业律师，住建局应当优先聘请建筑房地产方面的专业律师等。

(三)政府法律顾问工作没有建立考核机制

目前，政府法律顾问工作没有年度和聘期考核机制。这导致政府无法科学有效评估政府法律顾问的工作。这里，主要是因为：

1.政府法律顾问工作很多时候确实没有量化标准，直接导致政府无从下手，不知从什么方面考核政府法律顾问工作;而全部依赖定性考核，也会太过主观。

2. 无偿模式或小额收费模式下，也很难为情对政府法律顾问追加考核约束。

3. 政府法律顾问一般为资深律师及法学教授，即使考评也是一般依赖主观印象，而不会不顾及到中国也有的“面子”因素。

(四)法律顾问聘请程序上没有完全实现市场化、透明化

政府法律顾问的无偿模式，是缺乏市场化操作的表现之一。而在政府法律顾问的聘请程序上，也还没有完全实现市场化、透明化。

目前宁波市政府及区县政府法律顾问团是根据当地司法局的推荐;有的局级政府部门外聘法律顾问，更多的是部门主管领导或负责领导确定。政府聘请法律顾问，在程序上缺乏市场化、透明化的运作，会导致缺乏竞争和优胜劣汰机制，会使外界对政府聘请政府法律顾问的程序产生质疑。特别是有偿模式的政府法律顾问服务，应该列入政府采购项目，按照招投标程序确定政府法律顾问机构及律师。

(五)政府法律顾问的利益冲突问题需要引起重视

根据律师法，律师不得进行双方代理或者从事存在利益冲突的业务。而政府法律顾问工作层面，会出现两种类型的利益冲突问题，需要引起重视：

1. 律师受聘作为某个政府的法律顾问，按照相关规定，其所在的律师事务所应作为法律顾问的受聘主体。这样，如果出现与某个政府存在法律纠纷的事务时，这里该律师所在的律师事务所就需要按照避免利益冲突原则。而实际情况是，因为很多政府法律顾问只是无偿的“荣誉性”称号，有时出现该律师事务所其他律师代理行政行为相对方的案件，就会出现利益冲突，但是没有引起重视。

2. 在“一村一法律顾问”中，法律顾问既要充当村委会的法律顾问，也要兼着接受村民的委托咨询。而在村民与村委会存在矛盾或纠纷中，律师作为该村法律顾问的利益冲突问题，也就会出现。像此类政府法律顾问向公共法律服务领域推广时，一方面是政府的法律顾问，一方面又为政府所管辖的单位、个人提供法律服务。如果出现利益冲突，政府如何处理?律师事务所如何处理?这些都需要引起重视。

上述政府法律顾问工作中存在的五个问题，如果归纳成一点，就是政府法律顾问工作需要考虑市场化因素。

三、深化与完善政府法律顾问工作的建议

针对上述存在的问题，围绕着如何深化与完善政府法律顾问工作，我们提供如下建议作为参考：

(一)从政府层面;

1.充分考虑政府法律顾问工作的市场化因素

(1)建立与完善政府法律顾问的有偿服务模式。政府聘请政府法律顾问参照市场标准，对各级政府部门的法律顾问明确公允、有偿的政府法律顾问服务价格区间。这样，即能解决政府法律顾问本身的激励问题，也能够纳入到政府采购范围，并对政府法律顾问工作也能运用市场手段进行考核、评价、验收。聘请政府法律顾问的经费，列入到政府年度常规预算，让法律顾问工作实现经费保障的常态化。

(2)选聘政府法律顾问程序透明化。按照政府采购招投标程序来确定与聘请政府法律顾问，由政府购买法律顾问服务。对政府所要的专业对口的法律顾问，在资质职称、从业年限、律所规模等设定招标门槛，在优秀的律师事务所、优秀律师中通过透明、公开程序选定政府法律顾问。

(3)重视政府法律顾问的专业对口问题。根据不同职能部门的要求，以及某领域法律顾问工作的迫切需求，专业对口选定、聘请某领域的专业律师、专家作为该领域的政府法律顾问。让政府法律顾问工作能够真正落到实处，真真切切帮助政府在某专业领域预防、控制法律风险，规范政府行政。

(4)建立政府法律顾问工作的量化考核机制。结合定量、定性考核标准，实行优胜劣汰，让政府法律顾问在有偿服务模式下，能够提升法律顾问服务工作的质量，让政府法律顾问认真、勤勉的提供专业服务。

(5)继续细化、完善政府法律顾问工作流程。建议按照市场规则，与政府法律顾问签订聘用协议、保密协议，对重大顾问事项的工作成果书面化，提供书面法律意见。书面化的法律顾问工作成果，列入到考核范围，对其专业度、准确度、参考价值进行评价。

2.区分不同性质的政府法律顾问内容，采取不同的工作方式

(1)涉及政府重大决策、重大公共事务、重大社会危机事件等情况，需要提高法律顾问工作的层次与级别，做到重大事情重点顾问。可以采取如下工作方式：

第一，多方集中法律会诊

对涉及政府重大决策、重大公共事务、重大社会危机事件，政府部门可以采取召集政府法制办、专业律师、高校法学教授、司法部门(包括公、检、法)进行集中法律会诊、会商。多方集中法律会诊，需要有预见性的针对可能出现的重大法律风险提供政府部门相关法律顾问意见;如果出现司法案件后，相关司法部门应当予以回避。

