关于本村土地流转调查报告20篇

农机专业合作社土地流转调查报告

**县**镇农机专业合作社位于**镇**村，XX年8月成立，现有社员69户，带动农户1000余户，在各级领导大力支持扶持下，流转土地1400余亩。

一、土地流转模式

合作社成立之初主要是解决村民耕作难，随着外出务工人员增多，应广大村民强烈要求，成立土地流转办公室。 -XX年，承包土地200余亩，托管部分外出人员土地300余亩（100-200元/亩），流转土地900余亩，流转形式有合作社向农户每年支付750-1800元，有合作社向农户每年支付200-1900斤粮食，有部分农户只种一块，有合作社无偿提供耕作收获，下余土地交合作社经营。

二、主要成效

1、机械化率提高，促进了农业生产结构调整，提高了农业的市场竞争能力，利用合作社优势，改变单一耕作方式，从化肥种子使用到土地深松。

2、解放劳动力，促进了农村劳动力转移，提高了土地利用率。通过土地流转和合作社服务模式，农民不需要参与劳动，彻底从繁忙的耕作、劳务中解脱出来，从事效率更高的工作，解除了农民离土离乡的后顾之忧。农忙时空巢老人不用愁了，年轻人在外务工不用请假了，农民真正做到了省心省力。同时，有效减少了土地撂荒的现象，提高了土地利用率。

3、促进了农村社会分工，提高了农民的素质。先进的理念、生产技术，为使合作社发展壮大成立了农业新产品、新技术推广中心。-XX年，在省、市、县农机、农业部门支持下，为我县选定优良小麦品种2个，水稻品种6个，花生品种2个，玉米品种3个。通过合作社工厂化育秧、机械化插秧、花生机械化种植、机械化收获、示范带动，有效地促进了农村劳动力、土地等社会资源重组，进一步优化了农村社会分工。

4、降低成本、提高效益，拓宽了农民增收渠道，提高了农业经营效益、土地收入、就业、土地流转，每年每亩可为农户增加直接和间接性收入600余元。一是统一经营带来成本降低。由于合作社统一采购农资，统一使用机械，生产资料价格大幅下降，原农户亩成本需700元，现为500元，亩节约成本200元。二是节省劳动力，增加务工性收入，土地流转可为农户增加10个外出务工工作日，按每天60元计算，可增加600元工资性收入。如果常年在外收入更高，如组等在外月工资平均4500元，年每人增收5万元以上。三是粮食增产带来增收。流转土地比分散经营土地每亩每年可增加产量180斤，按市场价格折算，可增加200余元收入。

5、推进了农业组织创新，有利于国家扶持政策的落实。-XX年，合作社在各级领导大力支持扶持下，进行土地深松、土壤测肥、水稻工厂化育秧、机械化插秧、先进优良品种推广等，有效地解决了劳动力紧张、农业产业化、规模化经营，合作社自身得到发展壮大，社会效益显著增加，新农机、新技术得到较快推广，农机、农艺完美结合。

农业的根本出路在于机械化，农机合作社通过机具、资金、技术等资源的整合，合理地调剂了农机具的有偿使用，解决了农机部门包不了、村级集体统不了、一家一户干不了的问题。既满足了合作社自身的发展，及广大农户对农业机械不同的需求，提高了农业机械化的使用率，又带动了农业机械化的发展。农机合作社把分散的农业机械与分散的农户紧密结合起来，通过土地流转、托管、代管，有效破解了集约化、规模化经营与分散型、消耗型、传统农业之间矛盾，在农业生产发展、农民增收致富、农村经济发展和新农村社区建设中发挥了积极作用。当前制约合作社发展、土地流转主要因素：

1、推动土地流转困难。一是农民对土地固有情节，旧习惯根深蒂固，外出务工经营的农民大多对土地眷恋很深，宁愿土地撂荒，也不愿转让土地，制约土地流转规模。

2、不连片、不集中。合作社所流转土地，分布在各组，有些连生产路都没有，致使规模成本增高，出现土地经营亏本。

3、风险大、效益低。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，效益比较低，农产品卖难、自然灾害突出、水利设施跟不上。-XX年，合作社工厂化育秧总计5000亩，本来是丰收年景，因天旱无雨或水利设施不到位，实际机插面积3000余亩，造成亏本经营。

4、金融部门支持力度不够，合作社资金短缺，严重制约土地流转规模。

如何发挥农机合作社土地流转，实现土地集约化、规模化经营，实现农业现代化作用，提一下几条发展建议：

1、拓宽土地流转的服务主体。目前，土地流转面积较少的原因是有实力的农机合作社比较少，要拓宽服务主体，争取大户领办，农民专业合作社创办，龙头企业联办，外来工商资本协办的方式，拓宽服务主体，形成市场化多方联动的格局。

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农村土地流转情况的调查报告

几年来，**市一直把搞好土地有序流转作为促进农业增效、农民增收、维护农村稳定的大事来抓，认真贯彻落实《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，从促进农村生产要素的合理流动和优化配置、促进农业结构调整、增加农民收入的高度出发，积极引导和规范农村土地有序流转，取得了较好成效。截止2019年末，全市农村土地流转面积达81574公顷，涉及55700个农户，分别占承包耕地面积的10.8%和总农户的11.2%。其中流向种养大户和龙头企业的为1907公顷，占流转总量的2.3%;流向农民专合作组织的1980公顷，占流转总量的2.4%;流向农户的77687公顷，占流转总量的95.3%。在土地流转总量中转包的61574公顷，出租的8143公顷，互换的389公顷，转让的7252公顷，入股的1980公顷，其他形式的2236公顷，分别占流转总量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流转的土地中自发流转的75873公顷，占流转土地的93%;乡村组织提供信息流转的1461公顷，占流转土地的1.8%;委托乡村组织流转的4240公顷，占流转土地的5.2%。流转出的土地主要以种植粮食作物为主，占流转总量的80%以上，种植经济作物和蔬菜占流转总量的10%左右。流转期限以中短期为主，5年以下流转面积占88.4%，5～2019年占4.3%，2019年以上占7.3%。由于**市采取土地入股等形式，依托农民专业合作社和种数粮大户，搞土地规模经营，有力地促进了农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和合理利用，发挥了规模效益。一是促进了农村土地规模化经营。通过土地入股流转，使农村土地向农民专业合作组织和有能力经营的农民集中，实现了土地规模经营。二是实现了转移劳动力和农民增收双赢。农村土地流转后使一些会手艺、头脑活、善经营的农民摆脱了土地束缚，或打工，或经商，服务于二、三产业。既增加了农民收入，又活跃和繁荣了城乡经济，加快了小城镇建设步伐。三是推动了农业产业化经营的发展。通过成立农村土地流转合作社，规范土地流转操作程序，加快土地流转进程，采取公司+流转合作社+基地+农户等形式，吸引大量社会资本投向农业，促进了先进生产技术、现代装备、现代管理在农业领域的运用和推广。

主要问题

近年来，**市农村土地流转工作在市、县两级政府和各级农业主管部门的高度重视下，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。一是对土地流转的意义和认识不足。许多农民还没有把土地流转作为整合土地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解放农村生产力、发展多种经营、拓宽增收渠道等有效手段和必然途径。有些农民依然存在小富即安的传统观念，不愿离开自己那块有限收入的土地。二是土地流转需要进一步规范。各地没有完全健立和实施土地流转登记备案制度。有的流转主体和行为还不能完全依法运行。对流转情况缺乏相关备案登记和土地承包经营权让变更手续。合同文本还没有统一。还存在土地流转引起的纠纷现象。三是土地流转的体制机制和流转形式还不能适应市场经济发展的需求。换言之，以土地经营方式的变革为显著标志的农村生产力和生产关系的发展需要进一步协调。

对策与建议

一是要广泛宣传，提高农民流转土地的积极性。结合农村土地承包法律法规学习宣传活动，采取电视、广播、标语、条幅、下发宣传单等多种方式，广泛宣传土地流转的意义及土地流转政策措施，以及流转土地农民增收的实际效果，消除农民思想顾虑，提高土地流转意识。

二是积极调研，及时解决土地流转存在的问题。要把土地流转作为一个课题，组成调研组，深入县(区)、乡村和农户对**市土地流转情况开展调研，及时掌握全市土地流转情况和存在的问题，积极探索农村土地流转新模式、新办法。

三是加强典型引导，营造土地流转的良好转氛围。要把培育土地流转典型作为促进土地流转的重要手段，总结典型经验，加强引导。

四是要健全制度，依法规范土地流转。健立和实施土地流转登记备案制度。确保流转主体和行为符合有关法律和政策规定。对流转合同及有关资料进行归案并妥善保管，建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况。对以转包、出租或其它方式流转的，及时办理相关备案登记;对以转让、互换方式流转的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权让变更手续。建立和实施土地流转合同管理制度，指导流转双方在自愿协商的基础上，建立稳定规范的流转关系。使用省里统一制定的合同文本。较大规模或涉及主体较多的流转，必须由农经站指导流转双方签订流转合同，进行合同登记、鉴证。

五是重视纠纷调处，保护土地流转。为保护土地流转双方的合法权益，该市各县区于2019年全部成立了农村土地承包仲裁机构，要充分发挥作用，把农村土地承包纠纷全部纳入依法管理的轨道。

六是创新体制机制，探索流转形式。坚持以《土地承包法》及中央和省相关规定为准绳，鼓励农户依法采取转包、转让、出租、互换等多种方式流转土地承包经营权，积极探索土地流转合作社等土地流转组织形式。在保持原承包关系不变的前提下，由享有土地承包经营权的农户自愿申请，并以土地经营权入社的形式，组建农村土地流转合作社，由土地流转合作社进行集中统一规划、统一经营。这种模式以股份制和合作制为基本形式，实行“三权分离”，即村集体拥有土地所有权，农民拥有土地承包权，土地流转合作社拥有土地经营权，实行社员代表大会、理事会、监事会的管理制度，农户按入社土地面积从合作社获取分红收益。这种形式既能够把土地集中流转出来，促进高效规模现代农业的发展和新农村建设，又可以克服其他土地流转形式存在的弊端，有利于提高农民的组织化程度，维护承包农户和经营业主的合法权益，提高农民分享土地增值收益，促进农村劳动力转移和农民增收，有利于壮大村级集体经济，促进农村社会公益事业发展。

阳湖土地规模经营情况调查报告

阳湖土地规模经营情况调查报告

根据市、县《关于做好全市规模经营情况调研的通知》的要求，我镇认真组织对全镇目前土地规模经营性情况进行了全面的调查，现将调查情况简单地汇报如下：

一、当前土地规模经营的概况

我镇地处县城东部，与盐城、泰州、淮安三市交界，先后由原射阳、天平、水泗三个乡镇合并，现有版图面积194平方公里，34个行政村（含3个居委会），全镇农业人口8.21人口万人，劳动力4.98万人，从事第一产业的劳动力2.05万人，外出务工劳动力2.95万人。2005年全镇农业总产值59807万元，农民人均纯收入5022元。全镇现有耕地总面积8.53万亩，土地集中经营面积5.89万亩，其中经营30亩以上的有60个，50亩以上的55个，100亩以上的有40个，200亩以上的有37个，500亩以上的38个。集中经营的土地常年用工577人，人均年工资8500元，季节性用工134198个，发放工资总额174.6万元。土地集中的主要途径是转包、租赁、入股等形式。逐步将土地向种田大户集中，便于耕种。

二、促进土地规模经营采取的措施

1、推进成立《土地股份合作社》。

随着农村城市化、城乡一体化的步伐加快，随着农村生产力的发展和人们对物质、文化生活需求的提高，农村剩余劳动力逐步由一产向二、三产业转化，劳动力的变化和转移，土地流转已成为今后发展的必然趋势。为了保护农民的合法权益，确保流转后的土地承包经营权和收益权不受侵占，成立土地股份合作社是当前稳定家庭承包经营的一种完善措施。我们镇于今年七月在戴庄村成立了“戴庄村土地股份合作社”，成立之后我们认为有两方面的优势，一方面从效益的角度看，可以确保土地有充分的使用，对原有多户所有，过于零碎的土地集中起来，由合作社组织经营或向社会招标，让有经济实力、有经营头脑、有对路项目者应标经营，可以推动规模种植，实现科技兴农，实现农业可持续发展，不断开拓新的农产品项目，逐步向市场化转化，最终还可以提高经济效益，让原承包户，也就是股东，从收益上得到更多的实惠。另一方面，从土地经营和管理权的角度看，目前通过股份合作形式，使每个村民变股民，股份合作制集中股民的意愿进行运作，这样农民都能真正当家作主，切实维护好自身的权益。

2、充分发挥资源优势，大做生态旅游文章。

近年来，我镇政府租赁了冲林村1200亩土地，充分利用“中国荷藕之乡”的无形资产，在该区域建设了荷藕生态旅游观光，该区域周围无任何污染，空气新鲜、水质清晰。每年都吸引了不少中外游客，为招商大造平台。

