关于本村土地流转调查报告实用19篇

关于土地流转情况调查报告

近年来，全县各地在坚持稳定农村土地承包政策的前提下，积极引进业主，不断探索和创新土地流转机制，推进土地集约化经营，有效地促进和带动了农村产业结构调整和农业产业化经营，促进了土地资源向土地资本转变。为深入了解全县土地流转和经营状况，对全县土地流转情况进行了调查，并就目前土地流转中还存在的问题及对策进行了探讨。

1基本情况

全县实有耕地45.03万亩，其中家庭承包耕地30.36万亩。目前全县土地流转面积21016.7亩，土地流转的面积占农户承包耕地总面积的6.8%，涉及123个村，农户12795户。其中：(1)流转期限5年以下的涉及村数90个、农户数7553户、面积10524.9亩;(2)流转期限5年以上的涉及村数33个、农户数5242户、面积10491.8亩。

禄丰县农村土地流转主要有以下几种形式：(1)转包350亩;(2)出租20432亩;(3)互换168亩;(4)转让66.7亩，分别占总流转面积的1.7%、97.2%、0.8%、0.3%。农户自发流转的土地面积12771.3亩、涉及农户数7422户;基层政府及村级组织引导组织的土地流转面积8245.4亩、涉及村数40个、农户数5373户。农户间自发流转的面积13827亩，乡村组织提供信息流转的面积4500亩;流转5年以下的面积4220亩，占流转面积的23%，流转5-2019年的面积9850亩，占流转面积的54%，流转2019年以上的面积4257亩，占流转面积的23%。

截止2019年底，全县签订流转合同5655份，其中签订书面规范流转合同份数4343份，占流转合同的77%。签订流转合同的耕地流转面积13905亩，占流转面积的76%。

2存在的问题

从目前情况看，我县土地流转机制改革还处于探索阶段，总体上是健康、有序的，对提高农民组织化程度和农业综合效益起了积极作用。但由于土地使用权流转政策性强，涉及面广，当前在一些地方仍然还存在以下几方面的问题：

2.1政策宣传不到位，群众思想认识有待提高。一些乡镇政府没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入，群众对土地流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在“三怕”：一是部份农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低“保障线”，因此部份农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，政府收回土地承包租赁权，不敢大胆投入。三是部份业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。

2.2土地流转的管理机制、服务机制不健全，制约了土地流转的进程。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村社没有认识到土地流转的主体是农民，在工作中还存在错位、越位的现象，在土地流转问题上采取“一刀切”的简单化操作方式，个别村社强行要求农民退出承包地统一转包给业主，群众对此不满意，甚至引发了新的干群矛盾。

2.3土地集中成片流转难，业主开发难成规模。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。由于推行土地家庭联产承包责任制后，业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥，而使土地规模化流转难以成功，从而导致土地流转比较分散，制约了规模经济的发展。

2.4融资困难，业主开发资金匮乏，制约了土地流转的规模。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有贷款担保单位，又不能将土地使用作为贷款抵押，因此很难从银信部门贷到贷款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部份业主在土地开发上存在严重的资金困难，规模难以扩大，效益难以提高。

2.5部份土地流转合同不规范，容易产生合同纠纷，影响农村社会、政治稳定。突出表现为一是合同的主体不合法，《农村土地承包法》明确规定家庭承包经营土地流转的主体是农户，集体“四荒地”流转的主体是农业社，而部份业主承包土地时不管是何种土地，一律与村社直接签订协议，致合同的主体不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。协议中签定的土地流转的期限超过了第二轮土地延包期的剩余期限，致使合同无法履行。三是部份业主借土地流转改变了土地所有权的性质和土地的农业用途，致使合同不合法。这三种表现形式都会造成维系农户与承包经营户、业主之间土地承包关系的协议无法生效和履行，加之农民的法律意识不强，受市场经济的趋利性、排他性的影响，使作为农民最后生活底线的土地，必然是农民的最终选择，从而形成农民与承包户间的矛盾，严重的甚至会造成新的社会矛盾，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。

3对策建议

3.1解放思想，转变观念，切实解决好认识问题。

土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产业化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻止土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃“搞土地流转就是搞土地私有化、搞资本主义”等思想观念，牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放入推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。

3.2加强引导和规范，切实解决好土地流转的管理机制、服务机制的问题。

正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此我们要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。一是要政策引。要加大土地流转政策的宣传力度，切实做好土地流转示范工作。在平等、自愿、互利原则下，通过公司加农户、业主加农户等方式，鼓励、支持、引导农民大胆试点，以点带面，滚动发展，进一步加快农业产业化经营。同时，要坚决杜绝“一刀切”、“运动式”、简单化的操作处置。二是要环境促。加强软硬环境建设，对运用土地流转进行优势产业和新兴产业立项开发的，给予资金、技术、税费等方面的倾斜。同时，要抓好市场建设，疏通流通环节，缩短小生产与大市场之间的距离，让农民、业主有想头、有干头。三是要服务帮。县级职能部门和乡镇要加强信息服务、科技服务，为农民、土地承包户提供准确的市场信息和科技信息，主动做好政策、法律的咨询和指导调解工作，引导土地流转步入正轨。

3.3科学规划、统筹安排，切实解决土地流转的规模问题。

现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模，就没有效益，也就没有市场竞争力。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，首先，乡镇和村两级在完善土地承包经营责任制时要统一规划，科学安排。其次，要做好“四荒”土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理安排，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分尊重农民自愿的基础上，以土地托管为载体，对撂荒土地进行统一规划和开发。在土地储备交易中心和公共资源交易中心的基础上建立土地信托服务中心，对拟流转的土地集中统一管理，使之形成规模开发。政府要积极引导，健全土地流转机制，充分发挥农民、业主的主动性和积极性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，促进土地合理、有序流转。

3.4加大资金扶持，切实解决好业主开发资金匮乏的问题。

生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，因此必须从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发，比较效益高，优势明显的项目，要在政策和资金上给予扶持，银信部门要积极给予贷款支持。二是积极向上争取专项资金。政府要加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三是通过公司、业主的投入解决资金问题。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作、合作社等模式，让公司、业主和农户共同投入资金搞高效农业、特色农业，从而降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。

3.5加强对契约的规范管理，切实解决好土地流转契约不规范的问题。

当前，农民与承包经营户、业主之间的承包关系都是用契约来维系，而且大部分契约又具有不规范性、不稳定性和松散性。因此，在推进土地流转工作中，一方面要加强对契约的规范管理，进一步明确承租双方的责、权、利，引导承包方和农民遵守合同协议，积极做好法律咨询和法律服务。另一方面，要切实加大《合同法》、《农业法》、《农村土地承包法》、《土地法(2019最新)》等法律法规的宣传力度，增强农民的法律意识，规范双方的履约行为，促进我县土地流转健康有序发展。

山阳镇土地规模经营情况调查

山阳镇土地规模经营情况调查

山阳镇农经中心转的盛调盛盛大查与思考

农村土地承包期延长30年不变政策实施以来，如何妥善解决因劳力、人口增减造成的人地矛盾，如何克服发展规模经营和农业产业化中遇到的土地调整困难，这是当前深化农村改革的重要课题。近期，我们对全镇16个行政村和2个居委会进行了调查。调查结果显示，土地经营权流转总体上是健康的，是符合国家政策要求的但也存在不少问题。现就存在的矛盾和问题以及应采取的措施，做一初步的分析。

一、当前土地流转的形式

调查的16个行政村和2逐步形成居委会，共有1.42万户，承包耕地面积6.14万亩，其中发生流转行为的有820户，占5.7%，耕地流转面积5600亩，占9.1%。其中转包的有近4000亩,租赁的有1600亩。

流转的形式，主要有以下六种：

（一）无偿转包。即农户在承包期内，自找对象，自行协商权利义务，自定转包期限，将种不了或不愿种的土地转包给愿意种又种得好的农户，接包方承担各种经济负担等。这种流转形式多发生在父子、兄弟及亲朋好友之间，一般为无偿转包，期限较短，流转面积较小，往往不经过集体办理任何转包手续，集体与原承包关系不变。这种不放弃土地承包权的流转形式约占整个流转形式的70%以上。如所调查的16个村和2个居委会，这种流转形式的户有560户，占流转户的68%，转包面积达3110亩，占流转总面积的55.5%以上。

（二）低偿转让。即农户在承包期内，自找对象、自定转让期限，自议转让条件，将部分或全部土地转让给愿意种地的农户，耕种户除承担土地的税费外，付给原承包户一定的转让费。这种流转形式是本社区成员间的土地有偿或低偿流转，限期较短，转让费随行就市，改变或不改变原承租关系。全镇有12个村，涉及土地转让的有65户，120多亩耕地，其转让费每亩50—80元不等。

（三）租赁经营。集体或农户将土地经营权租赁给村组外的企业、单位和个人，用于发展开发性农业，经营者一次性或分期付给集体或农户一定的租金。这种形式流转的土地一般是村集体难以发包的弃耕地或机动地，流转期限较长，履行租赁合同或协议手续。如春光村孙桥、新胜、郭庄等四个生产组，2004年将近1000亩的耕地，租赁给扬州馨生花木有限公司，租赁8年，每年以每亩700元的价格租赁，并先付押金10万元。

（四）反租倒包。乡村集体经济组织根据群众意愿和产业化发展要求，将已发包给农户的土地进行租赁，经过投资开发，改善生产条件后再承包给农民。这种流转形式原承包经营关系发生转移与重组，需办理反租与发包协议。如光辉村1999年在发展高效农业中，集体以每亩每年200多元的价格租赁农民1000亩耕地，建立水产养殖基地，投资50多万改善农田基础设施，然后把土地承包给农民进行稻田养蟹，每亩净创效益2000元以上，办了农民想办而不好办的事情。

二、土地流转中存在的问题与原因

从调查的情况看，目前我镇土地经营权的流转基本处于初始探索阶段，尽管出现了多种流转形式的典型，对促进生产要素的优化组合，提高土地利用率，解决人地矛盾和发展规模经营发挥了积极作用，但也存在一些应引起注意与防范的问题。

1、流转步伐不快。从典型调查的初步统计分析，土地流转面积不足6000亩，仅占总耕地9.1%，涉及820个农户，也仅占总户数的5.7%，土地流转行为只是在局部或少数农户之间进行。分析其原因大体有三个：一是人地矛盾还不十分突出。全镇土地延包30年的工作主要是在1994年至1995年开展的，其间尽管实行“增人不增地、减人不减地”的政策，但劳力、人口的增减变化还不明显。加之一些人地矛盾的村在延包时对土地作了小调整，农民承包的土地基本平衡，暂时难以进入市场流通。二是劳动力转移不充分，“家家包地、户户种田”的格局制约了土地流转。山阳二、三产业不发达，农村劳动力以种地为主，即使进一些乡镇企业打工，务工劳力也能利用空闲时间耕种为数不多的耕地，使土地流转受到制约。三是农民土地公有意识较强，限制了土地的流转。受农村土地集体所有性质的决定，大家总认为作为农民就应享受土地的占有权。因此，对于新增劳力和人口，宁愿向集体争地要地，也不愿向农户转包，参与流转的兴趣不浓。

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大足县农村土地流转和农民增收情况的调研报告

大足县农村土地流转和农民增收情况的调研报告

当前农村工作的重点是解决“三农”问题，其核心是农民增收问题。农民增收问题解决的好坏，直接关系到整个国民经济的发展和社会的稳定。我县农业人口占全县总人口的86.33 %，还是一个以农业为主的县，近几年，通过认真落实贯彻中共中央、市县有关加强农业和农村工作的方针政策，鼓励和发展农业产业化，优化农业和农村经济结构，农业和农村经济取得了长足发展，但就农村土地流转和农民增收来讲，出现了土地流转难、农民收入的增长幅度小，增收难度加大等问题，农民人均纯收入年均增长5%左右，严重制约了全县经济的整体发展。为此，按照县委、县府的安排，县人大组织了两个调研小组，采取以座谈会和实地走访相结合的调查方法，对我县的农村土地流转和农民增收情况进行了全面细致的调研，现将调研结果汇报如下：

一、我县农村土地流转和农民增收的现状

（一）农村土地流转现状

1、土地流转的基本情况

我县现有24个镇乡（街道办事处）、50个社区居委、2063个村民小组。农地67万亩，人均农地面积0.84亩,经过几年的大胆尝试，土地流转的范围更大，形式更加多样化。目前全县土地流转的面积有4.07万亩,占农地总面积的6.07 %,土地流转方式以转包和出租为主,转让、互换、土地入股为辅。转包面积有3.2万亩,占流转面积的78.6 %;出租面积0.41万

亩，占流转面积的10 %;转让面积2000亩,互换2600亩, 土地入股、转让、互换这三种形式共占流转面积的11.4%。农户自发流转和村组织流转是我县土地流转的主要做法。土地流转的方向主要有五个:一是流向外来耕作户；二是流向专业承包户;三是流向农业企业;四是流向一般农户;五是流向其他单位。

2、土地流转的特点

（1）、坚持农户自愿、协商、有偿原则。全县流转的  万亩农地中,农户自愿流转的占98%。

（2）、土地流转收益是农民家庭收入的补充。土地进行自发流转的农户一般是从事第二、三产业或兼业，家庭收入以二、三产业和财产性收入为主，土地流转收益是家庭收入的补充。