第二，在本市范围外聘高层次法律专家咨询

邀请全国性的权威专家或境外法律专家，针对本市涉及到的重大法律问题，或者涉及宁波市对外交往、境外政府合作项目的重大法律问题，进行特别法律顾问咨询。

(2)对于政府法律顾问的常规内容，多采取“嵌入式”、“常态化”、“成果化”的工作方式。

第一，事前“法律评估”——对政府事务审批流程中，引入法律风险“评估评测”，由政府法律顾问提供“评估报告”，分析与评估政府事务的法律风险，供政府部门参考;

第二，年度“法律体检”——对政府整体的行政事务，由政府法律顾问每年度对政府的工作事务内容及所涉文件进行“法律体检”，出具体检报告，指出已有法律问题或风险，提出修正、完善、预防等建议。

第三，事后“法律审计”——参照“财务审计”方式，对政府工作人员任职期间行为，或者对某政府部门的某项事务，就涉及的法律合规问题，进行“法律审计”。

通过上述对政府法律顾问内容进行区分，考虑重大、常规事务的不同性质，采取不同的政府法律顾问工作方式，重点问题集中会诊，常规问题常态跟进，有的放矢。这样，能够解决政府法律顾问工作“只顾不问”的内容空洞化、形式化，切实帮助政府提供有用的法律咨询意见，为正确决策与依法行政提供有效可靠的法律顾问服务。

3. 建立备选顾问机制(法律顾问库)

针对政府法律顾问工作可能存在的利益冲突问题，建议建立政府法律顾问的律师顾问备选机，建立法律顾问库，即在政府法律顾问在利益冲突不能代表政府时，应当启用备选顾问。

在条件成熟时，可以参考美国、香港等地政府部门，建立专门代表政府的律师队伍，或者设立只为政府提供法律服务的律师事务所或律师机构，从而彻底解决利益冲突问题。

(二)从法律顾问层面：

1.根据相关部门制定的法律服务收费标准，以及参照市场标准，对政府法律顾问工作提供标准、透明、公允的价格。避免最后竞聘政府法律顾问时出现低价竞争、价格虚高等不良情况。

2.严格遵循利益冲突回避原则，避免担任政府法律顾问的律师或律师事务所陷入到利益冲突中，造成执业违规、违法。

3.专门针对政府法律顾问工作，有针对性的完善政府法律顾问的工作流程，建立完整可查的工作台账，顾问工作成果书面化。

4.律师事务所受聘作为政府法律顾问时，应当配备专业对口的律师团队支持相对应领域的法律事务，提高政府法律顾问工作的专业水平与质量。

5.建议法律意见书责任制，对法律意见书的专业度、有效性等具体落实责任人，加强出具法律意见书的政府法律顾问的责任心。

6.政府法律顾问人员需要深入掌握、了解政府事务流程、政府工作思维，树立大局意识，遵守保密制度，更好的理解政府事务的特性，提供有针对性的咨询意见。

完善残疾人社保长效机制调研报告

残疾人是特殊的群体，又是困难的群体。对这一群体给予特定的制度安排，保障他们的社会生活权益，是关注民生的一个重要方面。

一、我区残疾人社会保障和援助现状

我区总人口40.5万人，残疾人总人口 2.4万人，占总人口的5.9％（其中城镇人口 1.3万人，农村人口1.1 万人）。不同类型残疾人占残疾人总人口数比例，肢体残疾人数量7563人，比例为31 ％，听力残疾人数量4531 人，比例为18.7％，言语残疾人数量580人，比例为2 ％，视力残疾人数量4840 人，比例为19.9％，智力残疾人数量1977 人，比例8％，精神残疾人数量2420 人，比例为9.9％，综合残疾人数量：2284 人，比例为10.5％

近年来，区委区政府高度重视残疾人的社会保障和援助工作，采取多种举措，有效地改善和提高了我区残疾人的生活水平。

在生活就业方面，政府及有关部门开展“帮、包、带、扶”等多种形式，共帮助563名残疾人脱贫。通过低保、五保和救济保障，城镇特困残疾人全部享受了低保，部分农村残疾人的基本生活得到了改善。为保障和提高残疾人的生活水平，在全区城乡各类经济组织中全面推行按比例安排残疾人就业的政策，对福利企业安置残疾人就业、残疾人自谋职业和自主创业实行更加优惠的政策。

在医疗方面，实施以免费为特困残疾人助视、助行、助听和对特困精神病患者免费给药的“三助一给”康复扶贫工程，不定期组织专家医疗队分赴农村，开展义诊和会诊。

在权益保障方面，开展残疾人群众性文化体育活动，对残疾人经营性收入实行税收优惠，推行公共场所无障碍设施建设，支持和鼓励法律服务机构为贫困残疾人提供减免费的法律援助和法律服务等。

二、我区残疾人社会保障存在的主要问题

目前我区残疾人的社会保障主要存在以下几个方面的问题：

1、残疾人的生活保障仍以家庭抚养及临时性的救助和救济活动为主，缺乏制度性保障。尽管有关方面大力推行低保制度，使得相当多残疾人被纳入低保体系中，但总体而言，直接依靠制度性保障的残疾人还很有限，特别是处于低保标准外边缘状态的大量城镇低收入残疾人家庭，以及农村贫困残疾人家庭，他们的基本保障主要依靠家属、邻里帮助以及干部节日走访、党团帮扶和一些亲友临时性救济。以户均收入确定低保标准的差额补助低保，解决不了残疾人的基本生活、教育、医疗等必需支出。