3、加快扩大劳务，是缓解土地资源矛盾，逐步实现土地规模经营的有效途径。

我镇水面资源比较丰富，但人均耕地只有1亩左右。随着农业生产技术含量提高，农村剩余劳动力不断增多，人地矛盾日益突出，农民隐性失业的问题比较严重。事实证明，凡是劳务输出人数较多的村，老百姓都忙着外出挣钱，相互“攀富”，村里闲杂人员少，资源纠纷少，家庭和睦，干群关系融洽，社会安定。近几年来，我镇农村基层干部克服了劳务输出是个人行为与集体无关的片面认识，克服畏难情绪，从农村发展和稳定大局出发，解放思想，转变观念，增强劳务输出工作的主动性，帮助农民消除思想顾虑，努力疏通劳务输出渠道。制定了激励措施，促进农民尽快走出家门勤劳致富。各村支部书记亲自负责劳务输出，并指派一名主要干部具体抓，做到有人管事、有人办事，从根本上解决了劳务输出一盘散沙的现状。同时还根据市场的需求及本地传统特色，由镇劳动部门选择一些工种作为重点，开展技能培训，坚持先培训，后输出，根据采集的岗位信息，组织输出人员有针对性地进行就业培训。全镇目前在外务工人员为2.95万人，占总劳力的59%绝大多数人员都将承包田转包给亲戚、朋友代种，还有的通过流转的形式，交给了村集体统一发包，全镇规模经营流转面积为56348亩，占总面积的65.8%。

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大足县农村土地流转和农民增收情况的调研报告

大足县农村土地流转和农民增收情况的调研报告

当前农村工作的重点是解决“三农”问题，其核心是农民增收问题。农民增收问题解决的好坏，直接关系到整个国民经济的发展和社会的稳定。我县农业人口占全县总人口的86.33 %，还是一个以农业为主的县，近几年，通过认真落实贯彻中共中央、市县有关加强农业和农村工作的方针政策，鼓励和发展农业产业化，优化农业和农村经济结构，农业和农村经济取得了长足发展，但就农村土地流转和农民增收来讲，出现了土地流转难、农民收入的增长幅度小，增收难度加大等问题，农民人均纯收入年均增长5%左右，严重制约了全县经济的整体发展。为此，按照县委、县府的安排，县人大组织了两个调研小组，采取以座谈会和实地走访相结合的调查方法，对我县的农村土地流转和农民增收情况进行了全面细致的调研，现将调研结果汇报如下：

一、我县农村土地流转和农民增收的现状

（一）农村土地流转现状

1、土地流转的基本情况

我县现有24个镇乡（街道办事处）、50个社区居委、2063个村民小组。农地67万亩，人均农地面积0.84亩,经过几年的大胆尝试，土地流转的范围更大，形式更加多样化。目前全县土地流转的面积有4.07万亩,占农地总面积的6.07 %,土地流转方式以转包和出租为主,转让、互换、土地入股为辅。转包面积有3.2万亩,占流转面积的78.6 %;出租面积0.41万

亩，占流转面积的10 %;转让面积2000亩,互换2600亩, 土地入股、转让、互换这三种形式共占流转面积的11.4%。农户自发流转和村组织流转是我县土地流转的主要做法。土地流转的方向主要有五个:一是流向外来耕作户；二是流向专业承包户;三是流向农业企业;四是流向一般农户;五是流向其他单位。

2、土地流转的特点

（1）、坚持农户自愿、协商、有偿原则。全县流转的  万亩农地中,农户自愿流转的占98%。

（2）、土地流转收益是农民家庭收入的补充。土地进行自发流转的农户一般是从事第二、三产业或兼业，家庭收入以二、三产业和财产性收入为主，土地流转收益是家庭收入的补充。

（3）、村社集体组织流转的土地基本形成规模化、集约化经营，土地收益较高。

（4）农户自发流转的期限短。

（二）农民增收的现状

全县现有农户21.82万户，农业人口79.86万人，农村劳力41.92万人。2003年，全县坚持以农民增收为目标，以农业结构调整为主线，大力调整农业产业结构，使农业综合效益稳步提高。全年实现农民人均纯收入2747元，比上年增长5.1 %。

1、农民外出务工是农民收入的重要组成部分和来源

经济活跃的龙水镇等临街处的农民主要靠手工业，进城打工增加家庭收入。而在偏远山区的农民主要靠外出打工，如高坪云顶村12社就有80%的外出打工人员。中敖全镇也近50%的农民靠外出打工。

2、国家政策扶持农民增收

推进税费改革、减轻农民负担，退耕还林政策给农民增收创造了条件。

3、产业结构调整、引进企业也是农民增收的重要途径

业主制经营带动了农民增收。农民将土地转让出去，不投一分钱就可以得到每亩700—800斤稻谷的补偿，如龙岗明星村、中敖明月村等。

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农村土地调查成果自查整改工作报告

一、指导思想

根据国务院第二次全国土地调查领导小组办公室《关于反馈××省第二次土地调查成果外业核查意见的函》和第二次全国土地调查国家级督察核实工作中提出的意见要求，由州（市）、县级二调办及作业单位对农村土地调查成果进行全面的自查整改，保证农村土地调查成果的真实性及准确性。

二、存在的主要问题

根据国家二调办外业核查结果，有我省部分县区农村土地调查成果地类认定不准确，错误率较高，导致建设用地增加数量较大，存在的主要问题如下。

（一）存在建设用地扩大化倾向。部分县（区、市）存在城镇及农村居民点综合过大，将将城镇和农村居民点周边的耕地和林地等调查为建设用地；存在将森林公园的林地认定为建设用地等地类认定错误；个别地区将工业园区内或用围墙、栅栏或铁丝网包围或部分已推土，现状表现为荒草地、裸土地或耕地的地块认定为建设用地。

（二）存在耕地地类认定错误，存在将实际耕种的耕地错误认定为荒草地或裸土地等用地的现象。

（三）存在“批而未用”图斑认定错误和违反规定现场补充 “批而未用”土地审批手续的现象。

（四）存在地方复核敷衍了事，未到实地进行复核拍照等现象。

（五）存在部分县干扰调查，擅自修改调查成果或借地方复核人为更改调查成果的现象。

三、整改的要求

1、各州（市）要高度重视，统一组织各县（市、区）二次土地调查办和作业单位根据各县（市、区）外业核查存在问题，认真分析查找错误原因，对农村土地调查数据库进行全面检查，将影像和数据库成果一一对照检查，并实地核实，认真分析查找原因，确保全面整改。

2、各地要重点对国家内业核查提出的疑问图斑认真落实整改，原则上不允许对非疑问图斑进行大范围的修改，现场核实确认为非疑问图斑的，必须要逐一列表说明修改原因并附实地照片，表中记录应与数据库修改情况一致。

3、各地要以县级为单位形成外业自查整改报告，州（市）汇总后，形成州（市）自查整改工作报告上报我办。

4、对比各地已上报复核成果，自查修改率在5%以下的县（市、区）无需重新上报成果，可在报告中说明修改情况，并于统一时点更新时上报。对经自查存在问题的县（市、区），应将修改完善后的调查成果重新报送我办。各地要将自查整改成果应用到统一时点更新数据库中。

四、整改的方法

1、各县二调办应督促作业单位认真总结调查的方法及质量控制措施，做到“心中有数”。对调查过程中存在的问题要举一反三，找出薄弱环节进行整改。

2、各作业单位应结合国家提出的疑问图斑，对照影像图对数据库成果进行全面核对，提出“自查整改疑问图斑”并进行核实；

3、对地方核查时未到实地进行核查的，必须切实到实地进行核对，真实记录核实情况；

4、重点核对城市、建制镇、农村居民点等建设用地周边的林地、耕地、园地等其他地类，确保建设用地范围的准确性。对故意扩大建设用地范围的必须进行更正；

5、重点核对耕地，对耕地内部的非耕地类，达到上图面积的必须调查上图。耕地内部零散分布的非耕地类，达到一定比例的，也应按《××省第二次全国土地调查实施细则（农村部分）》的要求按百分比调查。对故意将耕地更改为荒草地、裸土地等非耕地类的，必须进行更正；

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税务分局集体土地开发的建设调查工作报告

根据市局工作布置,为进一步调查了解红山地区集体土地开发建设情况和纳税情况,我局于2019年11月对全区范围内自1997年立项的集体土地开发项目进行了全面调查.现将调查主要情况汇报如下:

一、调查总体情况:

经调查,全区自1997年立项的集体土地开发项目21个,截止调查结束工程已完工13个,计划投资额201972万元,已实际完成投资额220692万元,实际占地面积和实际建筑面积分别为1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止调查结束已销售面积577519.87平方米,实现销售收入65643.65万元,其中6个项目已申报纳税1752.29万元。

二、具体调查内容:

1、开发形式:主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主,其中村镇委托外来开发企业开发的项目有6个.

2、开发项目的审批情况：集体土地开发均通过区计划与经济委员会批准，项目主要是“农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”名义立项。

3、开发项目的土地来源，经调查，调查的21个项目大部分是集体土地，其中八卦洲有69亩地块为二桥拆迁安置的国有土地，其他均为集体土地开发建设，未按规定征为国有。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2019年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续。

4、房屋销售对象：经调查，目前调查21个项目，立项以安置本地农民为主，目前从实际情况来看，销售对象均有非当地农民，非当地农民销售大约占60%，有的项目销售对象都是非当地农民。

5、开发单位资质：经调查，具体开发单位具备开发资质的有5个项目，其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设，不具备房地产开发资质。

6、领取销售许可证情况：目前21个项目均未领取销售许可证。

7、能否办理土地使用权证和房屋产权证。目前根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2019年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续，补办手续后可以为购房者办理相应的土地使用权证和房屋产权证，其他项目无法办理“两证”。

8、销售收入和申报纳税情况。目前21个项目已实现销售收入65643.65万元，已申报销售收入35045.8万元，缴纳销售不动产营业税1752.29万元。

三、集体土地开发特点及存在问题

1、项目手续不规范，属非法占地、非法开发。

所有21个项目，均以““农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”等名义，在区计经委立项。而实际使用用途中，真正的农民复建房仅占40%左右，其余均对外销售。由于未取得合法用地手续，近几年来受到市国土部门的多次整改通知和处罚。

2、所谓“商品房”无合法证件。由于未取得合法手续，开发项目无《商品房销售（预售）许可证》，因此无法办理“国有土地使用权证”和“房屋产权证”。

3、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积。

21个项目经区计经委批准的用地面积为119.83万平方米，实际用地面积120.58平方米；批准建筑面积141.13万平方米，实际建筑面积152.40万平方米。

4、建设规模巨大。

最大的“兴都花园”占地65万平方米、建筑面积80万平方米，建设期从1997年一直到2019年跨越8个年头，其次是“金山花苑”和“沁苑山庄”分别占地15万平方米、建筑面积23万平方米。

5、资金来源多渠道。

由于村委会只是农村自治组织，没有大量的资金投入开发。因此大多采用吸收社会游资进行开发。主要形式有三种：一是由村委会组织项目“指挥部”，开发收益由行政村享有，通过由项目建筑单位垫资建设的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有关款项并给予一定的利息补偿，如万寿村的“沁苑山庄”和“金山花苑”；二是将土地卖给有资金实力的企业或个人，如“万丰苑”收取土地款675万元，“万寿商贸中心”收取土地款240万元；三是有行政村部分干部投资成立一个经营实体，由该实体承包开发，如“兴都花园”由兴卫村的干部和其他投资人共7人，投资成立“南京海派商贸有限责任公司”，上缴兴卫村3.11亿元取得65万平方米的开发权。

6、税收收入流失严重。

以上21个项目，仅有6个项目按预收房款申报缴纳营业税，其他项目均未缴纳任何税收。以目前已收房款65643.65万元计算，少缴营业税1529.89万元。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2019年4号文件规定，红山区部分或整体通过审查12个项目，如通过补办手续，应缴纳营业税为56180×5%=2809万元。

四、有关税收征管的建议

根据以上调查情况，我们认为：

1、从这些集体土地建房后对外销售的行为来看，不管其行为是否符合《房地产管理法》、《土地管理法》等法律规范，其行为完全符合《营业税暂行条例》规定的 “销售不动产”的“销售建筑物及其土地附着物”的征税范围。应当征收营业税。

2、从纳税主体看，销售不动产的主体是企业（如“南京海派商贸有限责任公司”等）或经济组织（如“万寿村委会”）。这些经济实体发生应税行为，获得应税收入，当然成为纳税人。

3、从课税对象看，该建筑物的不合法性没有影响其对外出售而获取经济利益，因此，对纳税主体销售不合法的建筑物而获取的经济收入征税，也没有改变其是否符合其他法律规范的性质。

因此，我们建议对该行为应该征税，不仅应征收“销售不动产”营业税，而且应加强企业所得税的征管（企业应在机构所在地缴纳）。

以上情况，特此汇报。

土地征收补偿规范化调研报告

随着我县经济的飞速发展，城镇化建设明显加快，我县辖区内的农村集体土地被征收的数量增多，而土地征收关系到国家、集体及个人的利益冲突和利益平衡。如果处理不当，很可能损害各方利益，导致引发更多的土地征收补偿纠纷案件，进而激发社会矛盾。针对这一课题，县妇联组织机关干部职工深入到星沙、黄花、跳马、榔梨等乡镇以及相关的县直部门单位进行座谈、走访，发放调查问卷，查找原因，分析问题，探索出一条既适合民情又符合民意的解决办法。

一、存在的问题和特点

从妇联系统接待和处理维权案件来看，涉及到侵犯农村妇女土地承包权及征地拆迁补偿的问题成上升趋势，从XX年到2010年县妇联共接待来信来访238件，其中因征收补偿费分配问题上访的44件，占同期上访案件总数的19%，其中XX年15件，XX年年12件，2010年9件，2010年元-4月份8件；从县法院受理土地征收补偿纠纷案件的情况来看，XX年至2010年5月共受理土地征收补偿纠纷案件68件，均已审结。从2010年5月起，县法院对该类案件暂缓立案至今。目前，拟向县法院提起土地征收补偿纠纷案的当事人主要集中在跳马、黄花、榔梨辖区，其中以跳马的情况较为突出。据初步统计，目前向法院要求起诉的案子逾百件，其中跳马占一半左右，现有几十位农村出嫁后向市、县妇联投诉。