（3）、村社集体组织流转的土地基本形成规模化、集约化经营，土地收益较高。

（4）农户自发流转的期限短。

（二）农民增收的现状

全县现有农户21.82万户，农业人口79.86万人，农村劳力41.92万人。2003年，全县坚持以农民增收为目标，以农业结构调整为主线，大力调整农业产业结构，使农业综合效益稳步提高。全年实现农民人均纯收入2747元，比上年增长5.1 %。

1、农民外出务工是农民收入的重要组成部分和来源

经济活跃的龙水镇等临街处的农民主要靠手工业，进城打工增加家庭收入。而在偏远山区的农民主要靠外出打工，如高坪云顶村12社就有80%的外出打工人员。中敖全镇也近50%的农民靠外出打工。

2、国家政策扶持农民增收

推进税费改革、减轻农民负担，退耕还林政策给农民增收创造了条件。

3、产业结构调整、引进企业也是农民增收的重要途径

业主制经营带动了农民增收。农民将土地转让出去，不投一分钱就可以得到每亩700—800斤稻谷的补偿，如龙岗明星村、中敖明月村等。

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农村土地调查成果自查整改工作报告

一、指导思想

根据国务院第二次全国土地调查领导小组办公室《关于反馈××省第二次土地调查成果外业核查意见的函》和第二次全国土地调查国家级督察核实工作中提出的意见要求，由州（市）、县级二调办及作业单位对农村土地调查成果进行全面的自查整改，保证农村土地调查成果的真实性及准确性。

二、存在的主要问题

根据国家二调办外业核查结果，有我省部分县区农村土地调查成果地类认定不准确，错误率较高，导致建设用地增加数量较大，存在的主要问题如下。

（一）存在建设用地扩大化倾向。部分县（区、市）存在城镇及农村居民点综合过大，将将城镇和农村居民点周边的耕地和林地等调查为建设用地；存在将森林公园的林地认定为建设用地等地类认定错误；个别地区将工业园区内或用围墙、栅栏或铁丝网包围或部分已推土，现状表现为荒草地、裸土地或耕地的地块认定为建设用地。

（二）存在耕地地类认定错误，存在将实际耕种的耕地错误认定为荒草地或裸土地等用地的现象。

（三）存在“批而未用”图斑认定错误和违反规定现场补充 “批而未用”土地审批手续的现象。

（四）存在地方复核敷衍了事，未到实地进行复核拍照等现象。

（五）存在部分县干扰调查，擅自修改调查成果或借地方复核人为更改调查成果的现象。

三、整改的要求

1、各州（市）要高度重视，统一组织各县（市、区）二次土地调查办和作业单位根据各县（市、区）外业核查存在问题，认真分析查找错误原因，对农村土地调查数据库进行全面检查，将影像和数据库成果一一对照检查，并实地核实，认真分析查找原因，确保全面整改。

2、各地要重点对国家内业核查提出的疑问图斑认真落实整改，原则上不允许对非疑问图斑进行大范围的修改，现场核实确认为非疑问图斑的，必须要逐一列表说明修改原因并附实地照片，表中记录应与数据库修改情况一致。

3、各地要以县级为单位形成外业自查整改报告，州（市）汇总后，形成州（市）自查整改工作报告上报我办。

4、对比各地已上报复核成果，自查修改率在5%以下的县（市、区）无需重新上报成果，可在报告中说明修改情况，并于统一时点更新时上报。对经自查存在问题的县（市、区），应将修改完善后的调查成果重新报送我办。各地要将自查整改成果应用到统一时点更新数据库中。

四、整改的方法

1、各县二调办应督促作业单位认真总结调查的方法及质量控制措施，做到“心中有数”。对调查过程中存在的问题要举一反三，找出薄弱环节进行整改。

2、各作业单位应结合国家提出的疑问图斑，对照影像图对数据库成果进行全面核对，提出“自查整改疑问图斑”并进行核实；

3、对地方核查时未到实地进行核查的，必须切实到实地进行核对，真实记录核实情况；

4、重点核对城市、建制镇、农村居民点等建设用地周边的林地、耕地、园地等其他地类，确保建设用地范围的准确性。对故意扩大建设用地范围的必须进行更正；

5、重点核对耕地，对耕地内部的非耕地类，达到上图面积的必须调查上图。耕地内部零散分布的非耕地类，达到一定比例的，也应按《××省第二次全国土地调查实施细则（农村部分）》的要求按百分比调查。对故意将耕地更改为荒草地、裸土地等非耕地类的，必须进行更正；

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关于县农村土地规模化经营的调查报告

提高土地流转组织化程度 推进高效农业规模化经营--关于射阳县农村土地规模化经营的调查报告（讨论稿）

为了推动农村土地规模流转，服务全县高效、特色农业发展战略，最近县政协会同县委农工办、县农林局在县内盘湾、长荡、兴桥、洋马、临海、千秋等镇对我县农村土地规模化经营工作进行了专题调研，并赴当涂、绵阳等地考察学习。现将调研情况报告如下：

一、我县农村土地规模化经营的概况

我县农村现有人口75.4万人、耕地145.3万亩，农户平均耕地6.01亩，农民人均耕地1.93亩。近年来，在稳定农村土地承包关系的基础上，我县坚持“依法、自愿、有偿”的原则，农村土地流转集中逐步规范、稳步推进，农村土地规模化经营也取得了初步成效。至今年5月底，全县农村土地流转11.8万亩，占耕地面积8.12％，50亩以上规模经营32例，面积累计2.15万亩，占土地流转面积18.2％。农村土地规模经营具有以下三个特点：

㈠规模经营增多。据调查，近三年来，我县农村土地流转集中、规模经营逐年增多。XX年全县50亩以上规模流转5例，新增规模流转面积4200亩，占流转面积的4.08％；XX年年50亩以上规模流转9例，新增规模流转面积7300亩，占流转面积6.64％；今年5月份50亩以上规模流转12例，新增规模流转面积8000亩，占流转面积6.78％。规模流转在农村土地流转活动中已逐渐占据主导地位。

㈡流转方式灵活。目前，我县农村土地流转方式主要有四种：一是转包。从事非农产业又不愿意放弃土地的农户。在当地有偿流转。二是托管。部分农户为了不荒废土地，就近将土地以无偿的方式临时托付给其他农户种植。三是出租。村集体或农户直接与承包方协商签订租赁合同。四是入股。农户之间自愿联合将土地经营权入股，从事农业合作生产；或农户以土地经营权入股的方式，与承包者合作经营。此外，还有代耕、互换等形式。

㈢经营模式多样。根据调查，我县农村土地规模经营模式较多，但主要的是以下三种：一是通过流转经营权实现土地规模经营。即原承包农户将土地经营权有偿流转出来向大户集中，形成几十到几百亩不等的规模经营。如临海镇朱达洲320亩的粮食小农场。二是建立股份制合作社实现土地规模化经营。农户将土地承包经营权入股合作社或公司，土地交由合作社或公司经营，农户按股份从土地经营盈利中分红，从而形成规模化经营。如陈洋镇富阳居委会1800亩的苗木花卉股份合作基地。三是大面积租赁实现土地规模化经营。主要是个人、经济团体或外来企业成片租赁土地，建立特色农业生产基地，形成规模经营。如兴桥镇红星村550亩优质梨果园、盘湾镇南沃村700亩蚕桑基地、千秋镇联合村XX亩特水养殖基地等。

二、我县农村土地规模经营的难点

近年来，我县农村土地流转和规模化经营，虽然取得了一些进展，但仍存在速度不快、规模不大、效益不高和机制不活等方面的问题。主要表现在五个方面：

一是农户认识尚有偏差。从调查走访的情况看，农村不少农户把“流转”与“失地”相混同，土地宁可粗放经营，也不愿意流转。加之，农村的养老、医疗、社会救助等社会保障体系不够健全，大多数农民仍把土地作为最基本的生活保障，对土地流转存在后顾之忧。近年来国家实施的一系列支农惠农政策，又使不少农户对土地的依赖性增强。所以，三年来，全县农村土地流转也分别只有4200亩、7300亩和8000多亩。相比当涂近三年1.2万亩、2.5万亩、4万亩流转规模和成倍的增长速度，我县农村土地流转规模较小、速度较慢。

二是土地流转效益不高。目前，我县虽有11.8万亩流转面积，但规模流转仅占18.2％，流转的总体质量不高。据调查，全县农村自发流转的土地仍然以种植粮食、棉花等普通农作物为主，年亩纯收入不足600元。由于自发零星流转占流转总量的81.8％，这些流转不连片、种植不集中给防虫治病、机械操作带来较大不便，达不到土地流转降低生产成本、提高土地效益的目的，也制约着现代高效农业、特色农业的迅速发展。

三是扶持政策仍有缺位。激励机制不活是我县农村土地流转集中、规模经营发展比较缓慢的又一重要原因。从调查情况看，县、镇（区）两级政府至今还没有形成一套完整的农村土地规模流转经营激励扶持政策；政府对规模种养大户、经济合作社、农业龙头企业在基础建设、税收优惠、资金投入等方面的扶持、帮助还相对较少。此外，各级政府财政支农资金虽然逐年增加，但点眼药水式的扶持方式，达不到扶持的效果。

四是服务体系不够完善。完善的社会化服务体系，是保障农村土地规模经营健康发展的重要因素之一。但目前我县农村土地流转各服务环节都没能有效发挥其作用。各镇（区）土地流转服务中心虽已成立多时，但一直未能有效运作；土地租赁市场和社会中介组织等新型土地流转服务机制尚未发育形成；大多数村（居）土地流转组织化程度不高，土地供求信息渠道不畅，时常出现土地“要转的转不出，要租的租不到”现象。

五是经营载体还较缺乏。我县有145.3万亩耕地，农业基础设施完备，科技服务体系健全，发展高效、特色农业的条件得天独厚。但目前112家合作社、144家专业协会参与农村土地规模经营的不到20家；128家农业龙头企业与农户之间大多是松散型协作关系，直接参与土地规模经营的几乎为零；每年引进的高效、特色农业项目少之又少。

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*县土地流转情况的调查报告

县土地流转情况的调查报告

近年来，全县各地在坚持稳定农村土地承包政策的前提下，积极引进业主,不断探索和创新土地流转机制，推进土地集约化经营，有效地促进和带动了农村产业结构调整和农业产业化经营,促进了土地资源向土地资本转变。为深入了解全县土地流转和经营状况，对全县土地流转情况进行了调查，并就目前土地流转中还存在的问题及对策进行了探讨。

一、基本情况

截止目前，全县土地流转面积已达17000亩，占全县耕地总面积的  %,涉及29个乡镇112个村314个组8500余户33940余人。全县从事土地承包经营的业主共有108个，其中土地承包经营规模达1000亩以上的业主共有  个，承包经营面积达5000亩的   个，业主共投资1326万元，年创造产值5060万元，年收入3100万元，农户年获益896万元，年人均增收29元。土地流转的年限一般为30年，短的二、三年，最长的达到50-70年（主要是荒山、荒坡），其中，土地流转年限30年以上的约占土地流转总面积的  %。

二、主要形式

1、转包。经村社同意，在农民集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己仍保留承包权，转入方拥有使用权，双方签订契约，明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。这种方式目前较为普遍，涉及农户1500户，5000余人，土地面积2000余亩（主要是田），约占流转面积的12%。

2、租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租赁协议，由业主向农户或集体支付租金。全县最具代表性的是##镇南阳片区（原3#乡）的南阳村、川山村、石桅村、南峰村和凤阳村，土地被成都桃园实业有限公司租赁，现租赁面积  亩，公司规划三年间在%%片区租凭土地1万亩，独资经营50年，发展伏季水果、种草养畜和发展旅游业。当地农民不但可以直接从土地上每亩收入100-300元租金外，还可在该公司务工，人平年劳务收入可达3000--5000元。该种流转形式涉及农户6000余户，20000余人，土地面积14000亩，约占流转面积的82%。

3、借用。承包农户将土地承包经营权无偿借给他人使用，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费，农业税仍由原承包人承担。涉及农户500余户，1500余人，土地面积1000余亩，约占流转面积的6%。

4、入股。承包农户在自愿的基础上，将拥有的土地使用权作价入股，与其他生产要素相结合，组建股份制或股份合作制企业。如双河镇铜锣、佛头、大佛、笔架、犁头、杨柳等8个村社，通过土地入股，建立股份合作制茶场，经营收入在扣除应交税费和成本后，按股分红，农户还可应聘进企业务工，获得劳动报酬。

5、拍卖。主要是对那些闲置的“四荒”地，由乡镇、村社以公开招标的方式，对其年限的使用权进行拍卖。如竹海镇益心村集体有荒山40亩，原以每亩10元/年的价格分户承包给农户经营，由于农户经营能力弱，效益低下，承包费从未收齐过，后村两委经批准对荒山使用权进行公开招标拍卖，每亩25元/年，30年一次付清，既壮大了集体经济，盘活了闲置资产，农户又可就近打工，增加收入。

6、互换。农户为方便耕种或流转，与集体或其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换。目前全县互换土地涉及农户100余户，200余人，100余亩土地，约占流转面积的12%。