2、残疾人社会保障水平较低。一是上级补助经费有限，使残疾人低保工作不能做到普惠加特惠，加上一些地方自身财力不足。二是社会保障的筹资渠道单一，大部分靠财政支出，处于政府包揽的局面，阻碍了残疾人保障水平的提高。三是残疾人社会保障纳入社会低保之中，未作为独立保障项目。四是各类康复器材严重匮乏，缺乏场所，缺少训练有素的康复指导员，康复工作在城市没有正常开展，农村更是空白。五是残疾人的维权工作有待进一步发展与完善。

3、社会主动助残未成风尚。中国人组织观念强，家庭观念重，受传统观念“家国结构”的影响较深。当他们遇到残疾伤害时，只能上靠政府，下靠自己，别无他途。社会上许多人漠视这一社会群体的困难性，对他们关爱不够，甚至是歧视。企业主动捐助残疾人情况较少，个人捐助现象更是少见。

4、农村残疾人的生活与社会保障出现了新困难和新问题。按人口比例计算，我区农村残疾人约有1.1万人。农村残疾人社会保障更是存在诸多困难。一是农业税取消，基层乡镇组织实施社会救济残疾人的唯一资金来源消失。二是残疾人往往是因病致残，因残致穷，又因穷致病。我市有四分之一的残疾人属于农村特困户，近四成农村残疾人在高额医疗和社会各项开支的挤压下，过着十分贫困的生活。三是农村残疾孩子失学状况严重。四是农村重残和一家多残家庭进一步边缘化。五是外出务工的农民受伤致残增加，加大农村助残工作的压力。

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2016年妇联完善禁毒帮教总结

精心组织部署开展了一系列禁毒宣传活动，区妇联从加大宣传力度、加快开展帮教两个方面。为构建和谐平安 作出了积极的努力。

区各级妇联紧紧围绕“参与禁毒斗争，为认真贯彻《全民禁毒实施意见》和省、市、区禁毒工作会议精神。构建和谐社会”主题，积极履行区禁毒成员单位职责，通过开展多种形式的宣传主题活动，推动我区禁毒工作深入开展。

一、强化组织领导。

区妇联切实加强了对禁毒工作的领导，今年来。加大禁毒工作力度，将禁毒工作纳入了妇联全年工作计划中，将禁毒工作作为当前的一项重要工作来抓。主席亲自参与研究、决策，签署了禁毒成员单位责任状，副主席具体安排，负责认真落实。

二、开展形式多样的宣传活动。

结合妇联工作实际，1充分发挥组织妇联优势。发放“不让毒品进我家”活动建议书，号召广大妇女和家庭积极行动起来，以实际行动对毒品进行严格防范和监督。通过举办“创建文明城区，构建和谐社会”为主题系列宣传活动，号召广大市民积极参与健康有益的文体活动，让文明、健康、科学的生活方式进入家庭，充分发挥广大妇女和家庭在精神文明建设中的作用，自觉巩固和扩大禁毒效果。

构建和谐社会”为主题的禁毒日宣传活动。6月26日上午8.30区禁毒委组织成员单位工作人员在通程商业广场设立中心宣传站，2联合各成员单位在全区开展声势浩大的参与禁毒斗争。向过路群众宣传禁毒知识，发放宣传单，滚动播放禁毒宣传影象资料，制作20块宣传展版在现场摆放，宣传现场悬挂气球、彩旗、横幅，现场接受咨询人数近3000人次。据统计，共分发了各种宣传资料6000余份，出动宣传车10台，大力营造了禁毒宣传氛围。

三、认真做好帮教工作

认真做好帮教工作，各级妇联不时完善对涉毒人员的帮教机制。教育引导吸毒人员树立健康科学的生活方式，增强她完全脱离毒品，重返社会的信心。

结对帮教失足妇女165人。每个帮教小组对各自的帮教对象做到四清”即失足妇女自己情况清，一、建立帮教组织网络。全区共建立由基层妇干、巾帼维权志愿者以及派出所干警组成的帮教小组110个。失足原因清，现实表示清，家庭态度清，发现问题及时跟踪帮教。

结合实际健全和完善了登记、例会、走访谈心、检查监督制度等，2建立帮教工作制度。各级妇联在坚持“一查、二访、三监督、四关心”帮教制度的同时。使帮教工作走上经常化、制度化的轨道。

有针对性地开展帮扶活动。3开展形式多样的帮教活动。举办法律知识讲座、就业技能培训、与戒毒人员座谈、组织胜利戒毒人员现身说法、心理疏导、文艺节目汇演、对失足妇女进行走访慰问。