（一）问题的出现存在四个方面

一是承包过程中明显违反法律规定，剥夺出嫁、离婚、丧偶妇女的土地承包经营权。比较典型的是：①出嫁女承包地被强行收回。主要表现为出嫁女娘家土地被收归集体，而嫁入地又未分到地。②离婚、丧偶的农村妇女土地被强行收归集体。有的离婚后不论妇女是否能够从娘家或再婚夫家所在村获得土地，原有土地都被收回。

二是在集体经济组织分配利润或征用土地补偿时，侵犯妇女应当享有的土地权益。如有的地方通过村规民约等形式明确规定，妇女出嫁、离婚后承包经营权不受保护，不能享受本组村民同等待遇。主要体现在少分或不分给婚嫁妇女土地征收补偿费。还有的对妇女土地补偿费的分配随意性大。农村妇女能否分得土地补偿款，由村规民约、户主代表会决定，即是同村同等条件下，往往也有不同的分配结果。

三是离婚妇女因离婚后不能单独立户，户口还在夫家，政府按户主发放土地征收费后，夫家从中卡扣，致使离婚妇女土地征收补偿费难以到位。

四是部分妇女就土地征收补偿费问题上诉到法院后，胜诉容易执行难，官司胜诉了，但因“婚嫁女”问题的复杂性，执行难度大，有的赢得了官司拿不到钱，还有的是第一批征收款赢了官司款还没到位，第二批征收款又分完了又要重新上诉法院。截止目前为止，县法院反执结土地征收补偿纠纷案件14件，尚存未执结的土地征收补偿纠纷案件有54件，案件执结率反达20.59%，效果很不理想。

（二）审理土地征收补偿纠纷案遇到的问题及困难

一是农村集体经济组织成员资格难以界定：我国目前对农村集体经济组织成员资格如何界定尚没有明确的法律规定，各地法院在具体实务中的操作不一致。而目前关于“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、服刑人员、在校生等是否具备农村集体经济组织成员的问题，在实务中未能形成统一、规范的标准。

二是审理中存在无法采取有效财产保全措施、无法调查取证、无法正常开庭审理及界定农村集体经济组织成员资格标准不统一的问题。

三是农村集体经济组织及经济组织成员对有关法律和政策不理解，对抗法院生效文书的执行。土地征收补偿纠纷的产生往往是集体经济组织以“合法化”的村民会议自制剥夺经济组织个别成员的权益，在征收土地征收补偿款的分配过程中，否定“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、服刑人员、在校生等的经济组织成员资格。大多数集体经济组织成员基于自身利益的考虑，均排斥或拒绝执行法律。尤其个别经济组织负责人煽动民心，组织经济组织成员阻碍法院取证、庭审及执行，影响恶劣。

四是政府有关职能部门、乡镇政府对法院涉及土地征收补偿纠纷的审理和执行工作不理解、不配合、不协助、不支持，甚至人为设置阻碍。在县法院已受理的执行土地征收补偿纠纷案件中，曾出现有关部门不配合、不予协助甚至暴力抗拒法院执行的情形，经教育、制裁后情况虽稍有所好转，但形势仍不容乐观。

五是土地征收补偿纠纷案执行难度大，补偿款分配到村、组后被迅速分配到经济组织成员手中，资金无法收回。而集体经济组织又无其他经济实体，没有其他收入来源，导致案件无法顺利执结。未能执结的案件越积越多，逐渐形成恶性循环。而原告或申请执行人在判决后因无法得到执行款，便将对集体经济组织的愤怒转嫁到法院和办案干警头上，动辄上访、告状，办案干警疲于应付各种汇报，严重影响干警办案积极性，甚至影响县法院全面工作的开展。

二、凸现的原因及分析

一是部分群众法律意识不强，法制观念淡薄。部分群众甚至少数基层干部对《农村土地承包法》、《妇女权益保障法》等法律法规内容理解不深，认识不足，导致一些村民自治组织在讨论制定村规民约时作出不利于“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、服刑人员、在校生等经济组织成员的资格，剥夺受害人的权利。

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对×县土地使用权流转情况的调研与思考

对ww县土地使用权流转情况的调研与思考

稳定和完善土地承包责任制，是党的农村政策的根本体现，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上，通过土地使用权流转，实现土地资源合理优化配置，这是一个亟待探索解决的问题。

一、ww县土地使用权流转现状

元谋县地处金沙江干热河谷地带，国土面积2021.46平方公里，全县辖79个村（居）民委员会，总人口206528人，其中农业人口185884人，是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩，其中，水田97800亩，旱地100575亩；有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到2003年底，全县参与土地使用权流转的农户数达2162户，面积达77116亩，其中，耕地流转面积有4125亩，占全县耕地总面积的2.1%；“四荒”流转面积达72991亩，占“四荒”总面积的4.5%。

二、土地使用权流转的主要形式和期限

（一）无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿，只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工，但仍舍不得丢掉土地，不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的，主要是为了守住承包田（地）。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。

（二）有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外，还要给出让方一定数额的实物（粮食）补偿或经济补偿，出让方不负责任何生产费用，补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩，占全县土地总流转面积的17%。

（三）租赁。指村、组集体经济组织或农户通过签订经济合同，在一定时间内将承包的土地或“四荒”土地租赁给其它农户、外地客商、农业龙头企业或种养殖能手等，以达到提高土地经济效益的目的。具体有两种方式：一种是村、组集体经济组织将土地承包时由集体保留以备人口增减时调整的机动田（地）租赁出去。另一种是经过村民会议讨论同意，村、组集体经济组织把承包到户的土地或“四荒”土地统一划出一片租赁给承租方种植生产优质高效农产品。这是我县土地流转的一种主要形式，在全县以这种方式流转的土地有23879亩，占全县土地流转总面积的31%。

（四）股份合作。是指在明确农村土地集体所有权、稳定家庭承包经营权的基础上，由有资金、技术、管理实力的大户和农业企业牵头，农户以耕地使用权作价入股参与股份合作联营，组成利益共享、风险共担的经营联合体，共同发展特色种养业。全县以股份合作方式流转的土地有28360亩，占全县土地流转总面积的37%。

（五）拍卖。是指村、组集体经济组织将土地使用权通过公开竞价一次性长期转让给受让人，受让人一次性付清土地出让金的一种土地流转方式。全县以拍卖方式流转的土地有11753亩，占全县土地流转总面积的15%。

从流转的期限上来看，承包耕地的流转期限大多为短期，“四荒”资源流转期限多为长期。全县土地流转期限在10年以下的有1346亩，流转期限在10－20年的有939亩，流转期限在20年以上的有74831亩。

通过各种形式流转的土地主要用于发展种植业，栽种各种高产优质蔬菜、经济林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龙眼，芒果、枣类、印楝等。部分土地使用大户还把种植业和养殖业有机结合起来，提高了土地资源的利用率，获得了良好的经济效益。

三、土地使用权流转的作用

合理的土地使用权流转有力地促进了农业农村经济的发展，产生了积极的作用：

(一)促进了农村富余劳动力转移

土地使用权流转促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动，使一大批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚，专门从事第二三产业的发展，加快了城镇化进程和农民增收的步伐。据初步调查，到2003年底，全县农村劳动力转移达4512人。

(二)促进了招商引资，提高了农民素质，更新了观念

土地使用权流转促进了招商引资，引进外地资金、人才、技术和管理经验，不仅带动了当地的资源开发，为开展精品农业、现代农业创造了条件，而且促进了传统农业向现代农业转变，提高了农村经济效益。农民通过土地流转，主动到土地受让方打工，不仅学到了先进的耕作技术、管理经验和引进优良品种、发展高价值特色种养业的方法，而且还看到了调整产业结构、发展设施农业、搞产业化生产经营的成果，增长了知识，更新了观念。┮挡到峁沟髡於嘶 ?BR> (三)促进了农业规模经营，提高了农业产业化水平

土地流转不仅使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户和外商集中，使一部分社会资金流向农村，促进了农业的规模经营，拓展了部分农业龙头企业的发展空间，而且还有利于农村土地资源的优化配置，从而带动了农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置，以小丙岭高新农业示范区和中山葡萄基地为代表的高新农业和设施农业迅速崛起，有效的提高了流转土地的利用率和产出率，提高了农业产业化水平。

(四)促进了农民增收

土地流转既可使出让户获得固定的土地出让金，同时，土地出让户也可通过外出打工或从事其他行业来获取收入。还可到土地受让大户或农业企业中劳动来增加收入。如元谋县中山葡萄开发有限公司除了每年按合同规定付给农民150元/亩土地出让金外，还常年雇用土地出让农户做小工，实行企业化管理，按时上下班，每人每天报酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年时间，公司已支付小工工资20多万元。

四、土地使用权流转中存在的问题

（一）部分群众对土地使用权流转认识不足

部分群众思想不解放，看不到长远利益，始终抱着“肥水不流外人田”的观念，对自己无力开发或不愿开发的土地（主要是“四荒”土地），宁愿让土地荒着，也不愿让他人来开发。这种落后的、狭隘的思想观念，严重阻碍了土地使用权的流转。

（二）土地使用权流转行为不规范

目前，ww县土地使用权流转多以村集体和农户自行转让为主。部分农户在土地流转过程中，习惯以口头形式商定双方的权利义务关系，包括土地转让金支付方式、转让期限等，而没有以规范的书面合同的形式明确下来，这给土地转让双方在土地使用过程中发生争议、纠纷埋下了隐患。部分村集体在处理土地使用权流转过程中，以村集体领导班子决策为主，广泛征求意见，统一群众的思想认识工作做得不够充分，致使部分群众在土地流转中行动迟缓，甚至产生消极抵触情绪，影响了土地使用权合理流转的步伐和进程。

（三）土地使用权流转尚处于自发阶段

就本质上来说，土地具有社会保障功能和就业功能。由于元谋县第二、三产业不发达，许多农户一旦离开土地，便无法生存。因此，大多数农户始终把土地视为命根子，不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。从总体上来看，土地流转多数是在农户间自发进行的，还处于无序状态，作为土地发包方的村（组）基本不过问。

（四）部分优惠扶持政策、措施落实不到位

为鼓励土地使用权的合理流转，特别是“四荒”土地使用权的流转，县委、政府制定出台了大量的优惠政策和扶持措施，重点是资金扶持和科技扶持。其目的是为了能更广泛地吸引社会各界力量，筹集社会资金全参与到土地流转中来，共同开发治理“四荒”土地。但由于各种项目资金支出大，县级财政困难，使出台的部分优惠政策、扶持措施难以全部落实到位。

五、土地使用权流转的对策措施

（一）加大政策宣传力度，不断提高群众对土地使用权流转的认识

针对在土地使用权流转中，部分群众思想上认识不足的问题，要加大对土地使用权流转政策的宣传，特别要向群众讲清土地使用权尤其是“四荒”土地使用权转让的重大意义，耐心细致做好群众思想工作，帮助群众树立“你发财，我发展”的思想观念，破除封闭狭隘的意识，以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。

（二）加强领导，进一步规范土地流转行为

目前，部分村集体和农户在土地使用权流转中，还存在流转程序、流转行为不规范的现象。因此，对农村土地使用权的流转工作，必须加强领导，加大工作力度，正确引导和规范农村土地流转工作。各级政府要切实执行党的土地承包政策，监督土地的合理使用，为土地流转及时提供法律、政策服务和信息服务。各级农业行政主管部门要切实履行职责，做好土地流转的指导和管理工作，要加强对土地流转情况的调查研究，掌握动态，指导土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同的变更和解除，妥善处理好土地流转纠纷，努力规范土地流转行为。

（三）建立土地流转机制和市场中介组织

针对我县目前土地流转的实际，迫切需要建立流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动，这样既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。要以乡（镇）经营管理站为依托，建立土地流转服务中介组织，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。乡（镇）经营管理站要充分利用主管土地承包合同的有利条件，主动承担中介服务的职能，制定公平合理的交易规则，切实保护当事人双方合法权益，帮助农民用活土地使用权，提高土地经营效益。

（四）统筹规划，分块扶持，确保各项政策措施落到实处

土地使用权的流转是土地资源得到合理利用的一种有效途径。要在统筹规划的基础上，分部门进行扶持。在不改变各部门项目资金管理渠道和用途的前提下，充分发挥生态恢复、农业综合开发、扶贫攻坚和退耕还林等国家工程项目的引导作用，利用项目资金对土地承包大户，特别是“四荒”开发大户进行扶持。涉农部门要利用自身技术优势，帮助大户搞好科学规划、科学管理，使之尽快产生经济效益。进一步理顺信贷资金扶持渠道，积极争取金融信贷部门对科技含量高、市场广阔、前景好的土地开发项目给予资金上的支持。

（五）抓典型、树榜样、搞好示范带动工作

我县在土地使用权流转中，由于充分调动了社会各阶层的积极性、创造性，先后涌现出了一大批租赁承包、开发治理“四荒”，创办基地，发展优质高效农业的生产能手和外地客商。在他们的艰苦创业、精心管理下，基地已获得了良好的经济效益和社会效益。同时，也给流转农户带来了许多实惠，一方面获得了土地出让金，另一方面，也学到了先进的耕作技术和管理经验，部分农户已开始自己创业。对于这些成功的例子，要善于总结经验，注意抓典型，树立榜样，搞好示范引路工作，让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处，从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。