三、存在的问题

从目前情况看，我县土地流转机制改革还处于探索阶段，总体上是健康、有序的，对提高农民组织化程度和农业综合效益起了积极作用。但由于土地使用权流转政策性强，涉及面广，当前在一些地方仍然还存在以下几方面的问题：

（一）政策宣传不到位，群众思想认识有待提高。一些乡镇政府没有把推进农村土地流转放到推进农业产业结构调整和增加农民收入这个大局来认识。对土地流转政策的宣传不够深入，群众对土地流转的认识还存在误区，主要表现为一些农户和部份土地承包业主对推进土地流转还存在“三怕”：一是部份农民怕土地转包出去后，自己丧失了土地经营权，没有了生活的最低“保障线”，因此部份农民外出打工后，宁愿土地荒芜也不愿转包出去。二是部份业主怕政策不稳，政府收回土地承包租赁权，不敢大胆投入。三是部份业主怕市场前景不佳，承包无效益，不敢大规模搞开发。

（二）土地流转的管理机制、服务机制不健全，制约了土地流转的进程。当前土地流转大都是群众的自发性行为，缺乏约束力和规范性，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务，制约了土地流转的规模和速度。一些乡镇和村社没有认识到土地流转的主体是农民，在工作中还存在错位、越位的现象，在土地流转问题上采取“一刀切”的简单化操作方式，个别村社强行要求农民退出承包地统一转包给业主，群众对此不满意，甚至引发了新的干群矛盾。

（三）土地集中成片流转难，业主开发难成规模。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。由于推行土地家庭联产承包责任制后，业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥，而使土地规模化流转难以成功，从而导致土地流转比较分散，制约了规模经济的发展。

（四）融资困难，业主开发资金匮乏，制约了土地流转的规模。大面积承包土地从事高效农业开发需要较大的资金投入，而土地承包大户一般没有贷款担保单位，又不能将土地使用作为贷款抵押，因此很难从银信部门贷到贷款，加之一些地方交通等基础设施和自然基础条件较差，更难筹集资金或引进资金，致使部份业主在土地开发上存在严重的资金困难，规模难以扩大，效益难以提高。

（五）部份土地流转合同不规范，容易产生合同纠纷，影响农村社会、政治稳定。突出表现为一是合同的主体不合法，《农村土地承包法》明确规定家庭承包经营土地流转的主体是农户，集体“四荒地”流转的主体是农业社，而部份业主承包土地时不管是何种土地，一律与村社直接签订协议，致合同的主体不合法，不能生效。二是合同承包期限不合法。协议中签定的土地流转的期限超过了第二轮土地延包期的剩余期限，致使合同无法履行。三是部份业主借土地流转改变了土地所有权的性质和土地的农业用途，致使合同不合法。这三种表现形式都会造成维系农户与承包经营户、业主之间土地承包关系的协议无法生效和履行，加之农民的法律意识不强，受市场经济的趋利性、排他性的影响，使作为农民最后生活底线的土地，必然是农民的最终选择，从而形成农民与承包户间的矛盾，严重的甚至会造成新的社会矛盾，阻碍土地流转进程，影响农村稳定。

四、对策建议

（一）解放思想，转变观念，切实解决好认识问题。

土地流转是农村产业结构调整的重点内容，是实现规模农业、效益农业，推动农业产化经营的前提和基础。土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻止土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃“搞土地流转就是搞土地私有化、搞资本主义”等思想观念，牢固树立发展的观念、创新的观念、市场的观念、效益的观念。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放推进农业产业化经营和发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。

（二）加强引导和规范，切实解决好土地流转的管理机制、服务机制的问题。

正确引导和规范是加快土地流转速度的关键。为此我们要进一步建立健全土地流转的管理机制、服务机制，促进土地流转的健康快速发展。一是要政策引。要加大土地流转政策的宣传力度，切实做好土地流转示范工作。在平等、自愿、互利原则下，通过公司加农户、业主加农户等方式，鼓励、支持、引导农民大胆试点，以点带面，滚动发展，进一步加快农业产业化经营。同时，要坚决杜绝“一刀切”、“运动式”、简单化的操作处置。二是要环境促。加强软硬环境建设，对运用土地流转进行优势产业和新兴产业立项开发的，给予资金、技术、税费等方面的倾斜。同时，要抓好市场建设，疏通流通环节，缩短小生产与大市场之间的距离，让农民、业主有想头、有干头。三是要服务帮。加强信息服务、科技服务，为农民、土地承包户提供准确的市场信息和科技信息，主动做好政策、法律的咨询和指导调解工作，引导土地流转步入正轨。

（三）科学规划、统筹安排，切实解决土地流转的规模问题。

现代经济越来越朝着规模经济的方向发展。没有规模，就没有效益，也就没有市场竞争力。加快土地流转速度，突出规模效益的关键是要解决好土地难以集中成片，不易形成规模的问题。解决土地流转规模问题，首先，地方乡村两级在完善土地承包经营责任制时要统一规划，科学安排。其次，要做好“四荒”土地的调查和统计，在此基础上超前规划，合理安排，要在耕地的深度开发，非耕地的广度开发上下功夫。第三，要在充分尊重农民自愿的基础上，以土地托管为载体，对撂荒土地进行统一规划和开发。建立土地信托服务中心，对拟流转的土地集中统一管理，使之形成规模开发。政府要积极引导，健全土地流转机制，充分发挥农民、业主的主动性和积极性，依托资源优势，发挥比较优势，突出土地流转的规模经营，体现规模效应，促进土地合理、有序流转。

（四）加大资金扶持，切实解决好业主开发资金匮乏的问题。

生产启动资金匮乏是阻碍土地流转进程的主要因素之一，因此必须从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发，比较效益高，优势明显的项目，要在政策和资金上给予扶持，银信部门要积极给予贷款支持。二是积极向上争取专项资金。政府要加大农业资金投放力度，对利用流转土地搞高效农业、规模农业的优先投放资金。三是通过公司、业主的投入解决资金问题。采取承租反包、购买土地使用权、股份合作等模式，让公司、业主和农户共同投入资金搞高效农业、特色农业，从而降低业主和农户风险，有效解决土地流转资金难的问题。

（五）加强对契约的规范管理，切实解决好土地流转契约不规范的问题。

当前，农民与承包经营户、业主之间的承包关系都是用契约来维系，而且大部分契约又具有不规范性、不稳定性和松散性。因此，在推进土地流转工作中，一方面要加强对契约的规范管理，进一步明确承租双方的责、权、利，引导承包方和农民遵守合同协议，积极做好法律咨询和法律服务。另一方面，要切实加大《合同法》、《农业法》、《农村土地承包法》等法律法规的宣传力度，增强农民的法律意识，规范双方的履约行为，促进土地流转健康有序发展。

对×县土地使用权流转情况的调研与思考

对ww县土地使用权流转情况的调研与思考

稳定和完善土地承包责任制，是党的农村政策的根本体现，是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。在稳定土地家庭承包经营的基础上，允许土地使用权合理流转，是农业发展的客观要求，也符合党的一贯政策。如何在坚持土地家庭承包经营的基础上，通过土地使用权流转，实现土地资源合理优化配置，这是一个亟待探索解决的问题。

一、ww县土地使用权流转现状

元谋县地处金沙江干热河谷地带，国土面积2021.46平方公里，全县辖79个村（居）民委员会，总人口206528人，其中农业人口185884人，是一个典型的农业县。全县共有耕地面积198375亩，其中，水田97800亩，旱地100575亩；有可供开发的“四荒”(荒山、荒地、荒沟、荒滩)面积1607300亩。到2003年底，全县参与土地使用权流转的农户数达2162户，面积达77116亩，其中，耕地流转面积有4125亩，占全县耕地总面积的2.1%；“四荒”流转面积达72991亩，占“四荒”总面积的4.5%。

二、土地使用权流转的主要形式和期限

（一）无偿转让。是指土地承包户转让土地使用权不收任何补偿，只是要求受让方承担承包土地合同中规定的应尽义务。这种土地流转一般在亲朋好友间进行。一些原承包户季节性或长年在外经商或打工，但仍舍不得丢掉土地，不愿放弃土地的承包权。对自己土地进行流转的目的，主要是为了守住承包田（地）。这种流转方式在全县土地使用权流转中所占比例较小。

（二）有偿转包。指土地受让方除承担承包合同中规定的应尽义务外，还要给出让方一定数额的实物（粮食）补偿或经济补偿，出让方不负责任何生产费用，补偿数量由双方协商确定。以这种方式流转的土地在全县约有13125亩，占全县土地总流转面积的17%。

（三）租赁。指村、组集体经济组织或农户通过签订经济合同，在一定时间内将承包的土地或“四荒”土地租赁给其它农户、外地客商、农业龙头企业或种养殖能手等，以达到提高土地经济效益的目的。具体有两种方式：一种是村、组集体经济组织将土地承包时由集体保留以备人口增减时调整的机动田（地）租赁出去。另一种是经过村民会议讨论同意，村、组集体经济组织把承包到户的土地或“四荒”土地统一划出一片租赁给承租方种植生产优质高效农产品。这是我县土地流转的一种主要形式，在全县以这种方式流转的土地有23879亩，占全县土地流转总面积的31%。

（四）股份合作。是指在明确农村土地集体所有权、稳定家庭承包经营权的基础上，由有资金、技术、管理实力的大户和农业企业牵头，农户以耕地使用权作价入股参与股份合作联营，组成利益共享、风险共担的经营联合体，共同发展特色种养业。全县以股份合作方式流转的土地有28360亩，占全县土地流转总面积的37%。

（五）拍卖。是指村、组集体经济组织将土地使用权通过公开竞价一次性长期转让给受让人，受让人一次性付清土地出让金的一种土地流转方式。全县以拍卖方式流转的土地有11753亩，占全县土地流转总面积的15%。

从流转的期限上来看，承包耕地的流转期限大多为短期，“四荒”资源流转期限多为长期。全县土地流转期限在10年以下的有1346亩，流转期限在10－20年的有939亩，流转期限在20年以上的有74831亩。

通过各种形式流转的土地主要用于发展种植业，栽种各种高产优质蔬菜、经济林果和花卉，主要有葡萄、石榴、香蕉、龙眼，芒果、枣类、印楝等。部分土地使用大户还把种植业和养殖业有机结合起来，提高了土地资源的利用率，获得了良好的经济效益。

三、土地使用权流转的作用

合理的土地使用权流转有力地促进了农业农村经济的发展，产生了积极的作用：

(一)促进了农村富余劳动力转移

土地使用权流转促进了农村剩余劳动力向高效益行业合理流动，使一大批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚，专门从事第二三产业的发展，加快了城镇化进程和农民增收的步伐。据初步调查，到2003年底，全县农村劳动力转移达4512人。

(二)促进了招商引资，提高了农民素质，更新了观念

土地使用权流转促进了招商引资，引进外地资金、人才、技术和管理经验，不仅带动了当地的资源开发，为开展精品农业、现代农业创造了条件，而且促进了传统农业向现代农业转变，提高了农村经济效益。农民通过土地流转，主动到土地受让方打工，不仅学到了先进的耕作技术、管理经验和引进优良品种、发展高价值特色种养业的方法，而且还看到了调整产业结构、发展设施农业、搞产业化生产经营的成果，增长了知识，更新了观念。┮挡到峁沟髡於嘶 ?BR> (三)促进了农业规模经营，提高了农业产业化水平

土地流转不仅使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户和外商集中，使一部分社会资金流向农村，促进了农业的规模经营，拓展了部分农业龙头企业的发展空间，而且还有利于农村土地资源的优化配置，从而带动了农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置，以小丙岭高新农业示范区和中山葡萄基地为代表的高新农业和设施农业迅速崛起，有效的提高了流转土地的利用率和产出率，提高了农业产业化水平。

(四)促进了农民增收

土地流转既可使出让户获得固定的土地出让金，同时，土地出让户也可通过外出打工或从事其他行业来获取收入。还可到土地受让大户或农业企业中劳动来增加收入。如元谋县中山葡萄开发有限公司除了每年按合同规定付给农民150元/亩土地出让金外，还常年雇用土地出让农户做小工，实行企业化管理，按时上下班，每人每天报酬在15元以上，平常雇工均在50人左右，近一年时间，公司已支付小工工资20多万元。

四、土地使用权流转中存在的问题

（一）部分群众对土地使用权流转认识不足

部分群众思想不解放，看不到长远利益，始终抱着“肥水不流外人田”的观念，对自己无力开发或不愿开发的土地（主要是“四荒”土地），宁愿让土地荒着，也不愿让他人来开发。这种落后的、狭隘的思想观念，严重阻碍了土地使用权的流转。

（二）土地使用权流转行为不规范

目前，ww县土地使用权流转多以村集体和农户自行转让为主。部分农户在土地流转过程中，习惯以口头形式商定双方的权利义务关系，包括土地转让金支付方式、转让期限等，而没有以规范的书面合同的形式明确下来，这给土地转让双方在土地使用过程中发生争议、纠纷埋下了隐患。部分村集体在处理土地使用权流转过程中，以村集体领导班子决策为主，广泛征求意见，统一群众的思想认识工作做得不够充分，致使部分群众在土地流转中行动迟缓，甚至产生消极抵触情绪，影响了土地使用权合理流转的步伐和进程。