完善办理制度 强化督办措施 切实做好代表建议办理工作

完善办理制度    强化督办措施切实做好代表建议办理工作各位领导、同志们： 今天，市人大在召开代表建议办理工作座谈会，充分说明了市人大对我们工作的肯定，对我们来讲更是鞭策和鼓舞，同时也为我们提供了一次很好的学习机会。首先，我代表xx县人大常委会向参加会议的市人大领导和其它县市区的领导表示热烈地欢迎和衷心地感谢！（鼓掌）对各方面的工作提出建议、批评和意见，是人大代表行使管理国家和社会事务权力的一个组成部分，是对“一府两院”工作的监督和推动，也是党和国家机关了解群众情绪、倾听群众意见、解决矛盾的主要渠道。而人大常委会对本级代表建议办理工作进行监督检查，督促办理，有利于保障人大代表依法行使权利，有利于调动人大代表执行代表职务的积极性，有利于密切与人大代表的联系。近年来，我们xx县人大常委会积极探索新形势下代表建议办理工作的新途径，不断完善办理制度，强化督办措施，使代表建议办理质量有了很大提高。下面，我把我们的主要做法向各位领导汇报一下，不妥之处，请批评指正。一、提前介入，加强引导，提高代表建议质量。 代表建议质量的高低是代表参与管理国家和社会事务水平的综合反映。它直接影响到代表整体作用的发挥，关系到人大及其常委会职权的有效行使，为了提高代表建议质量，我们重点抓了以下几个方面的工作：一是抓前提，把好人大代表选举关。作为国家权力机关组成人员的人大代表，是代表广大人民行使权力的使者，是人民群众的“代言人”。因此人大代表必须具备优良的政治素质，坚实的文化素质及较强的实际工作能力，只有具备了这样的综合素质，才能不辜负人民的重托，胜任代表工作。2002年底，在选举xx县第十五届人民代表大会代表时，常委会全体组成人员深入到各个选区严格把关，慎重筛选，按照德才兼备的原则，把各行各业的优秀人才选了出来，xx县第十五届人大代表共267名，其中党员176人，占66%；大专文化程度的103人，占39%，比上届提高4个百分点；干部59人，占22%；知识分子43人，占16%，比上届提高3个百分点；工人、农民158人，妇女56人，中青年代表242人，从以上情况可以看出，这届人大代表组成结构更加合理，政治素质强，文化水平也有明显提高。二是抓基础，搞好代表学习和培训。代表产生以后，我们针对新当选的代表比较多，对代表工作不熟悉这一状况，及时编印了近10万字的《人大代表读本》一书，发到每位代表手中，并以乡镇为单位，集中时间对代表进行了培训。同时，为了便于学习，我们还为代表订阅了《人民代表报》、《人民权利报》、《人大工作通讯》等报刊，及时为代表提供所需的学习资料。通过多种形式的学习，使代表比较全面地掌握了代表工作的有关知识，熟悉了自己的职责和任务，增强了责任感和使命感。三是抓关键，积极组织代表开展好视察、调查活动。除搞好平时的视察、调查活动以外，每次人代会前，我们都要组织代表开展好视察调查活动。如2005年第三次人代会之前，我们就分两次组织代表进行了视察，第一次是2004年12月15日组织部分市县人大代表视察了污水处理厂、xx集团、xx集团、化工、纸业、xx集团、以及xx镇的、肉联厂、清真肉联厂等。第二次是2005年2月1日人代会召开前夕，组织所有农民代表视察了等。通过视察，代表对我县的政治、经济情况有了更深入的了解，提出的建议更有说服力和针对性。四是抓重点，组织代表联系选民，积极开展调查研究。为了方便代表联系选民活动，本届人大常委会按照就地就近、便于活动的原则，把驻乡镇的225名县人大代表编成了35个小组，把驻县直的42名县人大代表编成了5个代表小组。我们坚持每月以小组为单位召开一次选民座谈会、每季度集中走访一次选民的制度，加强代表与选民的联系。通过倾听群众呼声、了解社情民意，代表充分掌握了第一手资料，提出了很多有分量、高质量的建议。五是抓规范，加强指导，规范建议的内容和格式。高质量的代表建议要求格式规范，事由明确，内容清楚，可操作性强。每次人代会前，我们都要专门召开乡镇人大主席会议，就“代表如何提建议”做专题辅导，并把《关于代表提出议案及建议、批评和意见的注意事项》和统一格式的建议专用纸发给代表。同时，为了提高代表建议的质量，我们还把好建议的选题关、内容关和文字关，避免代表所提建议题目过大、要求过高、涉及面过宽等现象。通过采取以上措施，不仅规范了建议的内容和格式，而且增强了建议的针对性和实效性。六是抓审查，严把建议质量关。从我们这里的实践看，代表为引起“一府两院”和有关部门的重视，往往将一些渴望尽快解决的具体问题或对某一方面的工作意见扩写成议案。按照法律规定，议案必须由有提案权的机关和达到法定人数的代表或人民代表大会常务委员会组成人员提出。由于所提问题不具备议案的性质，基本上被作为建议处理，有的代表建议表达内容不具体、含含糊糊、字迹潦草，有的代表建议偏面、没有全局性等。对这些问题议案审查委员会都严格把关，返给代表重新整理。总之，由于我们从源头上提高了代表素质，搞好了代表的学习和培训，抓好了代表的视察和调查活动，对代表建议进行了严格审查把关，近年来，我县的代表建议质量明显提高。县十五届人大一、二、三次会议期间代表共提出建议177件，闭会期间提出建议69件。这些建议在内容上、文字上、格式上都基本达到了规范化要求，确保了建议的质量。 二、强化措施，完善制度，提高建议办理水平。 认真办理代表建议是国家机关听取代表意见，了解社情民意、倾听群众呼声的重要渠道，是全面实践“三个代表”重要思想的具体体现。近年来，我们xx县人大常委会、“一府两院”及有关部门在办理代表建议工作中是这样做的：一是梳理分类，明确重点。每次人代会后，县人大常委会代表联络工委都及时编印代表建议分类表和代表建议一览表。