（六）积极探索实践土地流转的新途径

各级各部门要在坚持农户自愿的基础上，结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机，积极探索实践股田制（以土地入股参与公司经营）等土地使用权流转的新途径和新方法，使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中，实现土地的规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地产值和经济效益，带动农业增效、农民增收。

农村土地流转的调查报告

经过改革开放二十余年的洗礼,目前农村经济已进入不断向市场经济迈进的实践阶段。分析这个阶段的新实践,农村经济已逐步出现这样一个明显特点:土地活则经济活,土地流转正成为推动农村经济实现新一轮发展的“兴奋点”。

我县作为一个欠发达的内陆山区农业县,如何紧紧把握农崐村经济发展的新趋势,积极探索农村土地流转的实现方式和途径,促进农村土地规范、高效流转,全面盘活、开发利用好土地这一与发展经济联系至关密切、潜能极为巨大的生产要素,对加快发展县域经济具有重大的现实意义。带着这一课题,我们对全县农村土地流转的情况进行了一次认真的调查。

一、我县土地流转的基本特点和成效憗

据不完全统计,我县土地的流转面积达7.62万亩,其中耕地1.8万亩,山林3.5万亩,果园2.2万亩,水面0.12万亩。调查中,我们发现土地流转较好的主要集中在209国道沿线和靖洪国防公路沿线的坪村、堡子、连山、林城、团河、黄茅、若水等乡镇,这些乡镇土地流转的面积约占全县的54%,其中土地流转较好的坪村镇共流转土地1532亩(其中耕地816亩,山地400亩,水面316亩)。综观我县土地流转情况,主要具有三个明显的特点:

1、流转的面积逐步扩大。从1995年实行第二轮土地承包责任制以来,我县土地流转的面积逐年增加。1995年全县土地流转面积不到2.1万亩,今年已达7.62万亩,增长了3.5倍。特别是近两年来,初步出现了由小块流转向成片规模流转的新变化。据不完全统计,全县一次性流转崐面积达20亩以上的就有370余宗。

2、流转的形式不断丰富。据调查,我县农村土地流转主要有五种形式:一是委托代管,即外出务工的农户委托亲戚、朋友、邻居耕种,税费负担与收益分配由代管人与委托人签订书面或口头协议商定,全县有80%以上的属崐于这种形式。二是反租倒包,即乡、村集体根据结构调整等需要将承包户的土地租过来,然后又转租给原承包户或其他农户。如堡子镇政府租赁该镇新店村、楼落村农户的200亩稻田,然后又转租给原来的农户或其他农户,用来集中连片开发无籽西瓜。三是股份合作,即集体或个人以土地入股,与他人或单位进行共同开发经营,分享效益。如林城镇大石板村粟多坤、粟多遇等人负责技术和资金,连山乡宋家洲村的9户农户以118亩稻田入股,实行股份合作,共同开发优质葡萄。这种分户管理的股份合作形式既解决了种田大户无田可种的矛盾,又解决了田主缺资金、缺技术搞开发的矛盾。四是集体重新发包或转包,即村组将集体“四荒地”、农户弃耕抛荒的土地重新发包或转包给农户。如团河镇向阳村以150元/亩的租金,承包了该村120亩土地(其中耕地80亩,河滩荒地40亩),经整理后崐以2.5万元/年的租金,发包给本村3户农户,规划用于建崐立鸡、鸭、猪、羊、鱼综合养殖场。憘五是对外招租,憗即村崐组集体将集中连片的低产田,或将集体原来统一经营或承崐包的山林、果园、水面及荒地,以招标的形式租给大户经营。团河镇官舟村将两块分别为300亩和500亩的荒地发包崐给两名洪江籍的农户,承包期20年,承包者带资金和技术落户团河,发展板栗和脐橙等优质水果。此外,拍卖、以租抵债等形式在土地流转中也占有一定的比例。

3、土地跨区域流转逐渐增多。随着农村经济的发展,土地潜能的不断释放,许多能人大户已不满足于本地有限的土地资源,从而使土地跨村、跨乡、跨县流转的面积逐步扩大,土地经营逐步打破了传统的区域界限。据初步统计,全县跨区域流转的土地已达1.9万亩,占全县流转土地的25.2%。仅团河镇就对外(外县)招租1100余亩。连山、坪村、林城镇等交通方便的乡镇,对外更具吸引力。地灵乡的草莓大户吴国华就到坪村承包了稻田20亩,在国道边发展草莓;若水镇的胡清在连山承包30多亩耕地,同时转战怀化鸭嘴岩租赁荒山发展脆蜜桃。

我县土地流转虽然起步较晚,但产生的效益和影响是十分明显和积极的。一是推动了农村产业结构调整。不少能人租赁集体或个人的土地,不再局限于耕种质次效低的农作物,而是逐步倾向于作物耕种的多样化、规模化,由耕种比较效益较低的油茶、水稻转向耕种优质水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比较效益较高的作物。目前全县在土地流转中已涌现出了一批调整结构的“排头兵”,为推动全县农村产业结构调整作出了示范。如坪村镇大顺村张光前崐等6户农户承包耕地84亩,全部改种水稻为种无籽西瓜、葡萄、草莓等,带动了当地农民调整产业结构,加快了全镇产业结构调整的步伐。在他们的带动下,全镇有120多户农崐户参与承包土地300多亩,用于种植无籽西瓜,获得了很好的收益。憘二是促进了农村剩余劳力的合理转移。土地流转一方面催放了土地的巨大潜能,同时又进一步解放了劳动力。据不完全统计,全县大约有2万余名农村劳动力将耕地崐以流转的形式处理后,纷纷外出经商、开店、打工,从而有效解决了目前农村劳力过剩、弃耕抛荒现象严重的问题。崐憘三是提高了土地使用价值。土地合理流转后,土地逐步向大户和能人集中,经营者实现了市场化、规模化的生产,崐改变了农村经济长期存在的品种老化、管理落后、经营小崐打小闹的不良布局,使土地的潜能得到了大幅度的释放。崐如坪村镇农户张崇华承包了32亩耕地,用来种植无籽西瓜,崐今年产值达2.8万元,而32亩耕地用于种植水稻总收入仅1.崐4万元,只有种植无籽西瓜的50%。

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垫江县土地流转调查报告

垫江县土地流转调查报告

一、 农村土地流转的新形势

农村土地家庭承包经营，实现了农产品供需总量平衡，丰年有余。农村经济发展进入结构调整新阶段，家庭经营受小生产与大市场的制约存在不少问题。突出表现在两个方面：一是受资金、技术、信息限制，产业结构趋同、产品单一、品质不优，商品化、产业化程度低，难以适应激烈竞争和瞬息万变的市场。二是土地平均承包不能满足农民增收致富需要，农村劳动力大量转移，有田无人种与有人无田种同时并存。尊重市场规律，按照效益优先原则，在稳定家庭承包经营制度基础上，创新土地经营机制，探索土地使用权流转是农业发展的客观要求。

县委、县政府十分重视农村土地流转工作，主管部门积极工作，发挥职能作用，使我县土地流转探索取得初步成效，从第二轮土地延包工作后至2002年6月30日，全县共有农村土地流转143宗，面积20146.44亩（除水面、林地外），其中田3727.83亩，土2573.51亩，四荒地13845.1亩，涉及农户5914户，其中流转的田土面积占全县耕地面积的1.02%。这次统计范围是指签订有流转合同的部分，不含农户间零星托管，即没有签订合同的农户间自愿协商的土地互换、转包等不包括在内。流转的土地主要用于农业规模经营，涉及油菜制种、水果、蔬菜、蚕桑、水产养殖等经济项目。流转的形式有反租倒包、转包、租赁、互换等，全县涌现了一批如“渝黄一号”、“三合水库生态园”、新民藕鱼工程、蔬菜、蚕桑、苗圃等农业产业化示范项目或龙头企业。

土地流转对改造我县传统农业，优化农业农村经济结构，经济社会发展产生巨大而深远的影响：

一是创造了区域特色农业，形成布局合理，规模经营，特色突出的沙坪“渝黄一号”油菜制种基地、太平牡丹旅游区，七桥藕鱼工程、三合生态农业科技园等名特优新稀专业生产区。二是涌现了大中型农业龙头企业，提高了农业组织化程度。利农一把手公司、猴王集团、桂溪生态园开发园、新民优质蚕桑示范园等一批经济实力强、科技水平高、经营机制活的新型农业经营典型。三是增强了可持续发展后劲。承接业主自筹资金，自带技术、信息、人才投资土地综合开发，修道路、兴水利、建科研基地、商品生产基地、加工基地。仅渝黄一号基地投资上千万元修建科研所、育种温室、良种储备库。四是营造了垫江投资环境和提升了垫江品牌，随着利农公司落户我县，农业资源优势、区位优势、发展潜力和获利环境被国内外客商看好，先后有日本、韩国、马来西亚客商考察，相继引进通和药业、天力公司等一批品牌企业和广州东区公司、宜昌开发公司等骨干企业。渝黄一号油菜居国际领先地位，成为中国农业的硅谷，创造了垫江优质油菜名牌，良种销往湖北、安徽等10多个省市，占领国内近半市场。五是走出了农业产业化模式。企业与农户以合同订单把家庭经营过渡到公司+农户、科技+农户、基地+农户，农民接受企业现代经营理念和制度化管理方法，农民按照市场信息、经营战略、经营目标实施标准化生产，到时发工资，促进市场观念、科技知识、身份、生产、生活方式转变和提高。六是提升农业素质，增加了农民收入。特色商品生产基地生产出批量优质高效农产品，适销对路。流转土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，更能从企业务工中获取劳务收入。渝黄一号基地每年每亩支付劳工工资500元，计80余万元；新民朱学平蔬菜基地60余亩一项今年支付劳动工资6万元左右。据初步估计，每亩流转地年平均支付劳务工资在200元以上，全县流转地20146亩，农民从务工中获收入在400万元以上。利用渝黄一号基地油菜花，今年产纯天然蜂蜜5000余公斤，产值8万元；毕桥村支书胡荣华，今年在油菜花盛开季节办农家乐营业收入8万余元，利税近3万元。

当前，土地流转适逢良好机遇。近两年的积极探索，积累了有益的经验；进入WTO，生产要素的合理流动和优化配置是大势所趋；特别是中共中央专门下发关于做好农户承包地使用权流转工作的通知，要求引导农村土地使用权流转健康发展。我们应抓住机遇，制定积极的农村土地政策，积极探索土地流转办法，加快全县经济社会发展的步伐。