（三）土地使用权流转尚处于自发阶段

就本质上来说，土地具有社会保障功能和就业功能。由于元谋县第二、三产业不发达，许多农户一旦离开土地，便无法生存。因此，大多数农户始终把土地视为命根子，不愿轻易放弃土地的承包权和经营权。从总体上来看，土地流转多数是在农户间自发进行的，还处于无序状态，作为土地发包方的村（组）基本不过问。

（四）部分优惠扶持政策、措施落实不到位

为鼓励土地使用权的合理流转，特别是“四荒”土地使用权的流转，县委、政府制定出台了大量的优惠政策和扶持措施，重点是资金扶持和科技扶持。其目的是为了能更广泛地吸引社会各界力量，筹集社会资金全参与到土地流转中来，共同开发治理“四荒”土地。但由于各种项目资金支出大，县级财政困难，使出台的部分优惠政策、扶持措施难以全部落实到位。

五、土地使用权流转的对策措施

（一）加大政策宣传力度，不断提高群众对土地使用权流转的认识

针对在土地使用权流转中，部分群众思想上认识不足的问题，要加大对土地使用权流转政策的宣传，特别要向群众讲清土地使用权尤其是“四荒”土地使用权转让的重大意义，耐心细致做好群众思想工作，帮助群众树立“你发财，我发展”的思想观念，破除封闭狭隘的意识，以实际行动加入到土地使用权流转的行动中来。

（二）加强领导，进一步规范土地流转行为

目前，部分村集体和农户在土地使用权流转中，还存在流转程序、流转行为不规范的现象。因此，对农村土地使用权的流转工作，必须加强领导，加大工作力度，正确引导和规范农村土地流转工作。各级政府要切实执行党的土地承包政策，监督土地的合理使用，为土地流转及时提供法律、政策服务和信息服务。各级农业行政主管部门要切实履行职责，做好土地流转的指导和管理工作，要加强对土地流转情况的调查研究，掌握动态，指导土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同的变更和解除，妥善处理好土地流转纠纷，努力规范土地流转行为。

（三）建立土地流转机制和市场中介组织

针对我县目前土地流转的实际，迫切需要建立流转机制和市场中介组织，使土地资源按照规范程序合理流动，这样既有利于土地承包关系的长期稳定，又有利于推动土地流转进入市场。一是要建立多层次、多形式、多渠道、全方位开放的土地流转机制，鼓励土地进入市场，通过引入竞争机制鼓励土地向生产能手集中，促进规模经营。二是要建立土地流转市场中介组织，强化中介服务功能。要以乡（镇）经营管理站为依托，建立土地流转服务中介组织，稳步发展民间中介组织，为土地流转提供土地政策、流转方式、信息传递、法律咨询等项目服务。乡（镇）经营管理站要充分利用主管土地承包合同的有利条件，主动承担中介服务的职能，制定公平合理的交易规则，切实保护当事人双方合法权益，帮助农民用活土地使用权，提高土地经营效益。

（四）统筹规划，分块扶持，确保各项政策措施落到实处

土地使用权的流转是土地资源得到合理利用的一种有效途径。要在统筹规划的基础上，分部门进行扶持。在不改变各部门项目资金管理渠道和用途的前提下，充分发挥生态恢复、农业综合开发、扶贫攻坚和退耕还林等国家工程项目的引导作用，利用项目资金对土地承包大户，特别是“四荒”开发大户进行扶持。涉农部门要利用自身技术优势，帮助大户搞好科学规划、科学管理，使之尽快产生经济效益。进一步理顺信贷资金扶持渠道，积极争取金融信贷部门对科技含量高、市场广阔、前景好的土地开发项目给予资金上的支持。

（五）抓典型、树榜样、搞好示范带动工作

我县在土地使用权流转中，由于充分调动了社会各阶层的积极性、创造性，先后涌现出了一大批租赁承包、开发治理“四荒”，创办基地，发展优质高效农业的生产能手和外地客商。在他们的艰苦创业、精心管理下，基地已获得了良好的经济效益和社会效益。同时，也给流转农户带来了许多实惠，一方面获得了土地出让金，另一方面，也学到了先进的耕作技术和管理经验，部分农户已开始自己创业。对于这些成功的例子，要善于总结经验，注意抓典型，树立榜样，搞好示范引路工作，让更多农户认识到土地流转给自身带来的好处，从而主动、自觉、自愿地加入到土地流转中来。

（六）积极探索实践土地流转的新途径

各级各部门要在坚持农户自愿的基础上，结合当前农村专业协会篷勃发展的有利时机，积极探索实践股田制（以土地入股参与公司经营）等土地使用权流转的新途径和新方法，使土地使用权逐步向具有较高生产种植技术的专业化公司、协会、经纪人集中，实现土地的规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地产值和经济效益，带动农业增效、农民增收。

县国土资源局关于农村集体土地流转调研报告

市调研组：

省委书记、省人大常委会主任在参加信阳代表团审议时围绕贯彻落实xx届三中全会精神，提出进一步促进农村改革发展，重点在粮食、根本在增收、关键在改革、出路在发展。他强调,推进农村改革发展要大胆地闯、大胆地试、大胆地改，明确表示支持信阳创办农村改革发展试验区。为认真落实科学发展观，建设好农村改革发展实验区，根据党的xx届三中全会精神及重要讲话精神，进一步加强农村土地管理，抓好节约集约用地，切实保护耕地。经过深入实际调研，现将我县农村集体土地现状、存在的问题和下步依法稳步推进农村集体土地流转情况报告如下：

一、我县农村集体土地基础工作开展情况

（一）农村集体土地管理现状：土地市场是复杂而敏感的要素市场，必须发展和规范并重。公益性与经营性项目用地的界定、土地的确权、规划的落实、审批的程序、信息服务、市场的规范化建设、流转收益的合理分配以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地管理制度改革的深入推进。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地管理工作的基础。农村集体土地所有权（农村集体土地所有权是指以行政村或村民组为单位的集体所有权）和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史原因，致使我县农村集体土地确权发证未全部完成。当前，全县所有行政村农村集体土地所有权登记已经结束，但所有权发证率只有20%，集体土地使用权登记发证151419宗，发证率为80%。

（二）存在的问题：一是农村集体土地所有权不明晰。土地现状调查汇总的地类、权属都是以行政村为权属单位，实际工作中还是沿袭详查成果以行政村为权属单位进行管理，但在征地、承包等行为中还是与村民组签订协议，这就给我们集体所有权属管理带来了很多问题，导致发证进展缓慢、权属争议经常发生。二是农村集体土地使用权发证积极性不高。由于新土地管理法出台和农民减负后，农村集体土地所有权发证的程序更加规范，而发证不收费用，乡镇、村人员工作积极性差，发证少，乡镇经常出现不经批准擅自建农宅的情况。三是第二次土地调查与农村集体土地确权发证尚需衔接。由于目前正在开展的第二次土地调查是采用最新的技术方法和行业标准规范，这就需要今后的农村集体土地确权发证也要按这些规范去操作。如何衔接两者之间的工作关系，是摆在农村地籍管理工作面前的一大课题。

（三）建议：一是加强领导，提高认识，强化宣传。农村集体土地确权发证是一项社会工程，要解决好用地和发展经济的矛盾，各级领导必须提高认识，亲自过问，制定切实可行的管理措施。切实做到宣传在前，使广大人民群众知法懂法，自觉遵守土地管理各项法律法律，使农村土地权属管理法制化，规范化，做到每宗地权属明晰，都有土地户籍。二是紧密围绕党的xx届三中全会关于农村工作的大政方针，制定符合农村实际的政策，保证农村集体土地登记发证完全到位。以便县级土地管理部门有法可依，扭转目前农村集体土地权属混乱，登记发证进度缓慢或不重视，有它无它的现象发生。

二、当前我县农村集体土地流转基本情况

(一)集体农用地流转情况：我县属浅山丘地区，是典型以种植业为主的农业大县，农业人口64.6万人,占全县总人口的80.8%,耕地面积129万亩，人均耕地仅为1.61亩。农业规模化生产很难形成，目前还处于集体农用地流转的初始阶段。随着国家对农业投入的加大，特别是粮食直补政策的出台，农民对种粮积极性有所提高，近几年，农村自发出现了转包、转让、出租、入股、互换等形式，全县土地流转总面积94173亩，其中农户自发流转的面积84673亩，涉及农户18762户；委托流转面积9500亩，涉及农户1526户。

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土地资源管理问题调查分析报告

XX区土地储备交易中心

按照区委统一部署，就“深入开展学习实践科学发展观”，我于 2019年4月10日至4月20日，以明确科学发展观深刻内涵，结合实际，运用科学发展观的思想来分析解决问题为目的，对省国土资源厅、市国土资源局、 土地储备交易中心、土地局、经济技术开发区土地局进行了走访、学习，就我区土地资源管理问题进行了调研。

我发现，我们XX区由于近年来大力发展装备制造业，随着我区工业化步伐的不断加快，开发区内大范围进行村屯改造，对镉污染农用地通过地类变更进行工业化改造，使社会经济发展对土地资源供给诉求矛盾日益凸显。

以科学发展观武装思想，大力推进节约集约利用国土资源势在必行。

土地是民生之本、发展之基、财富之母。加强和改进国土资源管理，既是落实宏观调控政策、优化经济发展方式的当务之急，也是巩固改革发展成果、促进我区可持续发展的长远大计。针对土地管理工作中出现的一些新情况、新问题，我们必须坚持以科学发展观为统领，切实抓好土地管理制度的改革创新，以土地管理制度改革的新成果，谋求经济社会发展的新跨越，推动我区在科学发展的道路上不断取得更多更好的成绩。

针对我区装备制造业的发展以及资源供需突出矛盾，我区积极应对宏观调控新政，紧紧围绕“保护资源、保障发展、维护权益、服务社会”这一中心目标，认真贯彻落实十x大精神和科学发展观，一方面，在创新管理方式的基础上，逐步引导资源利用方式朝着规划、招商、土地利用统一合理化转变;另一方面，在挖潜资源存量的基础上，逐步引导实现由资源供给服从需求向资源供给引导需求的转变。

在调研中，我发现我区通过近年来的不懈努力，已经把国土资源节约集约利用，作为保障可持续发展的紧要任务来抓，结合我区实际情况，创新了一些新举措，在建立“规范有序、保障有力、调控有效”新机制上取得较为明显的成效。

一、认识统一，各项制度基本落实

加强土地节约集约利用，是严格土地管理的重要环节，更是调整经济结构、转变经济增长方式、建设节约型社会的紧迫任务。我区对各村屯的社会经济发展阶段、水平、定位和矛盾等都进行了比较充分认真的分析，有了比较深刻的认识。

通过我区统一部署，对我区土地利用总体进行了认真分析，在转变资源利用方式、大力倡导节约集约利用上已经形成共识，普遍认识到如果继续按照陈旧的发展观念和模式来搞建设，土地后备资源将根本无法保障XX区整体规划经济指标的实现。因此，全区统一认真贯彻执行宏观调控政策，促进经济又好又快发展。

1、强化土地利用规划、计划管理，促进土地节约集约利用。一是在用地审批中严格土地规划、计划审查，充分发挥规划、计划对建设用地的引导和调控作用。从供给数量、结构、供地方式、供给主体、供给时机等方面严格把握，引导产业合理布局和协调发展;二是妥善处理保障与调控的关系，在我区整体规划内优先保障市、区重点建设项目、高新技术项目和城乡公共事业用地;三是通过建设项目用地预审制度，严把规划、计划的落实关。主动与有关部门协调配合，在建设项目预审时，从规划用途、用地规模、供地政策、产业政策等方面严格把关。土地的规划、计划管理在经济运行中发挥了积极作用，引导和推动工业项目向园区集中、人口向城镇集中，住宅向社区集中，促进了土地利用结构的优化，提高了土地利用效率。

2、严格土地供应政策，提升土地节约集约利用水平。 在一定区域范围内，土地利用总体规划应该高于其他规划。现行的土地利用总体规划是以耕地保护为价值取向，我区应该严守耕地宏线，我区土地利用总体规划应体现两个目的：一是落实严格的耕地保护制度，二是必须对规划建设用地作出严格的控制。结合我区经济发展实际，普遍落实建设用地节约集约利用控制标准，依据省国土资源厅、市国土资源局规定，结合实际制定了工业项目进入建设用地节约集约利用控制标准和农村居民点规划建设用地标准(村屯改造)。符合我区实际的控制标准的实施，对建设用地节约集约利用起到积极的推进作用，提高了土地利用强度。

3、发挥市场机制作用，提高土地资源配置效率。通过全面落实经营性用地和工业用地公开出让制度，以市场运作推进土地节约集约合理利用，通过发挥土地价格杠杆作用，促进了经济增长方式转变。建立了“多渠道进水，一个水池蓄水，一个龙头出水”的土地收储供应机制。进一步强化了政府对土地一级市场的垄断和调控。通过实施土地储备制度，将盘活国有企业资产与推动旧城改造和加快城市化进程三方面实施对接，达到整体推进，协调发展。

4、加强建设用地批后监管。全面实行建设用地全程跟踪管理，进一步落实用地审批、开工检查、竣工验收的全程管理，对建设用地实行全程监控，实行定期巡查及竣工验收制度，确保项目用地及时利用，防止土地闲置现象的发生。