使代表建议和承办单位对号入座。对代表反映强烈、群众迫切要求解决的热点、难点问题，常委会进行专题研究，并以常委会文件的形式通报“一府两院”及有关部门，督促其集中办理。二是加强组织领导，实行办理责任制。为了保证代表建议办理工作的质量和水平，每年人代会后，我们都及时召开代表建议交办会，常委会分管主任、政府分管县长参加会议，对办理代表建议的重要性、办理的时限、程序和质量提出明确要求，对承办人员进行培训，交办会上共同学习《xx省人民代表大会代表建议、批评和意见办理条例》，使承办单位进一步提高对办理工作重要性的认识，增强责任感和自觉性。提高他们的政策水平和业务水平。三是注重质量，逐一把关。我们要求各承办单位的答复意见务必于5月下旬以书面形式，统一格式，并由单位主要负责人和分管县长审阅签字后送县人大代表联络工委审核。县人大代表联络工委审核后拿出初步意见，向常委会分管副主任汇报，然后形成正式意见向主任会议汇报，对答复不诚恳、不规范的予以退回，并限期重新答复。2004年县十五届人大二次会议期间的代表建议经过审核，有8件答复不合格被退回重新答复。县人大代表联络工委重新审核合格后，函复代表，代表表示满意。四是抓好督办落实，注重解决实际问题。代表建议答复后，不能只看纸上答复得怎样，还要看代表建议中所提问题解决的如何，是否落到实处。每年我们都从解决实际问题入手，积极做好代表建议的督促落实工作。尤其对代表建议比较集中、群众反映强烈、办理难度较大的建议，县人大常委会都积极地搞好协调和督导工作，确保把代表建议落到实处，让代表满意。从近年来的办理情况来看，承办单位认识到位，思想端正，能够把办理好代表建议，提高到“立党为公、执政为民”的高度上来认识，对代表所提出的问题凡是能够解决的，都及时进行了解决，对因条件或政策限制不能解决的也都实事求是、耐心细致地向代表做了解释说明，取得了代表的谅解。如在县十五届人大一次会议上，x城代表团等代表提出“修复路”的建议。县政府和交通局领导高度重视，多次召开协调会，并积极向上级争取资金，目前这条路已通车使用，总投资700余万元，路程18公里，全部是水泥罩面，公路标准非常高，当地群众非常满意。市、县人大代表、x城镇党委书记激动地说：“关于这条路，我们镇政府多次请示县政府都没有解决，正是人大代表提建议，积极地呼吁才得以解决，非常感谢县人大、感谢人大代表”。再如城区污水污染问题历来是城区市民和城郊居民反映的焦点问题，在县十五届人大二次会议上，xx乡代表团等代表提出“关于沟污染治理”的建议，县政府认为建议提的好，并采纳了这条建议，在阳谷县城西北角建设了一处日处理废水规模8万吨的污水处理厂，一期工程日处理规模4万吨，总投资6445万元，目前土建主体已基本完成，投入运营后，斜店沟废水污染将大大减轻，人民的生活环境将大大改善。还有在县十五届人大一次会议上x镇代表团代表提出“加快县老年人体育活动中心建设”的建议，引起县政府的高度关注，并多次召开研讨会研究解决的措施和方案。目前，由xx房地产开发公司建设的县老年人体育活动中心已基本完工，投入使用后，将为全县老年人提供一处设施相对齐全、功能相对完善的休闲、锻炼场所，并将成为我县精神文明建设的重要阵地和窗口。五是调查反馈，力求代表满意。代表对办理结果是否满意是检验“一府两院”办理质量的标准，也是人大常委会对“一府两院”办理工作实施监督检查的一个重要内容。为此，每年承办单位答复完后，我们都组成调查组，通过召开代表和群众座谈会、走访提建议代表、向提建议代表函发代表建议办理情况征询意见表等多种形式，对建议办理情况进行调查，对代表不尽满意和需要进一步落实的建议，一一分析原因，反馈给“一府两院”，“一府两院”根据反馈情况专门召开有关单位负责人会议，落实办理措施。各单位将再办理、再落实的情况向代表再做重新答复和补充答复。去年，县十五届人大二次会议期间共收到代表建议57件，通过调查和征询代表意见，代表对3件建议办理结果不满意，县人大常委会代表联络工委会同政府办公室进行了认真分析，责成有关部门重新办理落实，并责令有关部门与代表见面，了解代表不满意的真正原因，以便有针对性地解决问题，通过有关部门的重新答复和办理，代表表示满意。六是视察检查，逐项落实。每年第三季度，我们都安排适当时间组织常委会全体组成人员对代表建议办理情况进行视察检查。县十五届人大一次会议期间，代表提出建议66件，涉及到23个部门，2003年8月27日，我们分3组，由常委会主任、副主任带队对其中11个承办建议较多的单位进行了集中视察。县十五届人大二次会议期间代表提出建议57件，涉及到14个部门，2004年10月15日，我们又组织常委会全体组成人员对所有承办单位的办理情况进行了视察。在肯定承办单位成绩的同时，对办理工作提出了一些建议和意见，促进了建议的落实。今年9月份，我们还将对县十五届人大三次会议代表建议的办理情况进行视察。七是听取汇报，坚持“回头看”。把听取审议“一府两院”办理代表建议情况汇报列入常委会会议议题，是我们搞好督办工作的又一种重要方式，每年年底，下一次人代会召开前，我们都要在常委会上听取“一府两院”的办理情况汇报，并有针对性地提出审议意见，这样不仅能够促使“一府两院”改进办理代表建议的方式、方法，而且通过“回头看”促进了办理质量的巩固和再提高。各位领导、同志们，我们在办理代表建议方面所做的这些工作，与法律法规的要求、与各级领导的期望、与兄弟县市区相比，还有很大差距。我们一定以这次座谈会为契机，学习借鉴各地的好做法、好经验，深入贯彻落实《xx省人民代表大会代表建议、批评和意见办理工作条例》，推动我县的代表建议办理工作再上新水平。 谢谢大家！