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关于解决搁荒土地问题的调查和思考

最近，我们深入到苏仙石、汪岗、河凤桥、鄢岗 4 个南中北不同类型乡镇，对社会普遍关注的土地撂荒和如何搞好土地流转、解决弃耕撂荒问题进行了专题调查研究。现将调研情况报告如下： 一、基本情况 苏仙石、汪岗、河凤桥、鄢岗 4 乡镇共有 68 个行政村， 953 个村民组，总人口 122914 人，总耕地面积 111531 亩。外出务工人员 33452 人，流转土地面积 17140 亩，占计税耕地面积 15.4% ，撂荒面积 3500 亩，占计税耕地面积 3.14% 。其中，走访的苏仙石乡苏仙石、汪岗乡汪岗、河凤桥乡赵棚、鄢岗镇汪寨 4 个行政村，总人口 8314 人，总耕地面积 7917 亩，外出务工人员 2892 人，举家外出人口 500 人，占外出务工总人口的 17.3% 。河凤桥乡赵棚村、苏仙石乡苏仙石村无撂荒面积，汪岗乡汪岗村撂荒面积 60 亩，占该村计税面积的 6% ；鄢岗镇汪寨村撂荒面积 100 余亩，占该村计税面积的 3% 。 二、土地流转遵循的原则和形式 ㈠土地流转工作所遵循的原则 4 乡镇 4 个行政村在土地流转过程中，主要依据《农村土地承包法》开展流转工作。一是坚持自愿原则。以土地承包合同管理为抓手，明确承包土地方在土地流转中的主体地位，坚持平等协商、自愿、有偿的原则，乡村组织和个人不得强迫或阻碍承包方进行土地承包经营权流转。二是坚持有偿原则。土地流转补偿采取三种计价方式，即现金、实物计价或代交农业税等，流转后收益归新承包方所有。三是坚持乡村组织服务于土地流转工作的原则。在坚持自愿、有偿原则基础上，乡村组织积极做好土地流转中的服务工作，主动、公正、及时的调解土地流转中出现的矛盾和纠纷，为土地流转，充分发挥土地资源效益，搞好服务。 ㈡土地流转的形式 ⒈代耕。主要是指土地承包经营权不变，把承包经营的土地自主流转给父母、兄弟姐妹、亲戚、朋友、邻居代耕，由流转方和代耕方议定双方的权利和义务，户族主事人为监证人，这种形式口头协议的居多。另一种代耕形式，流转期限较长，一般在 1 — 3 年，流转方和代耕方共同面议代耕期间双方各自的权利和义务，达成共识后，形成文字合同，由村委会或村民小组监督合同的实施，这种形式比较规范，很少引发矛盾和纠纷。再一种代耕形式是土地承包户外出一年以上较长时间未回，既没明确放弃土地经营权，又没请人代耕，土地撂荒。为解决撂荒问题，由村委会出面，在明确土地承包经营权不变的情况下，借鉴自主协商流转代耕的约定条件，明确代耕方的权利和义务，向本村村民发出代耕邀请，自愿应邀代耕者确定后，由村民小组与代耕方签订合同，村委会为鉴证单位。 ⒉重新发包。主要指在保持执行土地承包政策和稳定的前提下，对已农转非或到异地务工经商长期定居，举家户口迁移且自愿主动交回土地，以及自愿放弃土地经营权和“死亡户”无法定继承人的土地，由村委会、村民小组收回土地，按《农村土地承包法》的规定重新发包。侧重向种粮大户和种粮能手集中，向规模经营方向发展。 ⒊转包或租赁。户主无力经营或者不愿经营，将其承包的土地转包或租赁给他人经营，土地的经营权和承担的义务随之转移，流转后承包人给原土地户主一定的承包费，限定一定的承包期，双方签订正式书面合同或协议。 ⒋自愿捡种。土地承包户全家外出或异地定居，原土地承包没有履行任何流转手续，既没转包，也没有口头协议找人代耕，被其他群众捡种，捡种户自愿承担土地承包户的义务，替交农业税、水费等。 三、土地流转存在的主要问题和土地撂荒的主要原因 ㈠土地流转存在的主要问题 ⒈土地流转的主要依据是《农村土地承包法》，政策范围宽，在土地流转中针对性、可操作性不强，缺乏具体办法和细则，导致土地流转形式多种多样，不规范，很容易引发矛盾。在我们调研的 4 乡镇 4 村的土地流转面积中，多数无正式文书字据，大多都是口头“君子协定”，有的甚至连见证人都没有，流转随意性较大，引起纠纷时有发生，遗留问题较多。 ⒉由于土地流转无实施细则，出现了有人种田无人承担税费、水费等现象。承包合同明确农业税是按面积计税由承包户上缴，流转后，有些户主之间没明确的义务，农业税、水费等上缴出现扯皮现象，捡种户的义务更为含糊。因而增加了乡村干部的工作量，也给村委会经济加大了负担。 ⒊土地流转多数期限较短，新承包户有的存在着短期行为，只顾流转期间的种天收成，不维护原承包户责任范围内农田水利设施维护和管理，造成农田水利设施疲劳使用，常年失修。有的原本是能灌能排、旱涝保收的高产基本农田，变成了靠天收的低产田。 ⒋由于流转随意性大，从一定意义上来讲，土地流转并没有转向种田能手和种田大户形成规模经营，机械耕作，农业技术难以推广，劳动生产率难以提高，经济效益仍很低下。 ㈡土地撂荒的主要原因 ⒈市场因素。从目前的情况来看，仍存在着“谷贱伤农”潜在因素，主要表现在种籽、化肥、农药、农膜等生产资料涨幅过高，导致粮食生产成本过高，国家的直接补贴等优惠政策被农资涨价所挤占，种粮收益甚微。 ⒉水利设施不配套因素。随着农村税费改革的深入，农村两工至今年取消，乡村公共建设资金基本没有，加之去年的特大洪水灾害，水毁十分严重，一些水利设施无力修复，导致有些田块难以流转。 ⒊位置偏僻因素。部分“高膀田”、“脊背田”、“过水田”、“鸡叨畜害田”、“水打沙压田”等位置偏僻、自然条件较差田块，种植农作物收成较差而无人愿意接受流转承包，造成了土地撂荒。也有极少数“难缠户”外出务工，田地撂荒，无人敢接受流转耕种。 四、做好土地流转、解决撂荒问题的思考与建议 搞好土地流转，解决撂荒问题，是当前和今后一个时期农村的一项重要工作，也是发展农村经济保护农民利益的系统工程。因此，要全面分析和认识土地流转工作的形势，在实践中认真剖析土地撂荒问题的关键所在，拿出针对性的解决办法，这是至关重要的。第一，党中央、和各级党委、政府十分重视“三农”工作，今年中央发了 1 号文件，制定了一系列让农民得实惠的政策措施，加上粮价回升，调动了农民种粮积极性，土地撂荒问题得到有效遏制，并呈现出不少农户竞争转包撂荒土地的良好现象，这是主流。第二，要正确看待撂荒现象。在推进劳务经

济发展和加快农村非农化、城镇化的进程中，不可避免地出现少量土地撂荒现象，是事物发展客观规律的必然。大量农村剩余劳力向城镇集聚，有力的促进了工业化、城镇化水平的不断发展，这正是发展的方向。第三，要发挥基层组织在土地流转工作中的重要作用。从我们调查的情况看，充分发挥和依靠基层组织在土地流转工作中的作用十分重要。在我们实地调查的 4 个行政村中，苏仙石和赵棚 2 个村通过深入细致工作和有序流转，无撂荒现象。事实说明，只要基层领导重视执行政策，联系实际，做深入细致工作，撂荒问题是一定能够解决好的。河凤桥乡赵棚村是产粮大村，年产粮食在 100 万公斤以上， 年出售商品粮 23 万公斤。这个村外出务工 850 人，占全村总人口的 42% 。为了解决撂荒问题，村组干部带头接受种植流转土地，支书刘元州带头承接流转土地 22 亩，陈湾组组长李家扩承接流转土地 40 亩。目前该村承种流转土地 20 亩以上的大户有 5 户， 10 亩以上的 20 余户， 10 亩以下的 90 余户，正朝着土地规模化经营方向发展，在播种、收割季节，农业机械化也派上了用场。 为了进一步搞好土地流转，切实解决土地撂荒问题，确保土地流转健康有序地开展，提高土地资源的开发效益，综合我们调查情况，特提出以下几点建议： ⒈建立和完善土地流转机制。随着农村劳力外出的不断增加，土地流转的规模也不断扩大，正确、及时、具体地处理好流转中的新矛盾、新问题，促进土地资源得到有序合理开发利用，提高土地资源对社会的贡献率，建议上级政府，尽快出台“土地流转实施办法”或“细则”，规范流转程序，使土地流转有章可循，以利基层有序、合理、合规、依法做好土地流转工作。 ⒉加强农田水利设施建设，建立有效的国家、集体、个人对公共设施管护的联动投入机制。我县地处长江流域的过渡带，灾害性气候条件，对农业的增产增收有着直接的影响，从建国以来的历史资料看，旱涝灾害年年有，三年一大旱五年一洪灾，几乎已成规律。随着国家对农民减负增效和取消“两工”的政策落实，乡、村对农田水利设施管护和维修的调控能力减弱，国家虽然用了很大财力，加大对农业的投入，但投向主要用在重点工程和急需建设的大工程上，中小工程和配套工程一家一户难以办到。因此，建议建立县乡村三级农田水利建设公积金制度。县乡财政每年从年度预算中拿一定比例预算资金作为农田水利建设基金。村级农田水利基金来源：一是建议国家今后适当提高种粮直补标准，明确一定比例，作为农田水利建设基金；二是村有集体经济收入的，拿出一定比例，作为村级农田水利建设基金，取之于农用之于农，建立专帐和群众民主理财小组、基金使用监督小组，加上一事一议，保证现有水利设施的维修管护和永续使用。 ⒊我县境内鲇鱼山和铁佛寺两座大中型水库，原来对灌区实行收取基本水费和实用计量两种水费。根据这次调研基层干群的反映，建议降低或取消基本水费，只收取计量水费，实行计量计价用水制，谁用水谁付费，减少土地流转中基本水费难以收缴的实际困难，减轻灌区不用水也要按田亩交基本水费的负担。 ⒋整顿规范农资市场，稳定农资价格。建议政府的职能部门重点要对种籽、农药、化肥等主要农资生产厂家或企业严格价格控管或给予适当补贴，防止农资价格上涨，降低种粮成本，确保种粮农民的实际利益和效益。 ⒌采取切实有效措施，解决农民和基层组织“三角债”的历史问题。据我们调查，鄢岗镇 22 个行政村，只有 3 个村不负债，有 19 个村群众欠村的要不上来，村里欠贷款无力偿还。我们实地考察了汪寨村，群众欠村的农业税、水费等达 70 万元，村里欠贷款加利息达 80 万元。类似这样的情况在全县较为普遍。村级组织负债累累压力大影响正常工作，有的村为付欠贷利息，村干部连经乡镇批准的工资都领不到或领不全。

沙化土地封禁保护区建设调查报告

一、沙化土地封禁保护区的基本情况

沙化土地封禁保护区位于乌拉特后旗境内的山后牧区。乌拉特后旗地处内蒙古西北部，位于巴盟西北部，东经105°8′20′至107°38′20′，北纬40°41′30′至42°21′40′。是自治区边境旗县之一。北与蒙古国相交界，西与阿拉善盟左旗相连，南与磴口县、杭锦后旗毗邻，东与乌拉特中旗相接攘，阴山山脉横跨旗境南部，把全旗分为山前河套区和山后牧区两个自然条件完全不同的区域。全旗东西长210公里，南北宽130公里，总土地面积2.5万平方公里，占巴盟总土地面积的38。

我旗地处蒙古高原西部的巴音戈壁高原地带，主要有戈壁、沙漠、低山、丘陵等，地域辽阔，地类复杂，生态系统类型多样，自然条件差异较大。属高原大陆性气候，风多雨少，寒冷干燥，年平均气温5.3℃左右，最高气温33.6℃，最低气温-28.4℃，年降水量102.8mm，无霜期150天左右，年蒸发量在2900.3mm，年最大风速33米/秒，全年7级以上风力109天，沙尘暴19次。封禁保护区内植被严重退化，地表裸露，仅分布有少量稀疏的梭梭、冬青和白茨等天然灌木。

全旗现有10个苏木镇，总人口4.9万人，耕地5万亩，牲畜总头数52万头(只)。地方财政收入仅6366万元。是一个以蒙古族为主体，牧业为主的旗县。

沙化土地封禁保护区内需要进行生态移民720户，人口2100人，牲畜19万头(只)。根据我旗实际情况，把沙化土地封禁保护区内的牧民迁移到山前河套区地区，建立高效农业区和专业化养殖小区，实行舍饲圈养，走以种促养，以养带种的路子。共需资金4280万元，其中移民安置费用2100万元，围封费用900万元，管护费用1280万元(五年)。

二、实行封禁的必要性

乌拉特后旗沙化土地封禁保护区地处我国北部边疆，生态区位极为重要。属于荒漠、半荒漠地区，干旱少雨，风大沙多，生态环境十分恶劣，风灾、旱灾等自然灾害频繁，“十年有九旱、有雨水成灾、无风遍地沙、有风沙满天”，是我旗生态环境恶化的真实写照。是风蚀、水蚀、重力侵蚀并发的严重水土流失区，水地流失面积占全旗总面积的95.1，沙漠化土地面积1627万亩，占全旗总土地面积的44，潜在沙漠化土地面积466万亩，占全旗总土地面积的13。据统计，1991年我旗有可利用草场3148万亩，到XX年为2513万亩，十年间草场少了600多万亩，草场退化、沙化速度已达到了令人吃惊的地步。草场退化、沙化的日趋严重，致使全旗土地荒漠化面积日益扩大，可利用草场面积缩小，干旱、风沙、水土流失等自然灾害和过度放牧、樵采等人为破坏的因素，造成珍稀濒危的梭梭、白茨、冬青、柠条、霸王和蒙古扁桃等天然灌木林资源不断减少，生物多样性锐减。严重地制约了农牧民的生产发展和脱贫致富步伐。极大的影响了全旗社会经济的发展。同时也影响了周边地区的生态环境和经济发展。封禁保护，控制水土流失，维持该地区生态环境平衡已到了刻不容缓的地步。实行封禁保护可以有效的制止各种人为破坏，遏制沙化土地的扩展，促进生态系统的自我修复。积极开展防沙治沙的科学研究和技术推广工作，保护和改善生态环境，进行沙化土地封禁保护区建设是十分必要的。