二、大胆实践，积极探索新途径

我区率先开始尝试地类变更，将镉污染严重的农用地变更为工业工地，将村屯整体搬迁，既保障了百姓的健康，又将被污染土地从新合理利用。

三、创新实践，加快构建新机制

要做到布局集中、产业集聚、用地集约，不仅要统一思想认识，明确方法途径，而且还要有配套的政策支持，充分调动各方的积极性，从而以节约集约利用促进科学发展。我区创新实践了一些符合本区实际的政策和措施，比如：全面发展我区装备制造业、建冶金园工业园…

四、目前存在的问题

1、土地闲置现象依然存在，由于XX区进行实施的是村屯整体改造，一个村的土地全部征收，而项目建设用地约占总面积的80%左右，这样造成了部分土地的闲置。

2、在土地规划方面，宏观调控和微观制约还没有限的统一起来。

五、节约集约用地的应对措施

1、对现已征收的村集体土地进行一次更全面、细致的普查，对闲置土地的地理位置、面积、周围环境做到心中有数，有图、有表并与现状土地相配套，以便在招商引资中进行市场化运作。

2、对闲置土地充分开发利用，根据农村城市化进程和装备制造业比较集中的特点，可以规划建设一批公益性、娱乐性、休闲性的设施和场所。

通过此次对科学发展观的调研，使我更加深刻的理解了科学发展观的内涵，明确了党落实科学发展观的及时性与必要性，学会要有意识的用科学发展的眼光来看待问题、分析问题、解决问题。在落实科学发展观的同时，不断将其与专业能力相结合，做到统筹兼顾，全面分析。

关于农村土地撂荒的调查与思考

土地是人们长期以来赖以生存的最基本生产资料，是逐年递减的有限资源。1990年到XX年的十二年中，全县耕地面积减少了8.5万亩，相当于减少了12个中和乡的耕地面积。大量的劳力外出和农产品价格的持续低迷，耕地撂荒面积与日俱增。为此，我们对全县土地撂荒情况进行了调查。     一、农村耕地撂荒的成因     全县现在耕地64.4万亩，其中土19.4万亩，田45万亩，人均耕地仅0.93亩。据现在571个村的调查统计，全县撂荒14670亩，占耕地面积2.3%，涉及农户7456户，21130人。中和乡现在耕地7036亩，而撂荒面积占全乡耕地面积的8%，岚峰占5.2%，二坪占4.2%。在撂荒地中，60%为坡瘠地边远零星地，投入产出比较低。形成土地撂荒的主要原因如下：     1、农业生产比较效益低。从事农业不如从事非农产业的效益高，以种一亩水稻为例，产稻500公斤，收入460元，种子、农药、化肥等物耗115元（按我们300户农村住户调查资料占25%计算），请人犁田、栽秧、收割等费用180元左右，亩平纯收入165元左右（含自己的劳动量价值），即一个劳动力种一季水稻的净收入为165元，如果种小春生产，投入产出基本持平，瘠薄地、边远零星地更是入不敷出。农民说得好：“在家种田，不如外出挣钱”；“要想奔小康，必须背井离乡”。农业的比较效益差，是耕地撂荒的主要原因。     2、农村主要劳动力大量外出。由于“在家种田，不如外出挣钱”和农产品价格多年持续走低等原因，去年，外出劳动力18万人左右（常年外出14万人）带回劳务收入8亿元左右。外出劳力占劳动力资源的50%且为主要劳动力。在家务农的基本为“九九、三八”式劳力结构。     3、户口外迁。随着市场经济的发展，城镇化率不断提高，农民向非农产业转移越来越多。XX年12月至XX年的二年间，全县农村人口实际外迁20375人（扣减XX年以来移民安置5386人），在这两万外迁人员中，部分土地进行了合理流转。部分土地形成撂荒，全县由农户外迁而撂荒占20%左右，水口就占33%。     4、土地零星、分散、偏远、瘠薄等管理不便，形成撂荒。如太平镇团碾村二社，有20余户由于偏远、坡高等不便管理而几乎弃耕（每户部分撂荒），又如二坪水磨村唐定国，他主动种了别人不种的较好的几亩土地，而自己的偏远瘠薄地撂荒。     5、基层组织对二轮承包没有全面理解,拒收外迁户中断承包关系的土地，当前土地流转基本处于无序的状态，特别是基层个别地方对二轮承包、三十年不变的政策，有种片面理解，认为承包土地30年不变，就是土地承包权不能动，动了就违背中央的政策，因此，即使有许多经商户或外迁的农户要求中断承包关系，基层组织害怕犯错误而拒绝接收，也没有采取任何有效措施加以引导或适当调整，导致农民对承包地初放经营，甚至撂荒。水口镇的外迁户把承包地交给村社，而村社认为承包期未满和“30年不变”等原因，拒不接收外迁农民的承包地51.5亩，占全镇撂荒的33%。     二、对农村撂荒地的思考     土地撂荒，是近年来出现的新问题。撂荒说明了部分农民正在摆脱土地对他们的束缚，土地不再是他们谋生的唯一手段，这表明了它积极的一面。但是，土地是不能再生的有限资源，是社会财富之源，我县人多地少，人均耕地不足1亩，负面影响大。从我县的实际情况看，如果各级重视、措施得当，组织引导得力，是不会出现较大面积撂荒的。现就对如何处理好撂荒问题，提出以下建议：     1、提高对土地资源和农业基础地位的认识。土地是财富之母，土地资源是有限的。大力宣传“土地管理法”，“土地承包法”等法律法规。要认真学习理解“土地承包法”中关于土地经营权流转问题。根据“土地管理法”第37条“承包经营耕地的单位或个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包经营合同，收回发包的耕地”之规定，对当前农村的撂荒地，村社可按法定程序收回，采取多种方式重新发包。现在，基层对多年撂荒地不问不管，使土地撂荒与日俱增。对现在的撂荒地，可规划种植为桑树、果树和花椒等劳动量不大的经济作物。     2、退耕还林还草要与减少或避免撂荒相结合。去年，退耕还林2.95万亩，今年计划5万亩。为此，对撂荒地而无法转包的坡瘠地，即使没有达到退耕还林还草的要求，也可以列入退耕还林还草的计划。通过还林还草计划，消灭较大面积撂荒是完全可能的。     3 、建立土地流转机制，制定县域土地流转及撂荒的实施意见，促进土地有序流转。当前，土地流转基本处于无序状态，有的农民写了个白条或口头达成协议自由转换，没有全面、完整的合同条款，没有村社发包方的监督，更没有专门的流转管理机构，已经出现新的矛盾和纠纷，XX年全县农业税尾欠达到71.7万元，就岚峰一个乡1996年以来，尾欠就达97828元，占全县尾欠数的13.6%，因土地流转不规范，有的农民种了别人土地后又不交农业税，村社只能找原承包人，结果双方都不交农业税，形成农税尾欠和土地撂荒。为此，我们要在尊重土地二轮承包的基础上，应及时制定全县土地流转的实施意见，成立县、乡（镇）两级的土地托管和恢复土地承包仲裁机构，从而规范土地流转行为，尽量避免出现新的矛盾和纠纷。     4、实施县内移民计划。县内移民，就是本县或本镇范围内，有组织、有计划地从甲地到乙地，从山上到山下落户。山区土地少，且多为坡瘠地，亩产不高，土地级差收入低，又破坏生态环境，造成严重水土流失，而山下又出现耕地较大面积撂荒。这是一对能克服和避免的矛盾，对那些愿下山种地落户的山民，政府对他们的建房审批、子女入学等具体问题的处理上，政策应适度放宽。山区农民的种田积极性极高，如虎峰镇东山村二社的李德文，就从山上移到山下的正义村落户，种了十几亩土地。已摆脱了原在山区中当山民的贫困。还有部分山民愿下山而找不到田土种，如果乡镇做好工作，为他们牵线搭桥、正确引导、撂荒面积就会大大减少，辖区内移民，既是解决撂荒的一个有效途径，又是山区水土流失得以控制的治本之法，也是消灭山区山民贫困之法，这是一举多得之事。     5、大力提倡免耕法等新型的耕作制度和使用

先进的小型农业机械（如小型收割机械、小型潜水泵等），尽量减轻农民的劳动强度，使之扩大种植面，以及适应当前农村“九九、三八”的劳动力结构，减少农村隐形抛荒或撂荒。     对土地撂荒问题，我们要认真面对，采取切实可行的办法，既使部分农民向非农产业转移，又使有限的土地资源得以充分利用，使农村经济稳定、健康发展。

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土地流转现状社会调查报告

坚持原则，积极稳妥推进农村土地流转。土地流转事关农民切身利益，应遵循以下原则：一是三权分离的原则。即在稳定家庭承包制的基础上，实行农村土地集体所有权、农户承包权、经营者使用权三权分离，明确所有权，稳定

村位于中部，325省道穿境而过，距镇政府3公里，距大峡谷旅游区7公里。全村辖6个村民小组，484户，人口1607人，劳动力743人，外出务工224人，其中：乡外县内52人，县外省内110人，省外278人。全村农用地总面积7427亩，其中：耕地1778亩，园地2697亩，林地2952亩。外出务工收入55万元，年农民人均纯收入2806元。主导产业为茶叶、蔬菜、旅游和生猪养殖，年农村集体经济总收入为763万元。

一、村土地流转现状

到年底，全村土地经营权流转604亩，占全村耕地总面积1778亩33.97%，流转土地农户183户，占全村总农户数484户的37.81%。其中：大宗土地经营权流转四起，流转土地农户153户，占全村总农户数484户的31.61%，流转土地面积580亩,占全村耕地总面积1778亩32.62%；农户之间零星的土地经营权流转30户，占全村总农户数484户的6.20%，流转土地24亩，占全村耕地总面积1778亩的1.35%。土地经营权流转的形式主要为为转包、转让、出租、互换，土地经营权流转后的用途为农业用地。

二、村农村土地承包经营权流转的特点

1、大宗土地经营权流转已开始起步。从 年至XX年村委会班子成员根据《中华人民共和国农村土地承包法》和国家出台的农村土地流转政策，解放思想，结合村情，以增加农民收入为目的，抓住机遇，深入到户宣讲土地流转政策。先后引进现代农业展示园、御景园、脱景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体，落户村，形成了“三园一社”以土地流转为为基础，促进农业经济发展的格局。大宗土地经营权流转四起，流转土地580亩，占全村耕地总面积1778亩的32.62%。涉及农户153户，占全村总农户484户的口31.61%。

2、土地经营权流转，土地规模经营效益增加。村大宗土地的流转，使土地规模经营效益凸显。一是大宗土地的流转，使土地的投入加大。承租土地的企业对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。年，现代农业展示园入住该村，租地210亩，并对流转的土地进行水、电、路、沟的综合整治，并根据全县经济发展的要求，引进高农公司、赤诚生物、县农科所等七家企事业单位入住展示园，进行花卉、优质茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多万元，产值近1000万元。二是土地经营权流转户的年收入增加。土地流转户土地收益稳定。土地流转户每亩土地的租金为500元，加上国家的各项惠农补贴60元左右，土地流转户每亩土地的固定收入可达560元左右；土地流转户务工收入增加。农户的土地流转后，承租土地企业的用工都优先雇用土地流转的农户，使其在获得稳定的土地收益的基础上，又取得了相应的务工收入。年土地流转户在展示园务工收入户平达17000元。其中最高的户达XX0元，最低的户也有3000元。

3、土地经营权流转，土地规模经营为当地农业持续发展起到了示范作用。一是土地规模经营的示范。年，随着现代农业展示园在该村流转土地210亩，土地整治、现代农业设施的引入，不断发挥了土地规模经营的效益。随后御景园、拓景园和兴农蔬菜专业合作社等企业实体分别与该村农户签订了大宗土地流合同。年，兴农蔬菜专业合作社将总部迁往村，一期流转土地80亩，建高标准的蔬菜示范基地，并逐步向周边幅射，带动全村、全镇乃至全县的蔬菜发展。二是新品种、新技术、新材料的推广、示范。土地经营权流转，使企业实体加大了投入，共建高标准大棚2XX平方米，封闭式育苗间700平方米，引进高科技农业栽培技术，对茶苗进行无性系繁植，运用浮法穴盘育苗技术进行烟苗、香葱等经济作物的育苗，为我县支柱产业的发展起到了技术支撑，也使新的农业技术得到了推广、示范。

4、土地经营权流转，凸显四大效应。土地经营权流转增加农民收入、改善农业生产条件、发展现代农业、推进产业化经营，大大提升了土地流转的经济效益和社会效益，蓄积了农业发展后劲，显四大效应。一是促进了规模化、区域化经营，提高了农业产业化水平。通过土地流转，打破了一家一户的经营模式，传统农业向现代农业迈进。展示园成为我县茶叶、烟叶、香葱的种苗繁肓基地和新的农业技术的培训示范基地。二是促进了农业标准化生产，发展特色生态无公害农业。借助业主投资农业生产，提高了农业的水利化、机械化和信息化水平，为农业标准化生产奠定了坚实的基础。兴农蔬菜专业合作社建高标准无公蔬菜基地，其产品一直销往上海、武汉等大中城市，今年将销往香港市场。三是改善了农业生产条件，加快了农业产业化进程。业主将流转来的土地作为“生产车间”，将产品及时推向市场，实现了低成本、高效益的扩张。四是加快了劳动力转移，增加农民收入。成功流转土地的农民，每年除了有固定的租金收入以外，还可以到业主基地从事生产劳动，由农民变成产业工人。同时，随着土地的流转，农民也把自然风险和市场风险转嫁到抗风险能力强的业主，获得稳定的收入。