2019年5月党员思想汇报范文：不断完善自己

敬爱的党组织：

人生有多种，有人事业有成，有人庸碌无为;有人崇高善良,有人卑鄙邪恶;有人彪炳史册，有人遗臭万年……这除了客观历史条件和机遇等因素的影响外，很大程度上取决于人们追求持有什么样的人生观、价值观,取决于人们追求什么样的人生目的，以怎样的人生态度对待人生，实现人生价值。

病中的鲁迅在《这也是生活》中写道：“无穷的远方，无数的人们都与我有关……”这是鲁迅先生面对苦难的中华民族的慨叹，也是他一生行为的写照。在当代这句话也是被丛飞深信并付诸实践的。而今看来，作为新世纪的大学生的我们在选择人生道路和前进方向也是应该时刻记得：“无穷的远方，无数的人们都与我们有关”。这不是要求我们一定要达到鲁迅先生的高度，也不是完全像丛飞一样完全奉献一切，而是要我们不要陷在“浮生若梦，为欢几何?”的人生苦海里，也手的人们。

在我们身边有很多人，他们与我们有关;在我们看不见的地方也有很多人，虽然我们并不相识，但是或许是我们的对他的一份支持、给他捐献的一份爱心、更或者是给予他的一个机会都会改变他的人生，从此生活变得不一样。因此，作为当下的大学生，尤其是作为入党积极分子的我们除了要努力提升自己还要尽可能的去帮助他人。我们不是一个人，还有许许多多我们关心的或是关心我们的人。孔繁森说，爱的最高境界是爱别人。我们在这个世界上生活不只是为了一块面包，生活有很多美丽需要我们发现，生活也有许多的不足需要我们用双手去填补。

人生不如意事十之八九，这是先辈们的经验总结，先不管这是不是正确的，总之我们总是会碰到这样或是那样的不顺之事。这就要求我们有一颗平常心，积极的面对生活。鲁迅对中国的青年给予了很大的希望，“愿中国青年都摆脱冷气，只是向上走，不必听自暴自弃者流的话。能做事的做事，能发声的发声，有一分热，发一分光。就令萤火一般，也可以在黑暗里发一点光，不必等候炬火。”照亮自己同时也温暖他人，我们需要支持，我们也支持他人。

对我们来说，生活千姿百态，各自选择的生活道路也是不尽相同。但是我们都会需要在生活中实践自身的价值。有人以赚更多的钱为实现自身价值的评价标注，有人为住上豪宅为生活的目标，有人为吃尽天下美食为价值的体现……这些都无可厚非。然而作为入党积极分子，这样的人生目标还不够，或者说是不太理想。同志曾说：“一个共产党员，第一，他是普通人，第二，他是普通人中的先进分子。”我们在有普通人的需求的时候还应该努力为他们的幸福而努力奋斗，只有这样才能真正成为一位合格的共产党员。

就现实的状况而言，我觉得我所做的还远远不够，尽管我在方向上没有太大的偏差，但在这个方向上我所做的努力还是远远不够的。我要不断加强自己在马列主义原理、毛泽东思想、邓小平理论和重要思想等政治领域的学习，完善自己的人生观、世界观、价值观。与此同时我不仅要努力学习专业文化知识，还要在学生会的工作中不断加强自己的工作能力和各项基本素质，为早日成为一名中国共产党员做好最充分的准备。我会用实际行动证明自己加入中国共产党的决心，请党组织继续观察我，考验我!

此致

敬礼!

汇报人：第一范文网

XX年6月5日

甲方：_______________________乙方：_______________________

证件编号：_______________________证件编号：_______________________

联系电话：_______________________联系电话：_______________________

依据《中华人民共和国民法典》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条房屋基本情况

房屋坐落于_________市_________区_________街道办事处_________，建筑面积_________平方米。

房屋权属状况：甲方持有，房屋所有权证书编号：_________。

第二条租赁期限

房屋租赁期自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，共计_________年_________个月。甲方应于_________年_________月_________日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。

租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的，应提前日向甲方提出续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第三条租金及押金

租金标准及支付方式：_________元，租金总计：_________人民币__元整。

支付方式：_________，押_________付_________，各期租金支付日期：__________________，__________________，__________________。

押金：_________人民币__元整租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。

第四条其他相关费用的承担方式

租赁期内的下列费用中，__________________由甲方承担，__________________由乙方承担：水费电费电话费电视收视费供暖费燃气费物业管理费房屋租赁税费卫生费上网费车位费室内设施维修费__________________费用。

本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。

第五条房屋维护及维修

甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全;承租人保证遵守国家、的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。

租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：

1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的_________日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。

2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。

第六条转租

除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。

第七条合同解除

经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1、迟延交付房屋达日的;

2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的;

3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的;

4、其他约定。

乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：

1、不按照约定支付租金达_________日的;

2、欠缴各项费用达_________元的;

3、擅自改变房屋用途的;

4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的;

5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的;

6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的;

7、擅自将房屋转租给第三人的;