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关于农村土地撂荒的调查与思考

土地是人们长期以来赖以生存的最基本生产资料，是逐年递减的有限资源。1990年到XX年的十二年中，全县耕地面积减少了8.5万亩，相当于减少了12个中和乡的耕地面积。大量的劳力外出和农产品价格的持续低迷，耕地撂荒面积与日俱增。为此，我们对全县土地撂荒情况进行了调查。     一、农村耕地撂荒的成因     全县现在耕地64.4万亩，其中土19.4万亩，田45万亩，人均耕地仅0.93亩。据现在571个村的调查统计，全县撂荒14670亩，占耕地面积2.3%，涉及农户7456户，21130人。中和乡现在耕地7036亩，而撂荒面积占全乡耕地面积的8%，岚峰占5.2%，二坪占4.2%。在撂荒地中，60%为坡瘠地边远零星地，投入产出比较低。形成土地撂荒的主要原因如下：     1、农业生产比较效益低。从事农业不如从事非农产业的效益高，以种一亩水稻为例，产稻500公斤，收入460元，种子、农药、化肥等物耗115元（按我们300户农村住户调查资料占25%计算），请人犁田、栽秧、收割等费用180元左右，亩平纯收入165元左右（含自己的劳动量价值），即一个劳动力种一季水稻的净收入为165元，如果种小春生产，投入产出基本持平，瘠薄地、边远零星地更是入不敷出。农民说得好：“在家种田，不如外出挣钱”；“要想奔小康，必须背井离乡”。农业的比较效益差，是耕地撂荒的主要原因。     2、农村主要劳动力大量外出。由于“在家种田，不如外出挣钱”和农产品价格多年持续走低等原因，去年，外出劳动力18万人左右（常年外出14万人）带回劳务收入8亿元左右。外出劳力占劳动力资源的50%且为主要劳动力。在家务农的基本为“九九、三八”式劳力结构。     3、户口外迁。随着市场经济的发展，城镇化率不断提高，农民向非农产业转移越来越多。XX年12月至XX年的二年间，全县农村人口实际外迁20375人（扣减XX年以来移民安置5386人），在这两万外迁人员中，部分土地进行了合理流转。部分土地形成撂荒，全县由农户外迁而撂荒占20%左右，水口就占33%。     4、土地零星、分散、偏远、瘠薄等管理不便，形成撂荒。如太平镇团碾村二社，有20余户由于偏远、坡高等不便管理而几乎弃耕（每户部分撂荒），又如二坪水磨村唐定国，他主动种了别人不种的较好的几亩土地，而自己的偏远瘠薄地撂荒。     5、基层组织对二轮承包没有全面理解,拒收外迁户中断承包关系的土地，当前土地流转基本处于无序的状态，特别是基层个别地方对二轮承包、三十年不变的政策，有种片面理解，认为承包土地30年不变，就是土地承包权不能动，动了就违背中央的政策，因此，即使有许多经商户或外迁的农户要求中断承包关系，基层组织害怕犯错误而拒绝接收，也没有采取任何有效措施加以引导或适当调整，导致农民对承包地初放经营，甚至撂荒。水口镇的外迁户把承包地交给村社，而村社认为承包期未满和“30年不变”等原因，拒不接收外迁农民的承包地51.5亩，占全镇撂荒的33%。     二、对农村撂荒地的思考     土地撂荒，是近年来出现的新问题。撂荒说明了部分农民正在摆脱土地对他们的束缚，土地不再是他们谋生的唯一手段，这表明了它积极的一面。但是，土地是不能再生的有限资源，是社会财富之源，我县人多地少，人均耕地不足1亩，负面影响大。从我县的实际情况看，如果各级重视、措施得当，组织引导得力，是不会出现较大面积撂荒的。现就对如何处理好撂荒问题，提出以下建议：     1、提高对土地资源和农业基础地位的认识。土地是财富之母，土地资源是有限的。大力宣传“土地管理法”，“土地承包法”等法律法规。要认真学习理解“土地承包法”中关于土地经营权流转问题。根据“土地管理法”第37条“承包经营耕地的单位或个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包经营合同，收回发包的耕地”之规定，对当前农村的撂荒地，村社可按法定程序收回，采取多种方式重新发包。现在，基层对多年撂荒地不问不管，使土地撂荒与日俱增。对现在的撂荒地，可规划种植为桑树、果树和花椒等劳动量不大的经济作物。     2、退耕还林还草要与减少或避免撂荒相结合。去年，退耕还林2.95万亩，今年计划5万亩。为此，对撂荒地而无法转包的坡瘠地，即使没有达到退耕还林还草的要求，也可以列入退耕还林还草的计划。通过还林还草计划，消灭较大面积撂荒是完全可能的。     3 、建立土地流转机制，制定县域土地流转及撂荒的实施意见，促进土地有序流转。当前，土地流转基本处于无序状态，有的农民写了个白条或口头达成协议自由转换，没有全面、完整的合同条款，没有村社发包方的监督，更没有专门的流转管理机构，已经出现新的矛盾和纠纷，XX年全县农业税尾欠达到71.7万元，就岚峰一个乡1996年以来，尾欠就达97828元，占全县尾欠数的13.6%，因土地流转不规范，有的农民种了别人土地后又不交农业税，村社只能找原承包人，结果双方都不交农业税，形成农税尾欠和土地撂荒。为此，我们要在尊重土地二轮承包的基础上，应及时制定全县土地流转的实施意见，成立县、乡（镇）两级的土地托管和恢复土地承包仲裁机构，从而规范土地流转行为，尽量避免出现新的矛盾和纠纷。     4、实施县内移民计划。县内移民，就是本县或本镇范围内，有组织、有计划地从甲地到乙地，从山上到山下落户。山区土地少，且多为坡瘠地，亩产不高，土地级差收入低，又破坏生态环境，造成严重水土流失，而山下又出现耕地较大面积撂荒。这是一对能克服和避免的矛盾，对那些愿下山种地落户的山民，政府对他们的建房审批、子女入学等具体问题的处理上，政策应适度放宽。山区农民的种田积极性极高，如虎峰镇东山村二社的李德文，就从山上移到山下的正义村落户，种了十几亩土地。已摆脱了原在山区中当山民的贫困。还有部分山民愿下山而找不到田土种，如果乡镇做好工作，为他们牵线搭桥、正确引导、撂荒面积就会大大减少，辖区内移民，既是解决撂荒的一个有效途径，又是山区水土流失得以控制的治本之法，也是消灭山区山民贫困之法，这是一举多得之事。     5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用

先进的小型农业机械（如小型收割机械、小型潜水泵等），尽量减轻农民的劳动强度，使之扩大种植面，以及适应当前农村“九九、三八”的劳动力结构，减少农村隐形抛荒或撂荒。     对土地撂荒问题，我们要认真面对，采取切实可行的办法，既使部分农民向非农产业转移，又使有限的土地资源得以充分利用，使农村经济稳定、健康发展。

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农机专业合作社土地流转调查报告

2、抓住机遇，建设亮点，以点带面逐步推广。在现有的合作社中，重点建设一批规模大、后劲足的农机合作社，在政策上支持、资金上扶持、政治上关心、困难时帮助，尽快把这些农机合作社建成土地流转规模化、集约化经营的示范点和亮点，通过宣传带动，实现土地流转全面健康、快速发展。

3、加大对土地流转的扶持力度。土地流转要想得到全面推广，需要上级政府给予一定的政策扶持，对承包经营户从政策、资金、农作物保险等给予全方位扶持。

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关于城乡统筹工作中农村土地问题的调查报告

随着农业产业化和农村城镇化不断推进，乡镇城镇化扩张，工业集中区推进，乡镇面貌一新的背后是大量耕地被蚕食，耕地面积锐减;现行货币政策安置方式无法解决失地农民后顾之忧，失地农民生存难以为继;一些地方农村土地流转不畅，要地农民呼声与日俱增，引发深层次矛盾，诸多问题亟待关注和解决。总之，解决城乡统筹过程中的农地问题是农村发展的基本问题，对探索农村土地合法有序流转;保护耕地，解决失地农民的后顾之忧，切实维护广大群众合法利益大有裨益。

一、存在问题

(一)土地纠纷颇多

“七种八养九行当，种粮是个亏行当。”这是前几年农民种田难以挣钱甚至赔本的真实写照。在粮价低迷，土地效益低下，税费过高情形下，许多农民忍痛放弃土地。如今农村实行税费改革后，农民负担逐年减轻，国家惠农政策出台使农民种田积极性空前高涨。而与此同时，以土地上利益纠纷引发诸多矛盾，主要有以下几种：

1、管理上缺位。主要情形有

⑴昔日撂荒失地农民如今要地。市场经济条件下，许多农民纷纷走南闯北，抛妻别子涌入都市“淘金”寻求致富路。举家外出打工农民或他因无力耕种，农田被撂荒未流入他人。这样撂荒农田被一些农民“拾田”耕种。如今种田划算。失地农民为要地三番五次向镇村反映，而占地农民也不愿意出田。同时，乡村干部认为，以前土地效益低下时农民选择打工不愿意种田，苦口婆心劝说耕种也无济于事，最终不得不找人耕种。现如今，眼见粮价上涨要地，哪有这样便宜的事呢?

(2)昔日外出打工农民返乡要地。外出务工农民将无力耕种的农田交给亲朋友邻代耕代种，也未办理任何手续，这为日后因土地的权、责、利而发生纠葛埋下“伏笔”。在种田效益低下，土地效益排徊不前情况下，农田多数是无偿流转，此前，农村土地流转往往不规范。农民外出务工经商或因家庭缺乏劳动力致使农田弃耕，从而请人代耕，往往只是口头约定的“口头协议”、“君子协议”，未签订正式的土地流转合同。农民在农田收益低的情形下，将农田交给种粮大户及其它农户代耕，耕种双方权、责、利可分为两种情形：第一种情形是无偿的，用农民自己的话来说是“两不找”，转让方农民无须向代耕户付费用，而代耕户也不付任何报酬给转让方，而农业税由代耕户交纳。另一种情形是转让方农民倒贴一点钱给代耕方。在粮价低迷情况下，农民种粮积极性不高，即使签订土地流转合同也未经司法部门公证，合同往往失范。而如今，中央一号文件出台后，国家对农业许多优惠政策，譬如减免农业税费、降低农业税率、发放粮补、早稻补贴等，极大地调动了农民种粮积极性，农民感受到现在种粮很划算，弃耕农民要求讨要农田复耕，取得农田意愿与日俱增，因而事后往往因土地流转合同失范发生纠葛。

(3)农村人多地少户口要地。前几年，由于种田效益不明显，甚至赔本。农民不愿意多种田。这样农村形成了“有田无人种”的窘境。现在形成鲜明对比的是，国家对农业反哺的政策出台，粮价上涨，让农民喜上眉梢，一些农民深感还是种田划算。农村土地承包改革后，土地承包政策是30年不变，村组人均耕地不均衡，加上前几年农村计划生育管理落后，超生人口在地改时未分到田。这样一些家庭就形成人多地少。人多地少少户要求调整农田和弃耕户要求复耕，取得农田意愿与日俱增，往往因土地利益与村委会及其它农户发生纠葛。

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考察报告：推进农村土地流转和新农村建设的考察报告

xx年年11月5日至11日，我们前往重庆市九龙坡区和成都市温江区学习考察，重点学习两地区的土地流转和新农村建设经验。两地在统筹城乡经济社会发展方面进行了多层次、全方位的探索，其成功经验对我县推进农村土地流转和新农村建设具有很强的借鉴作用。

一、九龙坡区和温江区的做法

第一，探索“社会保障换承包地、住房换宅基地”的办法，解决现行农村土地制度上的阻碍。九龙坡区作为重庆统筹城乡改革的先行示范区，在符合国家相关法规的基础上，探索以“社会保障换承包地、住房换宅基地”，解决现行农村土地制度上的阻碍;农民变市民后，能够享受到城市比较完善的教育、医疗、养老、就业培训、低保等社会保障，解决户籍难题。今年2月，九龙坡区探索制定了《城乡统筹发展户籍制度改革试行办法》《农村土地承包经营权流转管理试行办法》等12个配套措施，以解决农民变市民过程中面临的种种权益不平等问题，选择西彭、白市驿和华岩等三个镇作为重点突破区域实施改革。

在解决农民住房问题上，九龙坡的思路是用农村宅基地来换住房。经报批同意后，按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的试点要求，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，可以腾出80%左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。清河、高田坎和高峰寺三个村作为第一个试点，这三个村有740亩属于农村建设用地，按照城市小区建筑密度，只用原来20%的建设用地，就可以解决全部农民的住房问题，安置1200多户，平均每户100平方米(主要户型为80平方米)。其他80%的建设用地转为城市建设用地指标。新建住宅成本价每平方约900元，售给农民580元，差价部分从城市建设用地的土地收益中支出。农民原有的旧房拆迁补偿每平方米270元，加上旧房面积比较大，这样算下来基本上农民不花钱每家就可以住上80平方米的高标准的城市小区住房。

在解决承包地问题上，九龙坡区规定，农民变市民，在享受市民社会保障的同时，必须自愿退出土地承包经营权。例如，清河、高田坎和高峰寺三个村在用宅基地换住房后，这三个村剩余的3000多亩耕地统一流转到花卉园区，由园区统一招商用于发展花卉产业。考虑到农民进城务工的收入仍不是十分稳定等实际情况，其土地流转的收益仍归农民所有。当地农民如果仍种粮食，每亩地每年收益仅400元左右。九龙坡区花卉产业占重庆市场的80%，具有使耕地大幅增值的优势。花卉园区与农民商定，每亩地流转费用1500元，其中100元为村级工作经费，50元为社(村民小组)经费，流转后农民每亩地每年可得1350元收益，农民比较满意。

第二，因地制宜地解决农民变市民后的教育、医疗、养老、就业培训、最低生活保障等问题。九龙坡农民与城市人一样，享受到各项社会保障制度。一是子女入学。区教委以农民变市民人员实际居住地就近安排其子女入学。其子女在九龙坡入学的，继续享受农村义务教育“两免一补”政策。二是就业扶持。农民变市民人员中有劳动能力和劳动愿望的适龄劳动者，由区劳动和社会保障部门免费提供职业技能培训或创业培训、就业指导和职业介绍;符合条件的可享受小额担保贷款、就业再就业援助等政策。三是养老保险。农民变市民人员在单位就业的，由用人单位统一参加城镇职工基本养老保险;未就业人员和灵活就业人员按自愿原则，规定分类参加城镇职工基本养老保险。由于入保门槛更低，农民也可选择农村基本养老保险。四是最低生活保障。农民变市民人员符合城镇低保规定的可纳入城镇居民最低生活保障。

此外，农民变市民人员退出农村集体经济组织后，仍享有退出时集体积累资产分配权利。所在集体经济组织应按照农村股份合作制要求，对集体资产进行清产核资，对净资产进行量化，对农民变市民人员分配股权，实现股权参与集体资产收益分配。农民变为市民后每个人所享受的城市社会保障，平均每年财政需支出600元左右。

在城乡统筹发展综合改革试验的过程中，九龙坡区委确定了“三个可行”的原则：合乎情理、不违背基本法律，就可行;群众满意、能确保社会稳定，就可行;不谋私利、能促进城乡统筹，就可行。除了户籍和土地制度改革，九龙坡区城乡统筹改革还涵盖以下内容：推进城乡全覆盖的社会保障制度改革、城乡公共服务均等的管理体制改革、活跃农村资本市场的财政金融制度改革和服务高效的行政体制改革。

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第二次土地调查推进情况工作汇报

各位领导、同志们：

为准确掌握全旗农村新增国有农用地资源现状，实现科学规划、合理利用、有效保护和严格管理土地资源。按照旗委、旗政府第二次土地调查工作的部署和要求，在各级领导的高度重视和精心指导下，在各村党支部、村委会、镇机关站所的大力配合下，亚东镇基本完成了农村土地调查的各项工作任务，取得了初步成果，现将工作开展情况汇报如下：

一、土地“二调”工作基本情况

亚东镇土地“二调”工作于XX年11月全面启动，目前已基本完成外业调查、内业复核、主管部门验收、局部整改等主体工作。现进入新增国有农用地公开出让、违法用地罚没阶段.