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农机专业合作社土地流转调查报告

2、抓住机遇，建设亮点，以点带面逐步推广。在现有的合作社中，重点建设一批规模大、后劲足的农机合作社，在政策上支持、资金上扶持、政治上关心、困难时帮助，尽快把这些农机合作社建成土地流转规模化、集约化经营的示范点和亮点，通过宣传带动，实现土地流转全面健康、快速发展。

3、加大对土地流转的扶持力度。土地流转要想得到全面推广，需要上级政府给予一定的政策扶持，对承包经营户从政策、资金、农作物保险等给予全方位扶持。

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土地征收补偿规范化调研报告

随着我县经济的飞速发展，城镇化建设明显加快，我县辖区内的农村集体土地被征收的数量增多，而土地征收关系到国家、集体及个人的利益冲突和利益平衡。如果处理不当，很可能损害各方利益，导致引发更多的土地征收补偿纠纷案件，进而激发社会矛盾。针对这一课题，县妇联组织机关干部职工深入到星沙、黄花、跳马、榔梨等乡镇以及相关的县直部门单位进行座谈、走访，发放调查问卷，查找原因，分析问题，探索出一条既适合民情又符合民意的解决办法。

一、存在的问题和特点

从妇联系统接待和处理维权案件来看，涉及到侵犯农村妇女土地承包权及征地拆迁补偿的问题成上升趋势，从XX年到2010年县妇联共接待来信来访238件，其中因征收补偿费分配问题上访的44件，占同期上访案件总数的19%，其中XX年15件，XX年年12件，2010年9件，2010年元-4月份8件；从县法院受理土地征收补偿纠纷案件的情况来看，XX年至2010年5月共受理土地征收补偿纠纷案件68件，均已审结。从2010年5月起，县法院对该类案件暂缓立案至今。目前，拟向县法院提起土地征收补偿纠纷案的当事人主要集中在跳马、黄花、榔梨辖区，其中以跳马的情况较为突出。据初步统计，目前向法院要求起诉的案子逾百件，其中跳马占一半左右，现有几十位农村出嫁后向市、县妇联投诉。

（一）问题的出现存在四个方面

一是承包过程中明显违反法律规定，剥夺出嫁、离婚、丧偶妇女的土地承包经营权。比较典型的是：①出嫁女承包地被强行收回。主要表现为出嫁女娘家土地被收归集体，而嫁入地又未分到地。②离婚、丧偶的农村妇女土地被强行收归集体。有的离婚后不论妇女是否能够从娘家或再婚夫家所在村获得土地，原有土地都被收回。

二是在集体经济组织分配利润或征用土地补偿时，侵犯妇女应当享有的土地权益。如有的地方通过村规民约等形式明确规定，妇女出嫁、离婚后承包经营权不受保护，不能享受本组村民同等待遇。主要体现在少分或不分给婚嫁妇女土地征收补偿费。还有的对妇女土地补偿费的分配随意性大。农村妇女能否分得土地补偿款，由村规民约、户主代表会决定，即是同村同等条件下，往往也有不同的分配结果。

三是离婚妇女因离婚后不能单独立户，户口还在夫家，政府按户主发放土地征收费后，夫家从中卡扣，致使离婚妇女土地征收补偿费难以到位。

四是部分妇女就土地征收补偿费问题上诉到法院后，胜诉容易执行难，官司胜诉了，但因“婚嫁女”问题的复杂性，执行难度大，有的赢得了官司拿不到钱，还有的是第一批征收款赢了官司款还没到位，第二批征收款又分完了又要重新上诉法院。截止目前为止，县法院反执结土地征收补偿纠纷案件14件，尚存未执结的土地征收补偿纠纷案件有54件，案件执结率反达20.59%，效果很不理想。

（二）审理土地征收补偿纠纷案遇到的问题及困难

一是农村集体经济组织成员资格难以界定：我国目前对农村集体经济组织成员资格如何界定尚没有明确的法律规定，各地法院在具体实务中的操作不一致。而目前关于“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、服刑人员、在校生等是否具备农村集体经济组织成员的问题，在实务中未能形成统一、规范的标准。

二是审理中存在无法采取有效财产保全措施、无法调查取证、无法正常开庭审理及界定农村集体经济组织成员资格标准不统一的问题。

三是农村集体经济组织及经济组织成员对有关法律和政策不理解，对抗法院生效文书的执行。土地征收补偿纠纷的产生往往是集体经济组织以“合法化”的村民会议自制剥夺经济组织个别成员的权益，在征收土地征收补偿款的分配过程中，否定“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、服刑人员、在校生等的经济组织成员资格。大多数集体经济组织成员基于自身利益的考虑，均排斥或拒绝执行法律。尤其个别经济组织负责人煽动民心，组织经济组织成员阻碍法院取证、庭审及执行，影响恶劣。

四是政府有关职能部门、乡镇政府对法院涉及土地征收补偿纠纷的审理和执行工作不理解、不配合、不协助、不支持，甚至人为设置阻碍。在县法院已受理的执行土地征收补偿纠纷案件中，曾出现有关部门不配合、不予协助甚至暴力抗拒法院执行的情形，经教育、制裁后情况虽稍有所好转，但形势仍不容乐观。

五是土地征收补偿纠纷案执行难度大，补偿款分配到村、组后被迅速分配到经济组织成员手中，资金无法收回。而集体经济组织又无其他经济实体，没有其他收入来源，导致案件无法顺利执结。未能执结的案件越积越多，逐渐形成恶性循环。而原告或申请执行人在判决后因无法得到执行款，便将对集体经济组织的愤怒转嫁到法院和办案干警头上，动辄上访、告状，办案干警疲于应付各种汇报，严重影响干警办案积极性，甚至影响县法院全面工作的开展。

二、凸现的原因及分析

一是部分群众法律意识不强，法制观念淡薄。部分群众甚至少数基层干部对《农村土地承包法》、《妇女权益保障法》等法律法规内容理解不深，认识不足，导致一些村民自治组织在讨论制定村规民约时作出不利于“出嫁女”、“上门婿”、新生子女、丧偶和离婚妇女、服刑人员、在校生等经济组织成员的资格，剥夺受害人的权利。

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城市土地储备征购方式与补偿标准

土地储备机制是我国城市土地管理制度的创新,目前全国有70多个城市建立了土地储备机构,在规范土地市场,土地资产保值增值,促进国有企业改革,加快城市建设等方面取得了显著的效果.由于我国土地储备制度建立时间不长,理论指导和法律规范还十分缺乏,也没有比较成熟的经验可以借鉴,所以运行中也存在一些需要进一步研究和探索的问题.其中,怎样以适当的方式和价格,在适合的时间,按照适宜的数量取得储备土地,是一个迫切需要研究的理论问题和实践难题.本文根据xx市土地储备中心一年多来实际工作的体会,结合有关土地经济和土地管理的法规和政策,对此进行初步的探讨.

一,目前储备土地的来源和补偿标准

(一)储备土地的来源

按照xx市政府第33号令《xx市市区土地储备暂行办法》所规定的范围,目前xx市储备土地的来源主要有:①因单位搬迁,解散,撤销,破产或其他原因停止使用的原划拨国有土地;②市政府指令征购的土地;③以出让方式取得土地使用权后无力继续开发且又不具备转让条件的土地;④因国家建设代征而未处置的土地;⑤被依法收回的国有土地;⑥土地使用权人申请市土地储备中心回收的土地;⑦其他需要进行储备的土地.从以上市政府所规定的土地储备范围我们可以看出,储备土地的来源不仅包括城市存量土地,而且还包括城市增量土地.

但是,从土地储备中心实际运作的情况来看,储备土地的来源范围和渠道还不够宽畅.根据xx市土地储备中心成立一年来所储备的24宗土地情况统计表1(略),可以发现主要存在3个突出的问题:

1.储备土地规划用途单一.目前储备土地的规划用途基本为居住用地,占总土地储备量的96.6%.这使得土地储备中心难以发挥在政府调控土地市场中的作用,同时也不利于土地资源的合理调配,今后应向工业用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.

2.储备土地来源单一.以往所回收的土地除一宗为集体土地外,其余都来自市区停产的工业企业用地,占总量的90.7%.事实上,旧城改造,城中村改造,城乡结合部开发都可以提供储备土地来源,市区扩大过程中新增建设用地也应该逐步纳入土地储备范围.

3.城市土地一级市场未垄断.目前在xx市区虽然建立了土地储备制度,但是土地储备中心尚未完全垄断一级市场,没有做到"一个口子进,一个口子出".由于城市建设飞速发展,基础设施,公共设施和景观设施的需求量非常大,相应需要投入巨额资金进行建设和改造.于是市政府采用以土地换资金的政策,给相关部门一部分土地,由其先自筹资金进行建设,待可出让土地拍卖后再回收资金.除了土地储备中心外,能够对市区国有存量土地进行回收整理开发和制定供应计划的部门主要有xx市城市建设发展投资有限公司,xx市交通建设投资有限公司,xx市河道整治投资有限公司等3个公司,它们分别隶属于xx市建委,xx市交通局和xx市河道办.截止XX年9月底,各部门所控制的土地总面积和可出让土地面积如表2(略)所示.在一级市场上多头供应土地不利于政府调控土地供应总量,制约了土地储备功能的实现.

(二)征购土地的补偿标准

目前,xx市土地储备中心在征购和回收土地时,对土地,地上建筑物等进行一定的补偿,补偿方法按照市政府第33号令执行,分50万元/亩,40万元/亩,30万元/亩3个档次进行补偿.一般对于住宅,商业用途的土地,在环城河以内的按50万元/亩补偿,环城河以外的按40万元/亩进行补偿;对于回收后作为绿化用地的,一律按30万元/亩标准进行补偿.这种补偿办法简单,方便,易于操作,但是对于某些土地使用者,特别是通过出让途径获得土地的使用者不公平,使储备中心取得土地的阻力较大.土地回收时间延长,增加了储备的成本.另外,根据目前的补偿政策,在土地出让后有一部分土地收益返还给原土地使用者,即土地储备中心所储备的土地在权益方面留有尾巴,增加了将来土地增值收益分配的复杂性.

3个档次的土地回收补偿标准,在土地储备制度建立之初,不失为一种简便易行的补偿方法,但随着土地储备制度的逐步规范和完善,这种补偿方法的不合理性已日益显现,主要表现在没有体现回收土地之间的多种差异性:

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土地流转情况调查报告

为巩固和扩大学习实践科学发展观活动成果，进一步转变不适应科学发展的工作作风，增强党员干部的宗旨意识、服务意识、群众观念，2019年初，万年县委、县政府要求全县干部结合“创业服务年”活动，下乡进村入户做群众工作。万年县人保局积极响应县委、县政府号召，全局干部分成三组分别到**村，通过民情调查、上门访谈等形式宣传党的基本政策及法律知识;发现矛盾与纠纷，积极协助基层干部进行调解，从源头上防范和化解矛盾;协助基层党组织抓好基层各项工作的落实，进一步加强对基层组织党建工作的指导;围绕提高群众收入水平这一中心，为发展出谋划策，促进群众增收。配合基层做好防灾减灾、项目推进和群众工作。本文为局干部在对**村土地流转情况进行深入调查后形成的调研报告。

地处梓埠镇东南方，东面、北面与接壤，是进入梓埠镇的东大门。全村辖10个村小组，800户，农业人口4000人。实有耕地面积**亩，山林6000多亩。近年来，该村根据《土地承包法》及有关政策精神，按照“依法、有偿、自愿”的原则，率先在全县实行农村土地经营权的流转，推动农村土地规模经营，加快了农业产业化进程。

一、土地流转的主要特点

**村土地流转始于2019年，在全县属于较早实行土地经营权转包的行政村。经过6年来的不断探索，已形成了比较成熟的操作模式，主要有以下几个特点：

1、土地流转形式以出租和转包为主。在全村土地流转中，以出租形式流转1210亩，占流转面积的46%;以转包形式流转1420亩，占流转面积的54%。

2、土地流转类型多为耕地流转。到目前为止，全村3420亩耕地面积，用于土地流转面积达2630亩，占家庭承包面积的77%;涉及全村719户农户，占家庭承包户的93%。从土地流转的类型上看，主要是耕地流转，占流转总面积的100%;6000多亩林地和“四荒地”流转较少。

3、土地发包以党员“首议制”制度集中发包。该村在土地经营权转让中按照“党员先酝酿、支委定方向、两委拿意见、群众作决定”的党员“首议制”原则集中发包，增加了土地转包过程中的透明度，土地租金逐年提高。2019年，土地转包租金平均达到300元/亩。

4、村集体组织和农民的维权意识较强。流转合同都以书面形式签订，据调查统计，全村所有流转耕地均签订了正式的书面合同，占总流转面积的100%。

二、椒源村土地流转产生的成效

1、促进了规模化经营，实现了农民专业化。农户将土地经营权委托给村小组，由村小组统一发包给经营大户。土地经营权的转变，既解决了土地季节性抛荒的难题，又使土地经营权向大户集聚。随着规模化程度的不断提高，一批新型的专业农民正在形成。