8、其他约定。

其他法定的合同解除情形。

第八条违约责任

甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的_________%向乙方支付违约金;乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的_________%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。

租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前_________日通知对方，并按月租金的_________%向对方支付违约金;甲方还应退还相应的租金。特殊情况如临时通知拆迁的双方都无需缴纳违约金。

因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。

甲方未按约定时间交付房屋，或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。

第九条合同争议的解决办法

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向人民法院起诉。

第十条其他约定事项

本合同经双方签字盖章后生效。本合同一式_________份，其中甲方执_________份，乙方执_________份。

本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附属文件。附属文件与本合同具有同等的法律效力。

出租人签章：承租人签章：

日期：日期：

出租人(甲方)：

证件类型及编号：

承租人(乙方)：

证件类型及编号：

依据《有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：

第一条 房屋基本情况

(一)房屋坐落于____市 区(县)街道办事处(乡镇) ，建筑面积 平方米。

(二)房屋权属状况：甲方持有 (□房屋所有权证 □公有住房租赁合同 □房屋买卖合同 □其他房屋来源证明文件)，房屋所有权证书编 号： 或房屋来源证明名称：，房屋所有权人(公有住房承租人、购房人)姓名或名称： ，房屋(□是□否) 已设定了抵押。

第二条 房屋租赁情况及登记备案

(一)租赁用途： ;如租赁用途为居住的，居住人数为：                      ，最多不超过人。

租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起____日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。

第三条 租赁期限

(一)房屋租赁期自年____月____日至年____月____日，共计________年个月。甲方应于年____月____日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》(见附件

一)经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及 后视为交付完成。

(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设 施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。

乙方继续承租的，应提前____日向甲方提出(□书面□口头)续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。

第四条 租金及押金

(一)租金标准及支付方式： 元(□月 □季 □半年 □年)，租金总计：人民币 元整 (：)。

支付方式：(□现金□转账支票□银行汇款)，押 付 ，各期租金支付日期:

(二)押金：人民币 元整 (： ) 租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。

第五条 其他相关费用的承担方式 租赁期内的下列费用中， 由甲方承担， 由乙方承担：

(1)水费

(2)电费

(3)电话费

(4)电视收视费

(5)供暖费

(6)燃气费

(7)物业管理费

(8)房屋租赁税费

(9)卫生费

(10)上网费

(11)车位费

(12)室内设施维修费

本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。

第六条 房屋维护及维修

(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全;承租人保证遵守国家、上海法

第七条 转租

除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。

第八条 合同解除

(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。

(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1、迟延交付房屋达____日的。

2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。

3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。

4、

(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：

1、不按照约定支付租金达____日的。

2、欠缴各项费用达 元的。

3、 擅自改变房屋用途的。

4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。

5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。

6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。

7、擅自将房屋转租给第三人的。

8、

(五)其他法定的合同解除情形。

第九条 违约责任

(一)甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的 %向乙方支付违约金;乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金 的 %向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。

(二)租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前日通知对方，并按月租金的 %向对方支付违约金;甲方还应退还相应的租金。

(三)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。

(四)甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。

(五) 。

第十条 合同争议的解决办法

本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。

第十一条 其他约定事项 。

本合同经双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式 份，其中甲方执份，乙方执份， 执 份。

本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。

出租人(甲方)签章：承租人(乙方)签章：

委托代理人 ： 委托代理人：

________年____月____日________年____月____日

重庆市公有房屋出售（完善产权）合同

合同编号：_________

重庆市公有房屋出售（完善产权）合同书

出售方（以下简称甲方）：____________

购买方（以下简称乙方）：____________

根据《重庆市公有房屋出售管理办法》及相关房改政策的规定，甲、乙双方协商一致，签订如下协议：

一、乙方按原优惠售房政策已购下表所列一套住房的部分产权（产权比例40%），现自愿按照住房制度改革的政策规定，向甲方补付房价款，完善该房的产权。

房屋座落

建筑结构  户    型

建筑面积  其中分摊

公用面积

配套情况 独厨 独厕 阳台 地区类别

原部份产权证号

二、甲方同意乙方按以下第_____种方式计算购买以上住房的实付款。

1、以经评估的成本价_____元/平方米，并享受二项折扣购买（其中工龄折扣____元/年，夫妇双方合计工龄_____年，现住房折扣________）。

2、以经评估的成本价计算，不享受二项折扣。

3、以所购房所在地区类别成本价的25%计算。

三、甲方同意乙方按以下第_____种方式计算购买该住房应补付的金额。

1、补付款＝实付款－原付款

2、补付款＝实付款×60%

四、乙方按第二条计算的实付款金额为_____元，乙方购买该套住房的部分产权时已付款_________元，按第三条的计算方式，乙方应交纳的补付款为______元（大写：____ 拾____万____仟____佰____拾_____元_____角_____分）。此款由乙方_____ _____年____月____日一次性付给甲方，补付款_____%计_____元建立住房公共维修基金，由甲方专项交存，其余部分金额_____元为甲方的售房收入。

五、乙方购买该房取得《房屋所有权证》后享有完全产权，可以按重庆市公有住房出售后再交易的政策规定上市交易，在补交土地使用权出让金和按规定交纳税费后，收入归乙方所有。

六、该套住房户内的维修由乙方自行负责，但该房所在楼房的公用部位及共用设施的维修按有关规定执行。

乙方服从该房所在住宅区的售后物业管理。

七、甲方负责统一办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，办好后交乙方执存，有关办证的费用由甲、乙双方按政策规定各自承担。