此次落实新增国有农用地具体情况如下：全镇XX年碎部面积704893.2亩，在册耕地面积536358.41亩，误判面积22355.37亩，调入面积1908.18亩，调出面积105895.67，新增43253.35亩。

二、土地“二调”工作主要做法

（一）加强领导，明确目标

土地“二调”工作全面铺开后，我镇按照上级要求及时制定了《第二次土地调查实施方案》、《亚东镇政府关于做好第二次土地调查工作的通知》等文件，并成立了土地“二调”领导小组，由镇党委书记和镇长担任组长，20个行政村也都配备了得力能干的联络员，为二次调查工作的顺利开展提供了强有力的组织保证。

（二）、制定工作规则，提高责任意识

在“二调”工作过程中，明确专人负责，抽调业务骨干全程跟踪，逐地块、逐地类的进行外业调查；镇领导班子带头加班加点，工作人员全部要到一线，测量单位做到现场调查，现场量测、现场标绘，并认真填写工作记录簿，做到精确无误。

（三）强化监督，完善制度

加强对作业队伍的动态管理，确保按要求不走样地完成好“二调”工作， “二调”领导小组定期对各村开展情况进行跟踪督查，同时建立和落实三项工作制度：

第一是建立和落实工作计划和汇报制度,要求工作组要报每天的工作安排；工作组每天要主动向“二调”办报告一次工作进展情况，做到每天进行一次总结,相互交流心得体会，共同发现、解决问题。

第二是建立和落实跟班作业制度，工作组每到一个行政村调查，由村支书和村主任跟班，一方面可现场核对地类，做到不遗漏，一方面还可对作业队伍进行监督。

第三是建立和落实工作督查检查制度，要求作业队伍要建立自检制度，二调办也建立督查检查制度，坚持一边作业一边检查，一边检查一边纠正，发现问题后及时纠正，确保调查资料不出现重大返工现象。

（四）队伍过硬，调查科学

邀请旗国土资源局专业技术人员对全镇的丈量人员进行业务指导，并聘请专业测绘队伍采用了先进的gps定位技术和设备，进行外业测量。为确保每一个数据的精准,调查小组力争走到每个图斑、过遍每处山沟角落，看清判准每块土地地类，记全每组数据，绘准每个图斑的位置，问明行政村权属界址变动情况。为避免出现漏斑、错斑及权属界线不准确等情况，每完成一个村，调查小组对全部调查成果都要进行一次“回头看”，确保外业调查的准确性。对照航摄影像图，对可疑地类进行实地核实，实地拍照。使得调查成果详细、准确，图面清晰，同时，也保证了数据的规范和统一。

（五）编制形成了各种文字资料

在外业调查和内外业整理的基础上，编制形成了亚东镇新增国有农用地落实进度表、落实明系表、复核验收统计表、新增农用地误绘误判统计表、自检工作报告、验收报告等文字资料。

（六）公开出让、合理处罚

各村通过测量核实后将每幅新增地块都分解确认到户，详细登记“新增国有农用地台帐”由当事人签字后张榜公布，接受群众监督。制定《公开出让工作方案》，公开出让时间、地点、地块位置、面积、有偿使用费缴纳方式、承包人范围等，经镇领导小组审核后公示。土地出让收取新增国有农用地有偿使用费，并签订有偿使用合同。同时对私开滥垦等违法用地行为进行合理罚没。

三、在落实新增国有农用地工作中发现的几点问题

（一）灭荒造林、退耕还林、五荒承包地块，现已开垦成耕地种植农作物的，有灭荒造林证、退耕还林证和五荒承包合同，但造林未成活，未按“五荒”治理。

建议解决办法：

1、尊重原证件和合同

2、灭荒造林和“五荒”承包的未达到造林要求，未按“五荒”方案治理开发的取缔合同和证件，收回承包权，按新增国有农用地进行发包，签订合同。

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*县土地流转情况的调查报告

县土地流转情况的调查报告

近年来，全县各地在坚持稳定农村土地承包政策的前提下，积极引进业主,不断探索和创新土地流转机制，推进土地集约化经营，有效地促进和带动了农村产业结构调整和农业产业化经营,促进了土地资源向土地资本转变。为深入了解全县土地流转和经营状况，对全县土地流转情况进行了调查，并就目前土地流转中还存在的问题及对策进行了探讨。

一、基本情况

截止目前，全县土地流转面积已达17000亩，占全县耕地总面积的  %,涉及29个乡镇112个村314个组8500余户33940余人。全县从事土地承包经营的业主共有108个，其中土地承包经营规模达1000亩以上的业主共有  个，承包经营面积达5000亩的   个，业主共投资1326万元，年创造产值5060万元，年收入3100万元，农户年获益896万元，年人均增收29元。土地流转的年限一般为30年，短的二、三年，最长的达到50-70年（主要是荒山、荒坡），其中，土地流转年限30年以上的约占土地流转总面积的  %。

二、主要形式

1、转包。经村社同意，在农民集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己仍保留承包权，转入方拥有使用权，双方签订契约，明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。这种方式目前较为普遍，涉及农户1500户，5000余人，土地面积2000余亩（主要是田），约占流转面积的12%。

2、租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租赁协议，由业主向农户或集体支付租金。全县最具代表性的是##镇南阳片区（原3#乡）的南阳村、川山村、石桅村、南峰村和凤阳村，土地被成都桃园实业有限公司租赁，现租赁面积  亩，公司规划三年间在%%片区租凭土地1万亩，独资经营50年，发展伏季水果、种草养畜和发展旅游业。当地农民不但可以直接从土地上每亩收入100-300元租金外，还可在该公司务工，人平年劳务收入可达3000--5000元。该种流转形式涉及农户6000余户，20000余人，土地面积14000亩，约占流转面积的82%。

3、借用。承包农户将土地承包经营权无偿借给他人使用，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费，农业税仍由原承包人承担。涉及农户500余户，1500余人，土地面积1000余亩，约占流转面积的6%。

4、入股。承包农户在自愿的基础上，将拥有的土地使用权作价入股，与其他生产要素相结合，组建股份制或股份合作制企业。如双河镇铜锣、佛头、大佛、笔架、犁头、杨柳等8个村社，通过土地入股，建立股份合作制茶场，经营收入在扣除应交税费和成本后，按股分红，农户还可应聘进企业务工，获得劳动报酬。

5、拍卖。主要是对那些闲置的“四荒”地，由乡镇、村社以公开招标的方式，对其年限的使用权进行拍卖。如竹海镇益心村集体有荒山40亩，原以每亩10元/年的价格分户承包给农户经营，由于农户经营能力弱，效益低下，承包费从未收齐过，后村两委经批准对荒山使用权进行公开招标拍卖，每亩25元/年，30年一次付清，既壮大了集体经济，盘活了闲置资产，农户又可就近打工，增加收入。

6、互换。农户为方便耕种或流转，与集体或其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换。目前全县互换土地涉及农户100余户，200余人，100余亩土地，约占流转面积的12%。

三、存在的问题

从目前情况看，我县土地流转机制改革还处于探索阶段，总体上是健康、有序的，对提高农民组织化程度和农业综合效益起了积极作用。但由于土地使用权流转政策性强，涉及面广，当前在一些地方仍然还存在以下几方面的问题：

（一）政策宣传不到位，群众思想认识有待提高。一些乡镇政府没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入，群众对土地流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在“三怕”：一是部份农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低“保障线”，因此部份农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，政府收回土地承包租赁权，不敢大胆投入。三是部份业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。

（二）土地流转的管理机制、服务机制不健全，制约了土地流转的进程。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村社没有认识到土地流转的主体是农民，在工作中还存在错位、越位的现象，在土地流转问题上采取“一刀切”的简单化操作方式，个别村社强行要求农民退出承包地统一转包给业主，群众对此不满意，甚至引发了新的干群矛盾。

（三）土地集中成片流转难，业主开发难成规模。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。由于推行土地家庭联产承包责任制后，业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥，而使土地规模化流转难以成功，从而导致土地流转比较分散，制约了规模经济的发展。

（四）融资困难，业主开发资金匮乏，制约了土地流转的规模。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有贷款担保单位，又不能将土地使用作为贷款抵押，因此很难从银信部门贷到贷款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部份业主在土地开发上存在严重的资金困难，规模难以扩大，效益难以提高。

（五）部份土地流转合同不规范，容易产生合同纠纷，影响农村社会、政治稳定。突出表现为一是合同的主体不合法，《农村土地承包法》明确规定家庭承包经营土地流转的主体是农户，集体“四荒地”流转的主体是农业社，而部份业主承包土地时不管是何种土地，一律与村社直接签订协议，致合同的主体不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。协议中签定的土地流转的期限超过了第二轮土地延包期的剩余期限，致使合同无法履行。三是部份业主借土地流转改变了土地所有权的性质和土地的农业用途，致使合同不合法。这三种表现形式都会造成维系农户与承包经营户、业主之间土地承包关系的协议无法生效和履行，加之农民的法律意识不强，受市场经济的趋利性、排他性的影响，使作为农民最后生活底线的土地，必然是农民的最终选择，从而形成农民与承包户间的矛盾，严重的甚至会造成新的社会矛盾，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。

四、对策建议

（一）解放思想，转变观念，切实解决好认识问题。

土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻止土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃“搞土地流转就是搞土地私有化、搞资本主义”等思想观念，牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。

（二）加强引导和规范，切实解决好土地流转的管理机制、服务机制的问题。

正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此我们要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。一是要政策引。要加大土地流转政策的宣传力度，切实做好土地流转示范工作。在平等、自愿、互利原则下，通过公司加农户、业主加农户等方式，鼓励、支持、引导农民大胆试点，以点带面，滚动发展，进一步加快农业产业化经营。同时，要坚决杜绝“一刀切”、“运动式”、简单化的操作处置。二是要环境促。加强软硬环境建设，对运用土地流转进行优势产业和新兴产业立项开发的，给予资金、技术、税费等方面的倾斜。同时，要抓好市场建设，疏通流通环节，缩短小生产与大市场之间的距离，让农民、业主有想头、有干头。三是要服务帮。加强信息服务、科技服务，为农民、土地承包户提供准确的市场信息和科技信息，主动做好政策、法律的咨询和指导调解工作，引导土地流转步入正轨。

（三）科学规划、统筹安排，切实解决土地流转的规模问题。

现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模，就没有效益，也就没有市场竞争力。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，首先，地方乡村两级在完善土地承包经营责任制时要统一规划，科学安排。其次，要做好“四荒”土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理安排，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分尊重农民自愿的基础上，以土地托管为载体，对撂荒土地进行统一规划和开发。建立土地信托服务中心，对拟流转的土地集中统一管理，使之形成规模开发。政府要积极引导，健全土地流转机制，充分发挥农民、业主的主动性和积极性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，促进土地合理、有序流转。

（四）加大资金扶持，切实解决好业主开发资金匮乏的问题。

生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，因此必须从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发，比较效益高，优势明显的项目，要在政策和资金上给予扶持，银信部门要积极给予贷款支持。二是积极向上争取专项资金。政府要加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三是通过公司、业主的投入解决资金问题。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作等模式，让公司、业主和农户共同投入资金搞高效农业、特色农业，从而降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。

（五）加强对契约的规范管理，切实解决好土地流转契约不规范的问题。

当前，农民与承包经营户、业主之间的承包关系都是用契约来维系，而且大部分契约又具有不规范性、不稳定性和松散性。因此，在推进土地流转工作中，一方面要加强对契约的规范管理，进一步明确承租双方的责、权、利，引导承包方和农民遵守合同协议，积极做好法律咨询和法律服务。另一方面，要切实加大《合同法》、《农业法》、《农村土地承包法》等法律法规的宣传力度，增强农民的法律意识，规范双方的履约行为，促进土地流转健康有序发展。

城市土地储备征购方式与补偿标准

土地储备机制是我国城市土地管理制度的创新,目前全国有70多个城市建立了土地储备机构,在规范土地市场,土地资产保值增值,促进国有企业改革,加快城市建设等方面取得了显著的效果.由于我国土地储备制度建立时间不长,理论指导和法律规范还十分缺乏,也没有比较成熟的经验可以借鉴,所以运行中也存在一些需要进一步研究和探索的问题.其中,怎样以适当的方式和价格,在适合的时间,按照适宜的数量取得储备土地,是一个迫切需要研究的理论问题和实践难题.本文根据xx市土地储备中心一年多来实际工作的体会,结合有关土地经济和土地管理的法规和政策,对此进行初步的探讨.