2、促进了村集体事业建设，加快了新农村建设步伐。椒源村在土地流转中实行土地租金归集体所有，国家对土地的补贴归家庭承包户所有，使村集体建设有了经济来源。全村2630亩土地参与流转，每年给全村带来70多万元的财务总收入，村里把这部分钱投入到新农村建设中，全村10个村小组都对道路进行了硬化。几年时间，使乡村道路变通畅了、环境变得优美了。如：椒上村建起了村文化广场、老人活动中心、硬化了近10公里的村内道路;毛公山村建起了村小组办公场所。

3、促进了农村劳动力转移就业，增加了农民收入。土地使用权的流转，使村内劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让土地经营权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。从土地中解放出来的农民一是外出务工。全村外出务工人员达860多人，每个务工农民一年可增加收入近万元;二是从事养殖业。该村养殖20头母猪以上的家庭有30多户，成立了生猪养殖协会，带动了生猪养殖的发展;三是从事废品收购。在村废品收购协会的帮助下，目前从业人员已达600多人，遍布省、内外十多个城市，已成为椒源村民重要的创收渠道。通过土地流转，村民收入有了大幅度提高，全村农民年人均纯收入由2019年的2700元年增到2019年的4600元。

三、存在的问题

1、缺乏专业技术人才的指导。调查中发现，在所有的承包户中还是依靠较为传统的方式种植，大多没有农业专业技术人员的指导。农民种田、养殖的科技水平还比较低。要建设现代农业和繁荣农村经济，依靠科技进步和提高劳动者的素质是必不可少的。

2、缺乏土地流转中介组织和支持农村土地流转的政策措施。我县目前尚无土地流转中介组织，更未形成统一规范的土地流转市场，流转信息渠道少而不畅。

3、规模经营效益不高。目前，承包户规模还不大，20多家承包户共承包了2630亩耕地，最多的承包了210亩，最少的只有10多亩。承包户不敢大规模搞农业开发，土地规模经营效益不高。

4、种植品种较为单一。据调查，全村转包的土地中种植的农作物大多是水稻，蔬菜、花卉等其它高产值的经济作物种植较少，土地收益率不高。

5、租赁期限较短，投资回报率不高，不敢大胆投入。全村所有出租和转包的土地期限都是一年时间，期限短，承包户不敢加大投入，特别是水利设施得不到有效建设，影响土地综合利用率和产出率。

四、对策及建议

加快农村土地流转，既是当前我县加快农业结构调整，提高农业规模效应，促进农业产业发展的必然选择，也是当前解决农民收入不高、增长不快的关键所在。不仅有利于促进农业规模经营和产业发展，推动农村土地资源优化配置，提高单位土地产出效益和农业生产比较收益，实现农业增效农民增收，而且有利于促进资本进村、科技和信息进村，农村劳动力出村、农产品出村的“双进双出”，实现农村经济的健康稳定发展。

1、成立土地流转中介组织。依托乡镇农业综合服务站组建土地流转中介组织，及时提供和更新土地流转、技术咨询等方面的消息，确保土地流转供求信息的畅通。

2、加强对土地流转合同的管理，积极引导农民在进行土地流转时签订书面协议，制定切合实际的流转合同样本，并加强对签订合同的指导，明确双方的责、权、利，避免因此造成的纠纷隐患。

3、建议制定全县土地经营权合法流转的暂行办法，确保土地流转规范、有序进行。

4、借鉴外地土地流转的成功经验，鼓励农民以土地使用权作价入股，兴办企业或合作组织，提高土地收益效率。

县土地流转情况的调查报告

近年来，全县各地在坚持稳定农村土地承包政策的前提下，积极引进业主,不断探索和创新土地流转机制，推进土地集约化经营，有效地促进和带动了农村产业结构调整和农业产业化经营,促进了土地资源向土地资本转变。为深入了解全县土地流转和经营状况，对全县土地流转情况进行了调查，并就目前土地流转中还存在的问题及对策进行了探讨。

一、基本情况

截止目前，全县土地流转面积已达17000亩，占全县耕地总面积的%,涉及29个乡镇112个村314个组8500余户33940余人。全县从事土地承包经营的业主共有108个，其中土地承包经营规模达1000亩以上的业主共有个，承包经营面积达5000亩的个，业主共投资1326万元，年创造产值5060万元，年收入3100万元，农户年获益896万元，年人均增收29元。土地流转的年限一般为30年，短的二、三年，最长的达到50-70年(主要是荒山、荒坡)，其中，土地流转年限30年以上的约占土地流转总面积的%。

二、主要形式

1、转包。经村社同意，在农民集体经济组织内部，承包农户将土地经营权以不超过剩余年限转包给第三方，自己仍保留承包权，转入方拥有使用权，双方签订契约，明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。这种方式目前较为普遍，涉及农户1500户，5000余人，土地面积XX余亩(主要是田)，约占流转面积的12%。

2、租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租赁协议，由业主向农户或集体支付租金。全县最具代表性的是##镇南阳片区(原3#乡)的南阳村、川山村、石桅村、南峰村和凤阳村，土地被成都桃园实业有限公司租赁，现租赁面积亩，公司规划三年间在%%片区租凭土地1万亩，独资经营50年，发展伏季水果、种草养畜和发展旅游业。当地农民不但可以直接从土地上每亩收入100-300元租金外，还可在该公司务工，人平年劳务收入可达3000--5000元。该种流转形式涉及农户6000余户，XX0余人，土地面积14000亩，约占流转面积的82%。

3、借用。承包农户将土地承包经营权无偿借给他人使用，借用人无需向出借人支付土地承包经营权的使用费，农业税仍由原承包人承担。涉及农户500余户，1500余人，土地面积1000余亩，约占流转面积的6%。

4、入股。承包农户在自愿的基础上，将拥有的土地使用权作价入股，与其他生产要素相结合，组建股份制或股份合作制企业。如双河镇铜锣、佛头、大佛、笔架、犁头、杨柳等8个村社，通过土地入股，建立股份合作制茶场，经营收入在扣除应交税费和成本后，按股分红，农户还可应聘进企业务工，获得劳动报酬。

5、拍卖。主要是对那些闲置的“四荒”地，由乡镇、村社以公开招标的方式，对其年限的使用权进行拍卖。如竹海镇益心村集体有荒山40亩，原以每亩10元/年的价格分户承包给农户经营，由于农户经营能力弱，效益低下，承包费从未收齐过，后村两委经批准对荒山使用权进行公开招标拍卖，每亩25元/年，30年一次付清，既壮大了集体经济，盘活了闲置资产，农户又可就近打工，增加收入。

6、互换。农户为方便耕种或流转，与集体或其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换。目前全县互换土地涉及农户100余户，200余人，100余亩土地，约占流转面积的12%。

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阳湖土地规模经营情况调查报告

阳湖土地规模经营情况调查报告

根据市、县《关于做好全市规模经营情况调研的通知》的要求，我镇认真组织对全镇目前土地规模经营性情况进行了全面的调查，现将调查情况简单地汇报如下：

一、当前土地规模经营的概况

我镇地处县城东部，与盐城、泰州、淮安三市交界，先后由原射阳、天平、水泗三个乡镇合并，现有版图面积194平方公里，34个行政村（含3个居委会），全镇农业人口8.21人口万人，劳动力4.98万人，从事第一产业的劳动力2.05万人，外出务工劳动力2.95万人。2005年全镇农业总产值59807万元，农民人均纯收入5022元。全镇现有耕地总面积8.53万亩，土地集中经营面积5.89万亩，其中经营30亩以上的有60个，50亩以上的55个，100亩以上的有40个，200亩以上的有37个，500亩以上的38个。集中经营的土地常年用工577人，人均年工资8500元，季节性用工134198个，发放工资总额174.6万元。土地集中的主要途径是转包、租赁、入股等形式。逐步将土地向种田大户集中，便于耕种。

二、促进土地规模经营采取的措施

1、推进成立《土地股份合作社》。

随着农村城市化、城乡一体化的步伐加快，随着农村生产力的发展和人们对物质、文化生活需求的提高，农村剩余劳动力逐步由一产向二、三产业转化，劳动力的变化和转移，土地流转已成为今后发展的必然趋势。为了保护农民的合法权益，确保流转后的土地承包经营权和收益权不受侵占，成立土地股份合作社是当前稳定家庭承包经营的一种完善措施。我们镇于今年七月在戴庄村成立了“戴庄村土地股份合作社”，成立之后我们认为有两方面的优势，一方面从效益的角度看，可以确保土地有充分的使用，对原有多户所有，过于零碎的土地集中起来，由合作社组织经营或向社会招标，让有经济实力、有经营头脑、有对路项目者应标经营，可以推动规模种植，实现科技兴农，实现农业可持续发展，不断开拓新的农产品项目，逐步向市场化转化，最终还可以提高经济效益，让原承包户，也就是股东，从收益上得到更多的实惠。另一方面，从土地经营和管理权的角度看，目前通过股份合作形式，使每个村民变股民，股份合作制集中股民的意愿进行运作，这样农民都能真正当家作主，切实维护好自身的权益。

2、充分发挥资源优势，大做生态旅游文章。

近年来，我镇政府租赁了冲林村1200亩土地，充分利用“中国荷藕之乡”的无形资产，在该区域建设了荷藕生态旅游观光，该区域周围无任何污染，空气新鲜、水质清晰。每年都吸引了不少中外游客，为招商大造平台。

3、加快扩大劳务，是缓解土地资源矛盾，逐步实现土地规模经营的有效途径。

我镇水面资源比较丰富，但人均耕地只有1亩左右。随着农业生产技术含量提高，农村剩余劳动力不断增多，人地矛盾日益突出，农民隐性失业的问题比较严重。事实证明，凡是劳务输出人数较多的村，老百姓都忙着外出挣钱，相互“攀富”，村里闲杂人员少，资源纠纷少，家庭和睦，干群关系融洽，社会安定。近几年来，我镇农村基层干部克服了劳务输出是个人行为与集体无关的片面认识，克服畏难情绪，从农村发展和稳定大局出发，解放思想，转变观念，增强劳务输出工作的主动性，帮助农民消除思想顾虑，努力疏通劳务输出渠道。制定了激励措施，促进农民尽快走出家门勤劳致富。各村支部书记亲自负责劳务输出，并指派一名主要干部具体抓，做到有人管事、有人办事，从根本上解决了劳务输出一盘散沙的现状。同时还根据市场的需求及本地传统特色，由镇劳动部门选择一些工种作为重点，开展技能培训，坚持先培训，后输出，根据采集的岗位信息，组织输出人员有针对性地进行就业培训。全镇目前在外务工人员为2.95万人，占总劳力的59%绝大多数人员都将承包田转包给亲戚、朋友代种，还有的通过流转的形式，交给了村集体统一发包，全镇规模经营流转面积为56348亩，占总面积的65.8%。

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云阳县土地承包流转经营情况的调查报告

云阳县土地承包流转经营情况的调查报告

土地是农业最基本的生产资料，也是农民最可靠的社会保障。为了依法保障农民的土地承包权益和农村基本经营制度的巩固、完善，加强农村土地管理，引导农村土地合理、有序地流转，提高农民收入，促进农村剩余劳动力转移，推进农村产业化发展和城镇化建设。为贯彻《中华人民共和国农村土地承包法》奠定基础，提供详细的资料，我们对人和镇骑龙村、木古村，盘石镇永安村、石楼村的农村土地二轮承包、土地流转及土地经营情况进行了调查。现将调查情况报告如下：

一、 基本情况

本次调查了4个村，36个农业合作社,农户1847户，农业人口6382人，承包面积5451.1亩，其中：田2419.2亩，地2127.9亩，山地及其他904亩。

（一）土地承包“三到户”情况

土地承包“三到户”是指承包土地地块落实到户、承包合同签定到户、土地经营权证书发放到户。调查显示：

1.土地承包“三到户”的有1411户，占调查总户数的76.3％；耕地面积4395亩，占调查总耕地面积的73.4％，其中：“三到户”不一致的有487户，占手续健全户的34.5％，耕地面积1406亩，占手续健全耕地面积的32％。主要是人和镇木古村，承包合同和土地经营权证书虽发放到户，但部分村民认为合同、证书上的耕地面积与实际耕地面积存在差异。

2.土地到户，合同和证书未到户的有436户，占调查总户数的23.7％，耕地面积702.1亩，占调查总耕地面积的26.6％。主要是盘石镇永安村土地二轮承包合同和土地承包经营权证书至今仍未发放到农户手中。

（二）土地流转情况

从4个村36个社的调查情况反映，土地流转的有398户，占调查总户数的21.5％，流转人数为1391人，占调查总承包人口的23.3％，流转耕地面积503.5亩，占调查总耕地面积的11.07％，其中：流转田402.3亩，地101.2亩。分别按以下三种形式分类，情况如下：

1.按流转的形式划分

（1）土地转让的有171户，占调查流转户的43％，转让土地人数有599人，转让耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：转让田169.3亩，地101.2亩。主要涉及盘石镇永安村、石楼村全户外出，耕地转让给他人耕种。