八、其他

九、本合同一式三份，甲、乙双方签字盖章并由乙方在合同约定时间交清房价款后生效。本合同甲、乙双方各执一份，并交房地产权属登记机关一份。

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从行纪合同看《合同法》对外贸代理制的完善

新《合同法》颁布之前，我国关于外贸代理方面可适用的法律，主要有《民法通则》和对外经贸部1991年发布的《关于对外贸易代理制的暂行规定》(以下简称《暂行规定》)。在我国，对外贸易实行国家统一管理，按照法律和政策，只有通过国家主管部门-对外经济贸易部及其授权机关的批准，取得外贸经营权的外贸公司才有权利签订进出口合同，没有外贸经营权的公司、企业是无权以自己的名义签订进出口合同的。因此无对外贸易经营权的公司、企业、事业单位及个人需要进口或出口商品，须委托有该类商品外贸经营权的公司、企业依据国家有关规定办理，有外贸经营权的公司根据委托协议，以自己的名义与外商签订进出口合同。我国对外贸易实践中大量存在着代理人接受委托后，以自己的名义从事的代理行为，外贸公司的此种代理行为应如何定性和规范，对外贸易实践和司法实践都提出了完善外贸代理制相关立法的要求。

外贸公司以自己的名义从事的代理行为，称为间接代理或者行纪行为。在行纪合同中，代理人(行纪人)以自己的名义活动，其与第三人订立的合同，直接对自己发生效力，这与民事代理行为中代理人以被代理人名义进行代理活动，其与第三人订立的合同，直接对被代理人发生效力，是不一样的。在外贸代理中，外贸公司代理国内供货或进出口商品，当他们以自己的名义同外商签订进出口合同时，这些外贸公司在进出口合同中处于合同当事人的地位(卖方或买方)，该进出口合同的民事权利和义务都由外贸公司直接承担。对外贸公司来说，这种责任有时可能是很重的，与其所收取的佣金是不相称的，因此，当前外贸代理中存在的突出问题就是外贸公司以较少的收费承担较重的责任，不尽合理。新《合同法》的颁布，使这一矛盾得到了解决。

新《合同法》在分则中规定行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。由此，我国外贸公司接受国内供货或用货部门的委托，以自己的名义同外商签订进出口合同的行为可由新《合同法》中有关行纪合同的立法来规范。第一，行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务。第三人不履行义务致使委托人受到损害的，行纪人应当承担损害赔偿责任。当事人另有约定的，按照其约定。第二，行纪人与第三人订立合同时，第三人知道委托人的，委托人可以介入行纪人与第三人订立的合同、以自己的名义对该合同直接享有权利、承担义务。但行纪人与第三人另有约定的除外。第三，行纪人与第三人订立的合同，第三人知道委托人的，可以选择委托人或者行纪人作为该合同的相对人，但行纪人与第三人订立合同，第三人知道其委托关系的，应当由委托人对该合同享有权利、承担义务，但当事人另有约定的除外。第三人不知道其委托关系的，应当由行纪人和委托人共同对该合同享有权利、承担义务。《合同法》的上述规定，弥补了外贸代理制方面立法的不足，使外贸公司在外贸代理中以较少的利益承担较大的责任的矛盾得以解决，为推行外贸代理制提供了法律依据。

如何理解新《合同法》中有关行纪合同的规定在外贸代理制中的适用，我们来看这样一个案例：无外贸经营权的新疆某公司委托北京某外贸公司为其从日本某公司代理进口设备配件，北京外贸公司又将此委托事务经新疆公司同意，转委托给深圳某外贸公司，深圳外贸公司依据外贸合同进口了设备配件，并将其直接交给了新疆公司，新疆公司按委托协议、将货款支付给了北京公司，北京公司又按转委托协议将货款支付给了深圳公司，但深圳公司未将货款支付给日商，日商因未收到货款，故不派遣专家为新疆公司调试设备，使设备无法正常运转，造成损失，遂引起纠纷。在此之前，日商与新疆公司曾有过长期业务合作关系。

新疆公司应如何主张其权利呢?新《合同法》在行纪合同一章明确规定：本章没有规定的，适用委托合同的有关规定。而委托合同的有关规定是：经委托人同意，受托人都可以向次受托人请求其履行处理受托事务的义务，次受托人都可以向其中的任一人要求全部给付。依据新《合同法》，新疆公司可以直接请求深圳公司履行受托事务。委托合同中还规定，次受托人处理受托事务，受托人仅在其对次受托人的选择和指示有过失时，才对次受托人在处理受托事务时致委托人的损害承担民事责任，如果受托人不存在以上过失，则对于次受托人处理委托事务时致委托人的损害，应由次受托人自己负责。北京公司因不存在过失(已举证)，新疆公司所受到的损害应由深圳公司负责赔偿。因此，新疆公司可以直接向深圳公司主张损害赔偿并请求其履行受托义务。

此纠纷中，如果日商想主张损失赔偿，依据现行法律，日商只能依据进出口合同，向深圳公司主张请求其支付货款的权利，依据新《合同法》，行纪人与第三人订立合同时，第三人知道委托人的，委托人可以介入行纪人与第三人订立的合同，以自己的名义对该合同直接享有权利，承担义务。因日商与深圳公司订立进出口合同时知道委托人新疆公司，所以日商可以直接请求新疆公司履行进出口合同中的付款义务，再由新疆公司依据委托协议向深圳公司追索损害赔偿。