一,目前储备土地的来源和补偿标准

(一)储备土地的来源

按照xx市政府第33号令《xx市市区土地储备暂行办法》所规定的范围,目前xx市储备土地的来源主要有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们可以看出,储备土地的来源不仅包括城市存量土地,而且还包括城市增量土地.

但是,从土地储备中心实际运作的情况来看,储备土地的来源范围和渠道还不够宽畅.根据xx市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地情况统计表1(略),可以发现主要存在3个突出的问题:

1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,同时也不利于土地资源的合理调配,今后应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.

2.储备土地来源单一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的90.7%.事实上,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开发都可以提供储备土地来源,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围.

3.城市土地一级市场未垄断.目前在xx市区虽然建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场,没有做到"一个口子进,一个口子出".由于城市建设飞速发展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量非常大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采用以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,能够对市区国有存量土地进行回收整理开发和制定供应计划的部门主要有xx市城市建设发展投资有限公司,xx市交通建设投资有限公司,xx市河道整治投资有限公司等3个公司,它们分别隶属于xx市建委,xx市交通局和xx市河道办.截止XX年9月底,各部门所控制的土地总面积和可出让土地面积如表2(略)所示.在一级市场上多头供应土地不利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现.

(二)征购土地的补偿标准

目前,xx市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建筑物等进行一定的补偿,补偿方法按照市政府第33号令执行,分50万元/亩,40万元/亩,30万元/亩3个档次进行补偿.一般对于住宅,商业用途的土地,在环城河以内的按50万元/亩补偿,环城河以外的按40万元/亩进行补偿;对于回收后作为绿化用地的,一律按30万元/亩标准进行补偿.这种补偿办法简单,方便,易于操作,但是对于某些土地使用者,特别是通过出让途径获得土地的使用者不公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时间延长,增加了储备的成本.另外,根据目前的补偿政策,在土地出让后有一部分土地收益返还给原土地使用者,即土地储备中心所储备的土地在权益方面留有尾巴,增加了将来土地增值收益分配的复杂性.

3个档次的土地回收补偿标准,在土地储备制度建立之初,不失为一种简便易行的补偿方法,但随着土地储备制度的逐步规范和完善,这种补偿方法的不合理性已日益显现,主要表现在没有体现回收土地之间的多种差异性:

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就当前土地利用情况调查报告

其二：农民自身的土地法律意识不够 农民盲目的认为自己暂时承包的土地就是自己的，并没有形成土地是国家的这一意识，造成了土地纠纷问题中难以调节的问题，一次，我们在着力促进农民的收入提高的同时，也有必要提高一下农民的法律意识，我们可以通过以下方式教育农民 1.强法制宣传教育，特别是对村两委成员的法制宣传教育。

通过法制宣传教育，旨在提高村两委成员及村民的守法意识和合同意识，规范村两委的发包行为。严格执行《农村土地承包法》第19条规定，按5个程序签订承包合同：村民会议选举产生承包工作小组；承包小组依照法律、法规的规定拟定并公布承包方案；召开村民会议讨论通过承包方案；公开实施承包方案；签订承包合同。2.加强村民委员会的成员的教育，他们被民选，就得为民用，他们需要在村里宣传相关的土地法规，加强村民的守法思想，这样能有效的避免一些不必要的纠纷问题。

其三祖辈留下的老问题 我在村中暗暗的调查了两家因为土地纠纷而又矛盾的村民，他们各自说得的有理由，一个是这样说的，：“我们祖辈的地本来是平均分 的，可是到了我们这一代，他拥有的地却比我家多得多，我觉得肯定不公平”，另外一个却这样说，：“在我祖辈的时候，我家的人口比他家多，得到的土地自然比他们家多，那是我们家6口人，他家才3口，按人口分配，这样有什么不对吗？”他们的话都很精辟，我翻译成普通话就这么个意思，用我家乡的方言内涵更深。

当然，问题的产生，我们不能让它一直

妨碍我们耕地的开垦，我们急需一些解决的办法，让现有的耕地不再减少。

1、减少不必要的用地，比如：公路的美观化造成的大面积的土地浪费的现象，

2、加强对建房用地的督查，对那些随便扩大建房面积的农户采取一定的惩罚，

3、加强防范，对一些容易遭天灾的耕地实施一定的保护措施，比如提前了解耕种时天气情况，将损失降到最低

4、解决纠纷问题，这也是一个大问题，我们可以从以下的方面入手加以解决：

a、改变农业补贴方式

目前国家对农业补贴的依据是农地，有地的农民有补贴，没地的农民没补贴。这种补贴方式与国家补贴农业的初衷并不相符，也激发了由农地产生的矛盾。因此，可以将基于农地的补贴改为对农业经营者的补贴。

b、增加补偿的力度

这样可加大对懒惰农民的刺激，是他们重新拿起锄头，去开垦属于自己的土地，当然，国家在这个方面做得很好，国家早取消了对土地的交税，在一定程度上补助农民每亩地15块左右，对土地的重新利用起到了很大的作用。

c、发挥乡镇和村委会的作用

在村委会中，应该有一名懂法，维法的村官，这样，他能每隔一段时间宣传土地的基本法规，使每个村民做到心中有法的意识

当然，我作为土地资源管理专业的学生，有必要了解一些相关的信息，我市为既保障基础设施，民生工程等的大量要求，又守住耕地红线的目标，我市国土资源部局女里争取省重点项目耕地占补平衡，同时加大对土地开发整理力度，增加耕地储备，据去年的统计，我市增加耕地963.8公顷，这对当前农村耕地少的问题起到了相当大的作用，再者，国家两免一补的政策落实下来，极大程度上鼓励了农民中的的积极性。

这样下去，农村的耕地面积的大幅度增加指日可待。

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关于新形势下山区土地流转工作调查报告

从家庭联产到劳责任制以后，农民赖以生存的土地发生了质的变化，从靠土地吃饭、土地为家庭主要收入来源，出门打工叫副业，到现在所有劳力几乎全部出门打工，土地仅靠在家的老弱病残人士种植，甚至发生抛荒现象;年轻人不想也根本不会种植土地，这一部分年轻人占95%左右，我国农民在1——2代后，农民种地这个古老的技术“活儿”面临失传的危险。

在新形势下如何抓好土地流转工作，是基层财经工作者应该思考的问题。

一现有状况

我国农村居住环境较差，特别是我国贫困山区农民居住环境极其恶劣，80%的农民住在贫困山区的山上，生产生活条件十分落后，更谈不上经济条件，农民大多数并不富裕，贫困山区农民人均纯收入只有1500元左右，农村经济发展还面临许多现实困难。从改革开放以后农民从依赖土地生活到主抓经济收入，发生了翻天腹地变化，现在农村外出人口占农村人口的30%左右，18岁到45岁的青年、中年男女几乎全部出门打工，而全家外出农户占农村总户数的15%左右，在家的全部是妇女、老人、孩子或者是体弱多病，不能出门打工的人。虽然出门打工给农民带来了一部分经济效益，但是也带来了许多负面效应;中国是个农业大国，土地是国家根本命脉，也是农民赖以生存的最基本的生产资料。而现在贫困山区的年轻人全部出门打工挣钱，根本没有年轻人想做农业生产、也根本不会做农业生产有关的“技术活儿”，中国山区年轻人再有1——2代人，到二十一世纪末期，农业生产这一种古老的特有技术“活儿”在山区年轻一代人的身上将会失传，到那时候山区土地命运不敢想象，农民基本生活粮食就会出现问题。如果影响了农民群众农产品的安全供给，就会影响社会的安定和谐。虽然现在国家给以农业生产很多的优惠政策，如减免农业税、特产税等，虽然减轻了一部分农民负担，增加了一部分农民收入，但是与群众实际生活需求相差太远，对贫困山区来说是杯水车薪，对现实困境根本改变不了多少。因为农业生产是一个周期长、见效慢、效益低、很多时候种在人收在天也就是说受气候影响很大的弱质产业。在山区一亩田地正常年景全年纯收入在800——1000元之间，还赶不上出门打工10天的收入，并且农业生产得一年四季付出沉重的体力劳动，如果遇到天干雨涝连生产投入资金都得赔进去，更谈不上一年有多大的收益。所以现在农村只要具有正常劳动力的群体，几乎全部外出打工挣钱。现在农民出门时有的将土地托付给自己信任的人，有的干脆抛荒，使很多土地没有通过正常的途径流转，因为农户有两怕：一怕丧失土地经营权，没有了生活的“保障线”，外出打工后宁愿抛荒也不愿意转包出去，加之农民防备出门打工没有赚到钱的时候，回到家里随时可以种到土地，不会与别的农户扯皮，以免伤害邻里之间的情感;二怕土地流转后，一旦土地被租用得不到全部补偿费。农户与农户之间土地流转大多数是口头协议，很少经过集体经济组织或者合同约定，使土地流转的权、责、利不够明确，一旦出现纠纷很难协调。从而出现了“要转的，转不出;要租的，租不到”的现象。山区土地流转滞后的主要原因是，山区农村自然条件制约了土地流转。由于山区地理条件的限制，山区土地大小、形状不一、远近不同而且分布十分零散，每户最少的有4—5块田地，多的有7——9块田地，零散的土地不能、也不利于流转，更影响了新农村建设步伐，阻碍了农村生产力的发展。

二有效方法及途径

一是继续落实中共中央有关方针政策，以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制是党的农村政策的基石，不仅要保持现有的土地承包关系长久不变，还要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。给农民一个“定心丸”，使农民自己能够充分支配、自由流转自己的土地。

二是继续加大国家对农村的优惠政策扶持，继续加大种粮补贴扶持力度，调动农民的种粮积极性。

三是加大政府资金投入，以突出重点为原则。集中有限的资金用于改善农村的居住环境和生活条件，加大农田水利基本建设;加大对贫困山区交通设施建设的扶持力度，交通不畅是制约农村发展的关键，山区村级集体经济底子薄弱，修路成本高，一公里路需要二十一万元左右，国家每公里补助十一万元，村级集体至少每公里要付出十万元，以平均每个村五公里测算村级集体需要支付公路款五十万元，五十万元对一个贫困山区的村级集体经济来说是一个天文数字，根本无力负担。国家只有让农民群众有一个较好的居住环境，改善了现有的生活条件后，才能留住年轻人的心，使他们能够安心的在家务农。

四是加大土地流转工作宣传力度，积极引导农户主动参与土地流转。目前土地流转最大障碍是思想认识不统一;一方面干部思想有误区，认为土地流转工作是农民自己的事情，政府、村集体没有必要干预;另一方面流转双方各有担心，农户怕丧失了土地经营权，没有了生活保障，承包方怕政策不稳定，农民扯皮。为了保障土地流转双方利益和合法权益，要加强农村《中华人民共和国农村 土地承包法》等法律法规的宣传教育工作，提高农民群众的法律知识和守法、维权意识。现在对农民闲置、抛荒土地失去约束力，没有组织机构进行监管，农村组织机构应对闲置、抛荒土地的农户实行停发各种惠农补贴资金，并对闲置、抛荒的土地按照国家有关规定征收土地闲置费，迫使农民出门时将土地正常流转。

五是建立健全土地流转服务机制，规范土地流转。

作为农村土地流转主管部门的基层财政所应该担负起这个责任，收集供求双方有关信息，建立农村土地流转平台，并且利用先进的电子化工具建立起土地流转数据库，为供求双方提供有关的信息，使土地流转工作能够顺利进行，并逐步走向市场化流转，促进土地规模化经营。

六是制定土地流转基本原则。土地流转的基本前提是要确保家庭承包经营制度的长期稳定，所有权不变;在此基础上尊重农户意愿，确保农户利益，因地制宜地对土地流转做好分类指导工作。一要坚持“自愿、依法、有偿、公平、公正”的原则，尊重农民愿意，遵守操作程序，既要保障农民的流转权利，又要保障农民的合法收益;二要在组织方式上坚持农民自愿的原则，不侵犯农民生产经营自主权，保障农民的合法权益;三要坚持“鼓励、支持、引导”的原则，规范土地流转行为，切实保障农民根本利益;四要因地制宜，切忌千篇一律。

七是发挥土地规模效应，提高土地利用效率和产出率。实行“国家扶持、政府推动、龙头企业带动、农民积极参与”的发展机制，大力引导农民土地流转，发展特色农业产业规模经营。而土地流转发展规模经营的关键在于招商引资，没有企业和承包大户大规模的经营，山区农村土地流转将变成“纸上谈兵”，只有引进企业参与土地开发经营，才能使土地流转工作有序进行，只有发展规模经营才能提高土地使用效益增加农民收入。其次在保证农户土地所有权不变的前提下，将连片的土地统一规划，统一整理，将高低不平的土地整平连片，将各户原先小块、零星的田地集并成大田便于管理，可采取统一组织，统一发包给一位或者多位经营能手经营，提高土地利用效率和产出率增加农民收入。

八是建立健全土地纠纷调处和仲裁机构，及时化解各种矛盾，规范土地流转行为。基层财政所应该和各个村委会加强联系，随时掌握各个村的土地流向及动态，盘好盘活流动田地，并抓好土地流转的合同签订、鉴定、档案管理、纠纷调处等日常指导和管理工作，及时有效地解决土地流转纠纷，规范流转双方的履行合同行为，确保土地流转工作依法、自愿、规范进行健康发展。