（2）土地租赁的有227户，占调查流转户的57％，租赁土地人数有198人，租赁耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：租赁田233亩。主要涉及人和镇骑龙村、木古村，耕地被长江林场租用为苗圃基地。

2.按经济补偿方式划分

（1）有偿流转的有228户，占调查流转户的57.3％，流转人数为802人，流转耕地面积237亩，占调查流转面积的45.1％，其中：田235亩，地2亩。如人和镇骑马村、木古村的233亩耕地由长江林场租赁作苗圃基地后，租赁费为一亩田一年1000斤稻谷，按当年市场价计价。

（2）无偿流转的有170户，占调查流转户的42.7％，流转人数为595人，流转耕地面积266.5亩，占土地流转面积的52.9％，其中：流转田167.3亩，地99.2亩。土地无偿给他人耕种，并由原承包户承担每年的税费。

3.按流转签订合同的形式划分

（1）签订书面合同的有227户，占调查流转户的57％，流转人数798人，流转耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：田233亩。

（2）按口头合同流转的有171户，占调查总户数的43％，流转人数599人，流转耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：田169.3亩，地101.2亩。

（三）土地经营情况

从调查的4个村36个社看，土地经营较好的有1386户，占调查总户数的75％，承包土地人数4604人，经营较好的耕地面积3938.2亩，占调查土地面积的86.6％，其中：田2092.7亩，地1845.5亩。在土地流转的398户，503.5亩耕地中，目前经营情况较好的有397户，占流转户的99.7％，耕地489.5亩，占流转耕地的97.2％，其中：田332.2亩，地167.3亩。如人和镇骑龙村，将耕地160亩租赁给长江林场后，加大了对耕地的投入，扩大了规模，实现了林场、农户双赢的局面。种“应付田”、半丢荒、全丢荒的有461户，占调查总户数的25％，承包土地人数1347人，涉及耕地面积608.9亩，占调查土地面积的13.4％，其中田325.7亩，地283.2亩。

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乡镇土地流转现状情况调研报告

党的xx届三中全会对当前和今后一段时期推进农村改革发展做出了全面部署，明确指出赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。其中土地流转是促进农村工作改善的杠杆。土地流转是农村基本经营制度的完善和创新，涉及思想观念、体制机制和社会关系等各个方面，牵一发而动全身，必须从上到下高度重视、大力支持。针对这一问题，近段时间笔者对所工作的xx镇xx村开展了走访调查。

一、基本情况

xx镇xx村距离xx县城20公里，现有人口4733人，1123户，共有土地5212亩，其中田2563亩，土2649亩，人均耕地1.12亩。多为丘陵和坝子地理条件，是一个典型的农业村。由于单独种植粮食效益低，仅能解决温饱，全村外出务工人员较多。经过调查，全村青壮年外出人员1600余人，占全村总人数的三分之一，占青壮年的三分之二强。其中绝大多数到沿海一带外出务工，少数到本省本县、市经商或者务工。在家的青壮年也多数从事经商、运输、在附近打工和承包经营规模化农业。整体上来说，xx村存在人多地少与地多劳少的矛盾。虽然金融危机造成很大影响，但是外出务工人员返乡的仍然不多。在家的多数为老人、妇女和小孩。土地的经营维持在简单的再生产上，土地产出率和综合效益都比较低下。造成的困难还包括农村的公益事业无法开展等。

二、土地流转现状

事实上，自从改革开放之后，尤其是上世纪90年代以来，xx村的土地流转就逐渐开始，目前有2600余亩土地处于流转状态中。分析特点如下：

1、多数处于自发状态。零星流转多数都是亲戚朋友之间的转租，规模流转主要是村委支持协调的农村能人的租包形式，2019年一共有只360亩土地，其余都是零星流转。在零星流转中，手续不完备，大多是口头协议，自由性和随意性较大。流转范围狭窄，多限于本乡本土之间。供需双方信息渠道不畅通，有的农民想流转却找不到经营者，有的农民想扩大土地经营却找不到愿意流转者。

2、租期过短。从流转期限看，大多是2年左右的短期流转，只有个别的超过3年甚至在2019年以上。在零星流转中，不少农户每年年底继续口头约定，随时可以收回承包地，因此不能给经营者一个稳定的预期。

3、流转规模不大而零碎。零星流转在普通农民之间进行。由于土地零碎，其结果是，单个家庭土地经营面积的扩大，土地块数也同比例增加，劳动效率依旧，生产模式依旧，土地粗放经营状况依然存在。在xx村，经过村委引导下产生的土地流转最大一宗地也才80亩，牵涉到30余户村民。

三、建议

(一)经过现状分析，我们可以看出土地流转的可能性：

1、人口因素。由于大量的人员外出务工，农村也不需要很多人经营土地。据调查，从2019年10月到2019年4月，外出务工人员共返回31人，流出20人。其中，返回人数多余流出人数的原因是家中有事情(喜丧事)。经过调查访问，虽然形势不是很好，但是多数都还是会外出。继续加快转移农村劳动力，不仅有利于农村经济发展，而且可为工业化、城镇化发展提供人力资源保障，是不断增加农民收入的重要途径。由于大量劳动力流出农村，农村留下的是老人和妇女，他们只能维持简单的再生产，综合效益低下，为土地流出提供了现实的可能性。土地流转可以很好地解决人多地少和地多劳少的矛盾。

2、技术因素。随着近年来农业科技的发展，农业也不需要大量的劳动力从事。如果只是维持简单的温饱则老人和妇女也基本可以胜任。因此为了建设新农村，实现现代农业，也需要进行土地流转到种地能手手中。

(二)为了解决人多地少和地多劳少的矛盾，需要在这些年土地流转的经验和教训基础上，秉承中央精神，按照依法、自愿、有偿的原则，进一步推进土地流转。实现规模化种植与零星种植并存的局面。规模化的常规种植是农民致富的一条途径。但是农地的大规模流转必须具备一定的前提：工业化城市水平较高，农民的非农收入水平相对较高，对土地收入的依赖性较小。而目前在xx村，由于上述前提条件还不具备，难以出现大规模流转现象。企图通过土地流转，实现规模经营和农业现代化，需要我们加强相关方面宣传和政策支持引导。

1、要积极引导。在“三个不得”(不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益)的前提下，引导土地流转。xx村村支两委在发展烤烟工作的过程中，根据当地实际，选取了一些条件好的地方，经过与农户的积极沟通协商，在给予恰当补偿的前提下，统一划为烤烟基地。然后由村支两委出面与当地和外地引进的种烟能手签订合同，使土地适当集中，2019年全村一共划为烤烟基地的土地有360亩，集中到7户种烟能手手中。初步实现规模化经营，从而提高土地的产出率。

2、加强规模化经营的宣传。根据国内三农问题专家的观点：从通过土地流转而形成一定的土地规模，即使常规种植也能取得可观的收益，扣除租金和额外增加的雇工开支之后，亩均效益低于零星种植户，但可以获得规模效益。在零星流转中，生产方式没有改变，种植模式没有改变，土地产出率没有发生明显变化。在规模流转中，那些投入较多和发展高效农业的经营户，均取得了较高的收益。仍以烤烟种植为例，由于2019年xx村已经开始引导规模化种植，形成了较好的示范效应。2019年，该村白沙组和蜂桶岩组的部分村民也自发的与当地农民协商租借土地开展规模化种植，人均达到了10亩以上。其中，蜂桶岩组村民张著文在从沿海务工回来较晚的情况下，从当地一个种烟大户那里再次转租了7亩地进行种植。在其他作物方面，坪桥组村民任明海在去年种植西瓜受益不浅的情况下，再次扩大规模，租种了8亩多地专业种植西瓜。

3、需要做好土地流转的保障措施。由于多数村民土地少，种植粮食是生存的需要。如果要开展大规模的土地流转，就必须在保障粮食安全的基础上进行。是一个典型的山区，难以实现整体的机耕作业。目前土地流转主要集中在种植经济作物上面，而粮食安全却没有考虑。因此，在规模化流转的时候要考虑到充分粮食安全问题。无工不富，无农不稳。我们要看清的事实是，xx村属于单纯的农业村，无论怎么样加大土地流转力度，流转的结果只能是让少数种植能手获得最大利益，其余的农民仍然只能维持目前的生活状态。如何使种植能手和失地农民都能致富这个问题需要进一步探讨。因此，从目前实际出发，一定要给土地流出户相关的保障，可以考虑在既要让粮食直补与粮食生产挂钩的前提下，也要考虑粮食补贴与失地农民挂钩当作社会保障。从长远来看，需要国家建立健全农村社会保障制度。从源头上解决农民的后顾之忧。

农机专业合作社土地流转调查报告

**县**镇农机专业合作社位于**镇**村，XX年8月成立，现有社员69户，带动农户1000余户，在各级领导大力支持扶持下，流转土地1400余亩。

一、土地流转模式

合作社成立之初主要是解决村民耕作难，随着外出务工人员增多，应广大村民强烈要求，成立土地流转办公室。 -XX年，承包土地200余亩，托管部分外出人员土地300余亩（100-200元/亩），流转土地900余亩，流转形式有合作社向农户每年支付750-1800元，有合作社向农户每年支付200-1900斤粮食，有部分农户只种一块，有合作社无偿提供耕作收获，下余土地交合作社经营。

二、主要成效

1、机械化率提高，促进了农业生产结构调整，提高了农业的市场竞争能力，利用合作社优势，改变单一耕作方式，从化肥种子使用到土地深松。

2、解放劳动力，促进了农村劳动力转移，提高了土地利用率。通过土地流转和合作社服务模式，农民不需要参与劳动，彻底从繁忙的耕作、劳务中解脱出来，从事效率更高的工作，解除了农民离土离乡的后顾之忧。农忙时空巢老人不用愁了，年轻人在外务工不用请假了，农民真正做到了省心省力。同时，有效减少了土地撂荒的现象，提高了土地利用率。

3、促进了农村社会分工，提高了农民的素质。先进的理念、生产技术，为使合作社发展壮大成立了农业新产品、新技术推广中心。-XX年，在省、市、县农机、农业部门支持下，为我县选定优良小麦品种2个，水稻品种6个，花生品种2个，玉米品种3个。通过合作社工厂化育秧、机械化插秧、花生机械化种植、机械化收获、示范带动，有效地促进了农村劳动力、土地等社会资源重组，进一步优化了农村社会分工。

4、降低成本、提高效益，拓宽了农民增收渠道，提高了农业经营效益、土地收入、就业、土地流转，每年每亩可为农户增加直接和间接性收入600余元。一是统一经营带来成本降低。由于合作社统一采购农资，统一使用机械，生产资料价格大幅下降，原农户亩成本需700元，现为500元，亩节约成本200元。二是节省劳动力，增加务工性收入，土地流转可为农户增加10个外出务工工作日，按每天60元计算，可增加600元工资性收入。如果常年在外收入更高，如组等在外月工资平均4500元，年每人增收5万元以上。三是粮食增产带来增收。流转土地比分散经营土地每亩每年可增加产量180斤，按市场价格折算，可增加200余元收入。

5、推进了农业组织创新，有利于国家扶持政策的落实。-XX年，合作社在各级领导大力支持扶持下，进行土地深松、土壤测肥、水稻工厂化育秧、机械化插秧、先进优良品种推广等，有效地解决了劳动力紧张、农业产业化、规模化经营，合作社自身得到发展壮大，社会效益显著增加，新农机、新技术得到较快推广，农机、农艺完美结合。

农业的根本出路在于机械化，农机合作社通过机具、资金、技术等资源的整合，合理地调剂了农机具的有偿使用，解决了农机部门包不了、村级集体统不了、一家一户干不了的问题。既满足了合作社自身的发展，及广大农户对农业机械不同的需求，提高了农业机械化的使用率，又带动了农业机械化的发展。农机合作社把分散的农业机械与分散的农户紧密结合起来，通过土地流转、托管、代管，有效破解了集约化、规模化经营与分散型、消耗型、传统农业之间矛盾，在农业生产发展、农民增收致富、农村经济发展和新农村社区建设中发挥了积极作用。当前制约合作社发展、土地流转主要因素：

1、推动土地流转困难。一是农民对土地固有情节，旧习惯根深蒂固，外出务工经营的农民大多对土地眷恋很深，宁愿土地撂荒，也不愿转让土地，制约土地流转规模。

2、不连片、不集中。合作社所流转土地，分布在各组，有些连生产路都没有，致使规模成本增高，出现土地经营亏本。

3、风险大、效益低。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，效益比较低，农产品卖难、自然灾害突出、水利设施跟不上。-XX年，合作社工厂化育秧总计5000亩，本来是丰收年景，因天旱无雨或水利设施不到位，实际机插面积3000余亩，造成亏本经营。

4、金融部门支持力度不够，合作社资金短缺，严重制约土地流转规模。

如何发挥农机合作社土地流转，实现土地集约化、规模化经营，实现农业现代化作用，提一下几条发展建议：

1、拓宽土地流转的服务主体。目前，土地流转面积较少的原因是有实力的农机合作社比较少，要拓宽服务主体，争取大户领办，农民专业合作社创办，龙头企业联办，外来工商资本协办的方式，拓宽服务主体，形成市场化多方联动的格局。

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